Συμβουλές ενοικίασης: Λήξη συμβολαίου και ενοικίαση χωρίς συμβόλαιο

Έληξε το συμβόλαιο ενοικίου και δεν ξέρεις τι δικαιώματα και τι υποχρεώσεις έχεις τώρα; Ποια είναι η νόμιμη αύξηση ενοικίου μετά την τριετία και τι γίνεται αν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το σπίτι που νοικιάζεις; Πότε είναι πιθανή μια έξωση; Υπάρχουν πολλά πράγματα που πρέπει να ξέρεις, όταν μένεις σε ενοίκιο.

Παρακάτω έχουμε συγκεντρώσει μερικές από τις συχνότερες απορίες που μπορεί να σε απασχολήσουν.

#1 Μίσθωση ακινήτου με συμβόλαιο: Για τι διάστημα ισχύει;

Σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του ν. Ν 1703/1987: ΡΥΘΜΙΣΗ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 5 του άρθρου 1 του Ν.2235/1994 “η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, εκτός αν έχει συμφωνηθεί μίσθωση για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή ακόμα και για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.”

#2 Έληξε το συμβόλαιο ενοικίου. Τι ακολουθεί;

Πλησιάζει η λήξη του συμβολαίου για το σπίτι που ενοικιάζεις και δεν γνωρίζεις ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις σου;

Μετά τη λήξη του συμβολαίου ισχύει:

• Παράδοση μισθίου (σπιτιού) στη συμφωνηθείσα κατάσταση
• Κάλυψη φθορών πέρα από τη συνήθη χρήση
• Αποχώρηση ενοικιαστή - αν δεν υπάρξει παράταση ή ανανέωση της μίσθωσης
• Παραμονή ενοικιαστή κι ανανέωση μίσθωσης
• Επιστροφή εγγύησης

📌 Διάβασε επίσης: Συντήρηση ακινήτου - Ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής;

#3 Έχει δικαιώματα ένας ενοικιαστής χωρίς συμβόλαιο;

Σε καμία περίπτωση δεν σε συμφέρει, ως ενοικιαστή, να ενοικιάσεις σπίτι χωρίς συμβόλαιο. Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες μπορεί να προτείνουν μια προφορική συμφωνία χωρίς συμβόλαιο, προκειμένου να μην πληρώσουν τον σχετικό φόρο σαν πρόσθετη πηγή εισοδήματος. Όμως εσύ δεν έχεις κάτι να κερδίσεις από αυτό, γιατί σε περίπτωση ασυνεννοησίας ή ασυμφωνίας με τον ιδιοκτήτη, δεν μπορείς να διεκδικήσεις τα δικαιώματά σου. Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις σου ως ενοικιαστή κατονομάζονται και προστατεύονται από το γραπτό συμβόλαιο, έτσι ώστε να έχεις τη σιγουριά ότι μπορείς να τα διεκδικήσεις ανά πάσα στιγμή. Κοινώς, οι καλοί λογαριασμοί κάνουν τους καλούς φίλους.

#4 Ποια είναι η νόμιμη αύξηση ενοικίου και πότε μπορεί να γίνει;

Ένα από τα συνηθέστερα ερωτήματα που απασχολούν τους ενοικιαστές ακινήτων είναι το «ποια είναι η νόμιμη αύξηση ενοικίου μετά την τριετία». Συνεπώς, είναι σημαντικό να γνωρίζεις πως τα ποσά ενοικίων διαμορφώνονται ελεύθερα και κάθε συμφωνία των συμβαλλομένων για σταδιακή αύξησή τους, τόσο στη αρχή, όσο και κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης είναι κατ’ αρχήν έγκυρη, τόσο στις εμπορικές μισθώσεις, όσο και στις μισθώσεις κατοικιών, εκτός αν περιλαμβάνει παράλογους όρους που οδηγούν σε κατάχρηση των δικαιωμάτων από την άλλη πλευρά. Μετά την πάροδο τριετίας στις ενοικιάσεις κατοικιών, στο μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα. Και μπορεί γενικώς-είτε στην αρχή της ενοικίασης, είτε και μετά από παράταση- τα μέρη να συμφωνούν σε αναπροσαρμογή του ενοικίου κάθε έτος. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, τότε ισχύει η νόμιμη αύξηση ενοικίου μετά την τριετία, δηλαδή το καταβαλλόμενο μίσθωμα μπορεί να αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75% του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες (αρ. 2 παρ. 1 Ν. 1703/1987).

