Προβλήματα στην ενοικίαση σπιτιού: Καταβολή εγγύησης και σπάσιμο συμβολαίου

Όταν μένεις σε ενοίκιο ή έχεις ένα σπίτι που νοικιάζεις σε κάποιον άλλο, είναι πολύ πιθανό να προκύψουν κάποια προβλήματα. Οι ευθύνες του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή μερικές φορές δεν είναι ξεκάθαρες και έτσι οι δύο πλευρές καταλήγουν σε σύγκρουση. Τι γίνεται, όμως, όταν φτάσουμε στο σημείο που ο ενοικιαστής θέλει να φύγει πριν από τη λήξη του συμβολαίου;

Αν χρειαστεί σπάσιμο συμβολαίου σπιτιού από τον ιδιοκτήτη ή από τον ενοικιαστή, τι μπορεί να γίνει; Και ποιος κρατάει την εγγύηση που δίνεται κατά την προκαταβολή για ενοικίαση σπιτιού; Εμείς έχουμε συγκεντρώσει παρακάτω χρήσιμες πληροφορίες για τέτοιου είδους προβλήματα. Ελπίζουμε να σε βοηθήσουμε, είτε είσαι ιδιοκτήτης, είτε ενοικιαστής, για να ξέρεις τι μπορείς να κάνεις όταν παρουσιαστούν προβλήματα.

#1 Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη απέναντι στον ενοικιαστή;

Ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να παραδώσει στον ενοικιαστή τον χώρο κατάλληλο για τη χρήση για την οποία συμφωνήθηκε κατά την ενοικίαση. Επιπλέον είναι υποχρεωμένος να επισκευάσει τυχόν φθορές που προκύπτουν από φυσική φθορά και οι οποίες απειλούν την υγεία των ενοίκων και την κατάσταση των περιουσιακών στοιχείων εντός της οικίας (π.χ. υγρασίες στον τοίχο, υδραυλικές εγκαταστάσεις κ.λπ.).

Στην αντίπερα όχθη, ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος να αναλάβει ζημιές που έγιναν από αμέλειά του ή σκόπιμα κατά το διάστημα χρήσης του ακινήτου (π.χ. σπάσιμο τζαμαρίας, πόρτας κ.λπ.).

📌 Μάθε περισσότερα για τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή στο άρθρο μας: Συντήρηση ακινήτου - Ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής;

#2 Μπορεί να γίνει σπάσιμο συμβολαίου από ιδιοκτήτη πριν από τη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου;

Με βάση τη νομοθεσία το minimum διάστημα ενοικίασης ακινήτου είναι η 3ετία ακόμα και αν το μισθωτήριο αναφέρει μικρότερη διάρκεια από αυτή. Εάν όμως συντρέχει σοβαρός λόγος όπως είναι:

• η μη καταβολή του ενοικίου ή
• η αλλαγή χρήσης του χώρου,

ίσως να υπάρξει πιθανότητα έξωσης του ενοικιαστή.

#3 Μπορεί ο ιδιοκτήτης να “διώξει” τον ενοικιαστή για ιδιοκατοίκηση;

Ακόμη και εάν ο ιδιοκτήτης θέλει να χρησιμοποιήσει το χώρο για ιδιοκατοίκηση, η υφιστάμενη νομοθεσία είναι πολύ αυστηρή και προβλέπει ότι τέτοια απαίτηση μπορεί να προβάλλει μόνο εάν θέλει να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για επαγγελματική στέγη δική του ή μέλους της οικογένειάς του και να μην έχουν αυτοί ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.

Μάλιστα, σε αυτή την περίπτωση μπορεί να χρειαστεί να δώσει στον ενοικιαστή ένα ποσό ως αποζημίωση. Επίσης, εάν ο ιδιοκτήτης ζητήσει το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση και εν τέλει δεν το χρησιμοποιήσει για τον λόγο αυτόν, είναι πιθανό να πληρώσει επιπλέον αποζημίωση.

Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί λόγο λύσης της μίσθωσης ΚΥΡΙΑΣ κατοικίας, αφού ο Ν. 1703/1987, που την προέβλεπε ως νόμιμο λόγο καταγγελίας της μίσθωσης, έχει πάψει να ισχύει (με την επιφύλαξη της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 1703/1987) που αντικαταστάθηκε ως εξής:

"Σε περίπτωση χρησιμοποίησης του μισθίου για κύρια κατοικία ή για μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή ο κύριος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όχι όμως πριν περάσει τριετία από την έναρξή της. Προϋποθέσεις της καταγγελίας είναι η πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από την επίδοσή της στο μισθωτή. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του παρόντος νόμου για την ιδιοκατοίκηση".

