Σπάσιμο συμβολαίου σπιτιού από ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή

Όταν ζεις σε ενοίκιο ή διαθέτεις το ακίνητό σου προς ενοικίαση σε κάποιον άλλο, είναι φυσικό να προκύψουν διάφορα ζητήματα και απορίες. Οι ευθύνες του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή συχνά δεν είναι απόλυτα σαφείς, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται εντάσεις και συγκρούσεις. Όμως, τι συμβαίνει όταν φτάνουμε στο σημείο που ο ενοικιαστής θέλει να φύγει πριν από τη λήξη του συμβολαίου;

Εάν προκύψει η ανάγκη για σπάσιμο του μισθωτηρίου συμβολαίου, είτε από τον ιδιοκτήτη είτε από τον ενοικιαστή, ποιες είναι οι διαδικασίες και τα δικαιώματα της κάθε πλευράς; Και πώς διαχειρίζεται η εγγύηση που δόθηκε στην αρχή της ενοικίασης;

Ακολουθούν χρήσιμες πληροφορίες για να κατανοήσεις τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σου ως ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής. Ελπίζουμε αυτό το άρθρο να σου προσφέρει τις απαραίτητες γνώσεις για να ξέρεις πώς να χειριστείς καταστάσεις που μπορεί να προκύψουν κατά τη διάρκεια μια; μίσθωσης.

Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη προς τον ενοικιαστή;

Ο ιδιοκτήτης έχει συγκεκριμένες νομικές υποχρεώσεις για την καλή διατήρηση και χρήση του ακινήτου που εκμισθώνει. Πρώτα απ’ όλα, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να παραδώσει τον χώρο στον ενοικιαστή σε καλή κατάσταση, κατάλληλο για τη χρήση για την οποία συμφωνήθηκε κατά την ενοικίαση. Δηλαδή, ο χώρος πρέπει να είναι ασφαλής, λειτουργικός και χωρίς φθορές που θα εμποδίσουν τη φυσιολογική χρήση του.

Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την αποκατάσταση οποιωνδήποτε ζημιών που προκύπτουν από φυσική φθορά και επηρεάζουν την υγεία των ενοίκων ή την κατάσταση των περιουσιακών στοιχείων εντός του ακινήτου. Για παράδειγμα, η υγρασία στους τοίχους, οι προβληματικές υδραυλικές εγκαταστάσεις ή οι βλάβες σε συστήματα θέρμανσης και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις είναι αρμοδιότητα του ιδιοκτήτη για επισκευή, καθώς επηρεάζουν την ποιότητα ζωής και τη λειτουργικότητα του χώρου.

Από την άλλη πλευρά, ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για οποιεσδήποτε ζημιές προκαλούνται από δική του αμέλεια ή σκόπιμη ενέργεια. Αυτό περιλαμβάνει ζημιές όπως το σπάσιμο τζαμαρίας, θραύση πορτών ή οποιαδήποτε άλλη φθορά που δεν σχετίζεται με τη φυσική φθορά του ακινήτου. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να αναλάβει τα έξοδα επισκευής και αποκατάστασης της ζημιάς.

Το Α και το Ω της υπόθεσης είναι το να υπάρχει καλή επικοινωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή για την ομαλή λειτουργία της μίσθωσης και την τακτική συντήρηση του ακινήτου.

📌Εξερεύνησε περισσότερα για τις υποχρεώσεις τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του ενοικιαστή στο άρθρο του blog μας: Συντήρηση ακινήτου - Ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής;

Μπορεί ο ιδιοκτήτης να διακόψει το συμβόλαιο μίσθωσης πριν από τη λήξη του;

Ένα καίριο ερώτημα είναι το αν είναι εφικτό το σπάσιμο συμβολαίου σπιτιού από ιδιοκτήτη. Είναι καλό να γνωρίζεις ότι, αν και η νομοθεσία προβλέπει ελάχιστη διάρκεια ενοικίασης 3 ετών — ακόμη και αν το μισθωτήριο αναφέρει μικρότερη διάρκεια — υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στη λύση του συμβολαίου πριν από την ολοκλήρωσή του.

Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει έξωση ή τερματισμό της μίσθωσης σε περίπτωση σοβαρών λόγων, όταν παραβιάζεται οποιοσδήποτε όρος της συμφωνίας μίσθωσης, αλλά οι συνηθέστεροι λόγοι είναι οι εξής:

• Η μη καταβολή του ενοικίου: Αν ο ενοικιαστής δεν καταβάλει το ενοίκιο, τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει την απομάκρυνση του ενοικιαστή από το ακίνητο.
• Η αλλαγή χρήσης του χώρου: Αν ο ενοικιαστής αλλάξει τη χρήση του χώρου χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη (π.χ. μετατροπή του διαμερίσματος σε επαγγελματικό χώρο ή αντίστροφα), ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει τη λύση της μίσθωσης.

Σε κάθε περίπτωση, για να γίνει το σπάσιμο του συμβολαίου, πρέπει να υπάρχει νομική διαδικασία και να ακολουθηθούν οι προβλεπόμενες διαδικασίες, όπως η ενημέρωση του ενοικιαστή και τυχόν δικαστικές ενέργειες, εφόσον κρίνεται απαραίτητο.

📌 Διάβασε επίσης: Καθυστέρηση και μη καταβολή ενοικίου: Όσα πρέπει να γνωρίζεις για τα απλήρωτα ενοίκια

Μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει την αποχώρηση του ενοικιαστή για λόγους ιδιοκατοίκησης;

Ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση, η υφιστάμενη νομοθεσία είναι αυστηρή. Προβλέπει ότι η συγκεκριμένη απαίτηση μπορεί να υποβληθεί μόνο εάν ο ιδιοκτήτης ή μέλος της οικογένειάς του επιθυμεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για επαγγελματική στέγη και δεν διαθέτουν ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, ο οποίος να καλύπτει τις ανάγκες της επαγγελματικής τους δραστηριότητας. Μάλιστα, σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να είναι υποχρεωμένος να καταβάλει αποζημίωση στον ενοικιαστή. Επιπλέον, εάν τελικά ο ιδιοκτήτης ζητήσει το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση και δεν το χρησιμοποιήσει για τον λόγο αυτόν, ενδέχεται να πληρώσει επιπλέον αποζημίωση.

Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί λόγο λύσης της μίσθωσης ΚΥΡΙΑΣ κατοικίας, αφού ο Ν. 1703/1987, που την προέβλεπε ως νόμιμο λόγο καταγγελίας της μίσθωσης, έχει πάψει να ισχύει (με την επιφύλαξη της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 1703/1987) που αντικαταστάθηκε ως εξής:

«Σε περίπτωση χρησιμοποίησης του μισθίου για κύρια κατοικία ή για μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή ο κύριος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όχι όμως πριν περάσει τριετία από την έναρξή της. Προϋποθέσεις της καταγγελίας είναι η πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από την επίδοσή της στο μισθωτή. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του παρόντος νόμου για την ιδιοκατοίκηση».

Μπορεί να γίνει σπάσιμο συμβολαίου σπιτιού από τον ενοικιαστή;

Μπορείς να φύγεις από το σπίτι πριν λήξει το συμβόλαιο, εφόσον είσαι ενοικιαστής; Το σπάσιμο συμβολαίου από τον ενοικιαστή είναι ένα θέμα που απασχολεί τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Κανονικά, ένας ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να αποχωρήσει από το ενοικιαζόμενο ακίνητο πριν τη λήξη του συμβολαίου του, εφόσον δεν συντρέχει κάποιος σημαντικός λόγος. Αν επιλέξει να φύγει νωρίτερα, συνήθως υποχρεούται να καταβάλλει τα υπόλοιπα ενοίκια, εφόσον το ζητήσει ο ιδιοκτήτης.