#4 Μπορεί να γίνει σπάσιμο συμβολαίου σπιτιού από τον ενοικιαστή;

Μπορείς να φύγεις από το σπίτι πριν λήξει το συμβόλαιο, εφόσον είσαι ενοικιαστής; Το σπάσιμο συμβολαίου από τον ενοικιαστή είναι ερώτημα που απασχολεί τόσο το σύνολο των ενοικιαστών, όσο και τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Κανονικά ένας ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να αποχωρήσει από το ενοικιαζόμενο ακίνητο πριν τη λήξη του συμβολαίου του. Σε περίπτωση που πάρει μια τέτοια απόφαση, συνήθως υποχρεούται να καταβάλλει τα υπολειπόμενα ενοίκια (μετά από απαίτηση του ιδιοκτήτη).

Βέβαια, αυτό δεν γίνεται αυτοβούλως από τον ενοικιαστή και γι’ αυτό ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί στις αρμόδιες δικαστικές αρχές, ώστε να μπορέσει να λάβει τα ενοίκια του. Βασική προϋπόθεση για τη «δικαίωση» του ιδιοκτήτη είναι να αποδείξει πως στο διάστημα που μεσολάβησε το ακίνητο του δεν νοικιάστηκε και παρέμεινε ανεκμετάλλευτο.

Ωστόσο, αξίζει να αναφερθεί πως η διαδικασία μπορεί να αποδειχθεί ιδιαιτέρως χρονοβόρα. Και αυτό γιατί απαιτείται άνω του έτους για εκδίκαση σε πρώτο βαθμό και άλλο τόσο για έκδοση πρωτόδικης απόφασης και άλλο τόσο περίπου εάν ασκηθεί έφεση. Οι υποθέσεις αυτές οδηγούνται στα Δικαστήρια μόνο εάν ο χώρος μείνει χωρίς να ενοικιαστεί για μεγάλο χρονικό διάστημα, διάστημα που βάσει του συμβολαίου θα χρησιμοποιούσε το χώρο ο ενοικιαστής που αποχώρησε.

💡 Για να αποφευχθούν τέτοιου είδους προβλήματα, καλό θα ήταν ο ενοικιαστής να ενημερώσει έγκαιρα (ακόμα και ένα 6μηνο πριν) και εγγράφως τον ιδιοκτήτη ότι επιθυμεί να «σπάσει» το συμβόλαιο και να αποχωρήσει νωρίτερα απ’ το σπίτι. Το παραπάνω εξασφαλίζει την καλύτερη συνεννόηση των δύο μεριών, ενημερώνει τον ιδιοκτήτη ώστε να μπορεί να κινηθεί αναλόγως και να αναζητήσει νέο ενοικιαστή εγκαίρως, και φυσικά, βοηθά τον ενοικιαστή να φύγει δίχως να αναγκαστεί να πληρώσει τα υπόλοιπα ενοίκια.

📌 Ψάχνεις για επιπλωμένα διαμερίσματα προς ενοικίαση στην Αθήνα; Βρες το ιδανικό σπίτι στο Spitogatos.

Πότε ο ενοικιαστής μπορεί να σπάσει το συμβόλαιο;

Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις που μπορεί να επικαλεστεί ο ενοικιαστής ώστε να σπάσει το συμβόλαιο πριν από τη λήξη του.

Σύμφωνα με το νομοθετικό πλαίσιο της Ελλάδας, ένας ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει μια μίσθωση πριν τη συμβατική της λήξη και να εγκαταλείψει το ακίνητο στις εξής περιπτώσεις:

• Εάν δεν παραχωρήθηκε η χρήση του ακινήτου στον ενοικιαστή, ή αν αυτή του αφαιρέθηκε μεταγενέστερα (άρθρο 585 ΑΚ).
• Αν η χρήση του μισθίου θέτει σε άμεσο ή απειλούμενο κίνδυνο την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του (άρθρο 588 ΑΚ).
• Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατίθεται (άρθρο 613 ΑΚ).
• Όταν η μίσθωση είναι εφ’ όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της τριακονταετίας, εφόσον συμπληρώθηκαν τριάντα έτη από την έναρξη της ισχύος της (άρθρο 610 ΑΚ).
• Αν συντρέχει σπουδαίος λόγος που εμποδίζει τη συνέχιση της μίσθωσης σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.