Ωστόσο, αυτό δεν γίνεται αυθαίρετα από τον ενοικιαστή και ο ιδιοκτήτης, για να απαιτήσει τα υπόλοιπα ενοίκια πρέπει να προσφύγει στις αρμόδιες δικαστικές αρχές. Η βασική προϋπόθεση για να «δικαιωθεί» ο ιδιοκτήτης είναι να αποδείξει ότι το ακίνητο έμεινε ανεκμετάλλευτο και δεν νοικιάστηκε κατά την περίοδο που όφειλε να χρησιμοποιεί ο ενοικιαστής.

Αξιοσημείωτο είναι ότι η διαδικασία μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα χρονοβόρα, καθώς απαιτεί πάνω από ένα χρόνο για εκδίκαση σε πρώτο βαθμό και αντίστοιχο διάστημα για την έκδοση πρωτόδικης απόφασης. Αν υπάρξει έφεση, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει ακόμη περισσότερο. Σημαντικό είναι ότι τέτοιες υποθέσεις συνήθως οδηγούνται στα δικαστήρια μόνο όταν το ακίνητο παραμείνει αδιάθετο για μεγάλο χρονικό διάστημα, δηλαδή για το διάστημα που θα χρησιμοποιούσε ο ενοικιαστής που αποχώρησε, σύμφωνα με το συμβόλαιο.

💡 Για να αποφευχθούν τέτοιου είδους προβλήματα, είναι σημαντικό ο ενοικιαστής να ενημερώσει έγκαιρα τον ιδιοκτήτη (τουλάχιστον 6 μήνες πριν) και εγγράφως για την επιθυμία του να «σπάσει» το συμβόλαιο και να αποχωρήσει νωρίτερα από το σπίτι. Αυτή η ενέργεια εξασφαλίζει την καλή συνεννόηση μεταξύ των δύο μερών, επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να προετοιμαστεί και να βρει νέο ενοικιαστή εγκαίρως, ενώ παράλληλα προστατεύει τον ενοικιαστή από την υποχρέωση πληρωμής των υπολοίπων ενοικίων.

Πότε ο ενοικιαστής μπορεί να «σπάσει» το συμβόλαιο;

Υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις στις οποίες ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει το συμβόλαιο και να αποχωρήσει από το ακίνητο πριν από τη λήξη του. Σύμφωνα με την Ελληνική νομοθεσία, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να σπάσει τη μίσθωση και να εγκαταλείψει το σπίτι στις εξής περιπτώσεις:

• Εάν δεν παραχωρήθηκε η χρήση του ακινήτου στον ενοικιαστή, ή αν αυτή του αφαιρέθηκε μεταγενέστερα (άρθρο 585 ΑΚ).
• Αν η χρήση του μισθίου θέτει σε άμεσο ή απειλούμενο κίνδυνο την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του (άρθρο 588 ΑΚ).
• Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατίθεται (άρθρο 613 ΑΚ).
• Όταν η μίσθωση είναι εφ’ όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της τριακονταετίας, εφόσον συμπληρώθηκαν τριάντα έτη από την έναρξη της ισχύος της (άρθρο 610 ΑΚ).
• Αν συντρέχει σπουδαίος λόγος που εμποδίζει τη συνέχιση της μίσθωσης σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.

📌 Ψάχνεις για διαμερίσματα προς ενοικίαση στο κέντρο της Αθήνας; Βρες το ιδανικό σπίτι στο Spitogatos.

Τι γίνεται εάν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει τον χώρο χωρίς να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη και εξαφανιστεί;

Εάν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το χώρο εν αγνοία του ιδιοκτήτη και εξαφανιστεί, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τα οφειλόμενα ενοίκια για το διάστημα που ο ενοικιαστής είχε εγκαταλείψει το ακίνητο χωρίς να τον ενημερώσει. Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής παραμένει υπόχρεος για την καταβολή των ενοικίων έως τη λήξη του συμβολαίου, ακόμα και αν δεν διαμένει στο ακίνητο.

Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αρνείται να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη και να επιδιώξει την αποπληρωμή μέσω δικαστικής διαδικασίας. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η εκτέλεση της απόφασης εξαρτάται από την ύπαρξη περιουσιακών στοιχείων του ενοικιαστή. Αν ο ενοικιαστής δεν διαθέτει περιουσιακά στοιχεία ή εάν δεν μπορεί να εντοπιστεί, η εκτέλεση της δικαστικής απόφασης καθίσταται αδύνατη, καθώς το γνωστό ρητό «ουκ αν λάβεις παρά του μη έχοντος» ισχύει στην πράξη. Δηλαδή, αν ο ενοικιαστής δεν έχει τίποτα στο όνομά του, η ανάκτηση των οφειλών δεν είναι δυνατή.

Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την επιστροφή του ακινήτου, εφόσον έχει καταγραφεί η εγκατάλειψη του χώρου, και αν ο ενοικιαστής δεν έχει ενημερώσει, μπορεί να θεωρηθεί παραβίαση του συμβολαίου. Παρόλα αυτά, η διαδικασία αυτή απαιτεί συνήθως δικαστική προσφυγή και ενδέχεται να είναι χρονοβόρα και πολύπλοκη.

📌 Διάβασε επίσης: Συμβουλές ενοικίασης: Λήξη συμβολαίου και ενοικίαση χωρίς συμβόλαιο

Τι ισχύει αν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει από το σπίτι μετά τη λήξη της μίσθωσης;

Αν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει από το ακίνητο όταν λήξει η μίσθωση, συνήθως στα μισθωτήρια συμβόλαια υπάρχει όρος που απαγορεύει τη σιωπηρή ανανέωση της ενοικίασης. Συνεπώς, η παραμονή του ενοικιαστή μετά τη λήξη της μίσθωσης δεν σημαίνει αυτόματα ανανέωση του συμβολαίου και δεν του εξασφαλίζει το δικαίωμα να παραμείνει στο ακίνητο.

Ωστόσο, εάν δεν υπάρχει ρητός όρος για την ανανέωση και ο ιδιοκτήτης δεν αντιδρά στην παραμονή του ενοικιαστή, τότε η μίσθωση μπορεί να μετατραπεί σε αορίστου χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής μπορεί να παραμείνει στο ακίνητο χωρίς συγκεκριμένο χρονικό όριο, εφόσον ο ιδιοκτήτης δεν ζητήσει την αποχώρησή του ή δεν ακολουθήσει νομικές ενέργειες.

📌 Διάβασε επίσης: Αναμίσθωση ακινήτου – Για πόσο μπορώ να παρατείνω μια μίσθωση;

Τι ισχύει σχετικά με την εγγύηση κατά την ενοικίαση ακινήτου;