Τι γίνεται εάν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το χώρο εν αγνοία του ιδιοκτήτη και εξαφανιστεί;

Εάν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το χώρο εν αγνοία του ιδιοκτήτη, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει τα οφειλόμενα ενοίκια για όλο το χρονικό διάστημα που είχε μεν εγκαταλείψει το ακίνητο ο ενοικιαστής και δεν είχε ενημερώσει τον ιδιοκτήτη και σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αρνείται να τα καταβάλει αυτοβούλως, ο τελευταίος μπορεί να υποχρεωθεί δικαστικώς.

Προϋπόθεση γι’ αυτό είναι ο ενοικιαστής να διαθέτει εμφανή περιουσιακά στοιχεία, για να μπορέσει να «εκτελεστεί» η δικαστική απόφαση, καθώς είναι γνωστό το «ουκ αν λάβεις παρά του μη έχοντος», δηλαδή εάν ο ενοικιαστής δεν έχει τίποτα στο όνομά του, δεν μπορεί κανείς να του πάρει τίποτα.

#5 Λήξη συμβολαίου: Τι ισχύει αν δεν αποχωρήσει ο μισθωτής όταν λήξει η μίσθωση;

Συνήθως στα μισθωτήρια συμβόλαια υπάρχει όρος που απαγορεύει την σιωπηρή ανανέωση της ενοικίασης του ακινήτου. Επομένως, αν ο ενοικιαστής παραμείνει στο σπίτι, ακόμα και μετά τη λήξη της ενοικίασης αυτό δεν συνεπάγεται ανανέωση της μίσθωσης και δεν του εξασφαλίζει το δικαίωμα του να παραμείνει.

Να σημειωθεί βέβαια, πως σε περίπτωση απουσίας αυτού ή παρεμφερούς όρου, εάν ο ενοικιαστής παραμείνει μετά τη λήξη της μίσθωσης στο ακίνητο και ο ιδιοκτήτης δεν εναντιωθεί, τότε η μίσθωση μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου.

📌 Διάβασε επίσης: Συμβουλές ενοικίασης: Λήξη συμβολαίου και ενοικίαση χωρίς συμβόλαιο

#6 Τι ισχύει για την εγγύηση & προκαταβολή για ενοικίαση σπιτιού;

Όταν νοικιάζεις ένα σπίτι, μέσα στα υπόλοιπα έξοδα πρέπει να λάβεις υπόψη και τη μεσιτική αμοιβή, αλλά και την εγγύηση - προκαταβολή για ενοικίαση σπιτιού. Άρα, δεν είναι διόλου περίεργο να αναρωτιέσαι «πόσα ενοίκια δίνω μπροστά;».

Ως «εγγύηση» ορίζεται το χρηματικό ποσό που καταβάλλει ο ενοικιαστής στον ιδιοκτήτη του ακινήτου κατά την έναρξη της ενοικίασης και αντιστοιχεί συνήθως σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος. Το ποσό αυτό αποτελεί προκαταβολή έναντι μελλοντικού χρέους του μισθωτή που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογισθεί σ’ αυτό το ποσό της εγγύησης.

Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την εγγύηση με τη λήξη της μίσθωσης και πρέπει να επιστραφεί εάν δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση από ζημίες στο μίσθιο και εφόσον βεβαίως δεν είχε συμφωνηθεί διαφορετικά.

Δηλαδή, εάν με τη λήξη του συμβολαίου το ακίνητο παραδοθεί στην συμφωνηθείσα κατάσταση, τότε με την αποχώρησή του ο ενοικιαστής λαμβάνει πίσω την εγγύηση που είχε καταβάλει στην αρχή της μίσθωσης.

💡 Η πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή, χωρίς τη ρητή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, δεν δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης. Ο ενοικιαστής μάλιστα ενδέχεται να υποχρεωθεί να καταβάλλει τα εναπομένοντα ενοίκια μέχρι τη λήξη της συμφωνηθείσας ενοικίασης.

Και τώρα ξέρεις τι ισχύει για το σπάσιμο συμβολαίου από τον ιδιοκτήτη, τι γίνεται αν ο ενοικιαστής θέλει να φύγει πριν από τη λήξη του συμβολαίου και τι γίνεται με την προκαταβολή που είχε δώσει ως εγγύηση. Αν ψάχνεις το νέο σου σπίτι, εμείς είμαστε εδώ! Δες στο Spitogatos χιλιάδες αγγελίες για ενοικιάσεις κατοικιών στην περιοχή που σε ενδιαφέρει και βρες το σπίτι των ονείρων σου!