Σε πολλές περιπτώσεις, αναρωτιέται κανείς το «πόσα ενοίκια πρέπει να πληρώσω μπροστά;» για να νοικιάσω το σπίτι. Είναι ιδιάζουσας σημασίας λοιπόν, όταν νοικιάζεις ένα σπίτι, να έχεις κατά νου πως πέρα από το μηνιαίο ενοίκιο, υπάρχει και η εγγύηση για την ενοικίαση. Η εγγύηση είναι το ποσό που καταβάλλει ο ενοικιαστής στον ιδιοκτήτη κατά την έναρξη της μίσθωσης και συνήθως αντιστοιχεί σε ένα ή περισσότερα μηνιαία ενοίκια, αλλά σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί προκαταβολή ενοικίων, τα οποία μπορούν να συμψηφιστούν στην αρχή ή στο τέλος της μόισθωσης. Η εγγύηση αυτή λειτουργεί ως «ασφάλεια» για τυχόν ανεξόφλητα χρέη ή ζημιές που μπορεί να προκύψουν κατά τη διάρκεια της ενοικίασης.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να την κρατήσει μέχρι τη λήξη της μίσθωσης και να την επιστρέψει στον ενοικιαστή, εφόσον δεν υπάρχουν οφειλές ή ζημιές όταν λήξει το συμβόλαιο. Ως εκ τούτου, εάν το ακίνητο παραδοθεί στην αρχική του κατάσταση και δεν υπάρχουν εκκρεμότητες, τότε ο ενοικιαστής θα λάβει το ποσό της εγγύησης πίσω. Αν υπάρχουν ζημιές, φθορές ή ανεξόφλητοι λογαριασμοί του μισθίου, τότε ο ιδιοκτήτης κρατά το ποσό της εγγύησης και επιφυλάσσεται να ζητήσει και αποζημίωση για την αποκατάσταση των υπολοίπων φθορών.

Τι ισχύει με την εγγύηση αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν από τη λήξη του συμβολαίου;

Η πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή χωρίς τη συμφωνία του ιδιοκτήτη δεν δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης. Επιπλέον, ο ενοικιαστής ενδέχεται να υποχρεωθεί να καταβάλει τα υπόλοιπα ενοίκια μέχρι τη λήξη της συμφωνημένης μίσθωσης. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει δικαστική καταβολή των οφειλόμενων ποσών.

Αυτό σημαίνει ότι πριν πάρει κανείς την απόφαση να αποχωρήσει από το ακίνητο νωρίτερα, καλό είναι να το συζητήσει με τον ιδιοκτήτη και να συμφωνηθούν οι όροι αποχώρησης, ώστε να αποφευχθούν τυχόν προβλήματα με την επιστροφή της εγγύησης και των υπολοίπων ενοικίων.

💡 Προσοχή: Είναι σημαντικό τόσο ο ενοικιαστής όσο και ο ιδιοκτήτης να γνωρίζουν τους όρους μίσθωσης και να συμφωνούν από κοινού για τυχόν αλλαγές πριν γίνει όποια ενέργεια που μπορεί να επηρεάσει τη μεταξύ τους σχέση ενοικίασης.

Τι ισχύει για τον ενοικιαστή σε περίπτωση πώλησης του σπιτιού;

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, όταν ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο πωλείται, η σύμβαση μίσθωσης παραμένει σε ισχύ και δεν επηρεάζεται από την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος. Επομένως, ο νέος ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να σεβαστεί τους όρους της υφιστάμενης μίσθωσης και να τηρήσει όλες τις συμφωνημένες προϋποθέσεις.

Επιπλέον, εάν το ενοικιαζόμενο ακίνητο αποτελεί την κύρια κατοικία του ενοικιαστή, η διάρκεια της μίσθωσης είναι, εκ του νόμου, 3 χρόνια, ακόμη και αν η υπογεγραμμένη σύμβαση προβλέπει μικρότερο χρονικό διάστημα. Παρά ταύτα, σε περίπτωση που ο νέος αγοραστής επιθυμεί να εκδιώξει τον ενοικιαστή, η έξωση μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης ή με την έγκυρη καταγγελία αυτής.

📌 Δες περισσότερες πληροφορίες για τα δικαιώματα του ενοικιαστή σε περίπτωση πώλησης του σπιτιού.

Τώρα που ξέρεις περισσότερα για τη διακοπή μίσθωσης και τις ευθύνες και των δύο μερών, αν είσαι έτοιμος/η να προχωρήσεις ή απλά ψάχνεις για ένα νέο σπίτι, επισκέψου το spitogatos.gr και ανακάλυψε χιλιάδες αγγελίες για ενοικιάσεις κατοικιών στην περιοχή που σε ενδιαφέρει.

Updated: 25/04/2025