#5 Έχει ο ενοικιαστής το δικαίωμα άρνησης αύξησης ενοικίου;

Αν κατά τη διάρκεια των ετών ο ιδιοκτήτης αποφασίσει και ενημερώσει για αύξηση του ενοικίου, ο ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να αποδεχτεί αδιαμαρτύρητα την όποια αύξηση (αν π.χ. δεν μπορεί να ανταπεξέλθει οικονομικά ή γιατί θεωρεί παράλογο το ποσό της αύξησης).

💡 Σε κάθε περίπτωση όμως, αν θέλεις να διεκδικήσεις τα δικαιώματά σου, δικαστικά ή μη, συμβουλεύσου πρώτα έναν επαγγελματία δικηγόρο και μάθε ακριβώς τι μπορείς να κάνεις!

#6 Σε ποιες περιπτώσεις ο ενοικιαστής μπορεί να κάνει καταγγελία πριν τη λήξη της μίσθωσης;

Ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει μια αστική μίσθωση πριν την συμβατική της λήξη ΜΟΝΟ στις εξής περιπτώσεις:

• αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση του ακινήτου ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (βλ.585 ΑΚ),
• αν η χρήση του ακινήτου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή ή των συνοικούντων οικείων του (βλ. 588 ΑΚ),
• αν ο ενοικιαστής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρ. 613 ΑΚ) και
• στις ενοικιάσεις εφ’ όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της 30ετίας, εάν πέρασε η 30ετία (βλ. 610 ΑΚ).

❓ Πότε μπορεί να κάνει καταγγελία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου;

Ο ιδιοκτήτης, με τη σειρά του, έχει δικαίωμα καταγγελίας:

• Εάν γίνεται κακή χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή
• Σε περίπτωση παράβασης κάποιου όρου της σύμβασης που έχει υπογραφεί
• Αν προκύπτει οποιοσδήποτε κίνδυνος για το ακίνητο, πάντα με υπαιτιότητα του ενοικιαστή

Αξίζει να αναφέρουμε πως για να είναι εφικτή μια τέτοια καταγγελία, πρέπει να συντρέχει κάποιος σπουδαίος λόγος που καθιστά την εξακολούθηση της ενοικίασης για τον συμβαλλόμενο που την καταγγέλλει μη βιώσιμη.

#7 Ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το σπίτι που νοικιάζω - Τι μπορώ να κάνω;

Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού που νοικιάζεις σε ενημέρωσε πως θέλει να πουλήσει το σπίτι που μένεις, αλλά εσένα σου απομένουν λίγοι μήνες για τη λήξη της σύμβασής σου. Σε αυτή την περίπτωση, ακόμα και αν το ακίνητο πουληθεί, ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να σε διώξει. Όταν ένας αγοραστής αγοράζει μια κατοικία που κατοικείται από ενοικιαστή, πρέπει να συμφωνήσει να αναλάβει τη μίσθωση και να τιμήσει τους όρους που υπέγραψε ο ενοικιαστής. Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον ενοικιαστή να υπογράψει νέο μισθωτήριο συμβόλαιο μαζί του, ωστόσο τεχνικά ο ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να το κάνει.

💡 Εξαίρεση θα ήταν εάν η σύμβαση μίσθωσης έχει ειδικούς όρους σχετικά με την πώληση του ακινήτου. Μια άλλη εξαίρεση θα ήταν αν εσύ και ο ιδιοκτήτης συμφωνήσετε αμοιβαία τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης και την άμεση μετακόμισή σου (σε καθορισμένη ημερομηνία). Σε αυτή την περίπτωση, ως ενοικιαστής μπορείς να ζητήσεις αμοιβή μετεγκατάστασης από τον ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι του κάνεις χάρη με την αποχώρησή σου.

#8 Γιατί ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει έξωση στον ενοικιαστή;

Το σπάσιμο του συμβολαίου του σπιτιού από τον ιδιοκτήτη και κατ’ επέκταση η διαδικασία της έξωσης είναι εφικτή για διάφορους λόγους. Ειδικότερα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να το κάνει εάν έχει να αντιμετωπίσει αναξιόπιστους ή αφερέγγυους ενοικιαστές που δεν τηρούν όσα έχουν συμφωνηθεί στο μισθωτήριο. Έτσι, η έξωση είναι ένας τρόπος ο ιδιοκτήτης του σπιτιού να προστατέψει τόσο το ακίνητό του, όσο και τα δικαιώματά του.

Η έξωση ενοικιαστών, συνοπτικά, είναι δυνατή για τους εξής λόγους:

• μη συμμόρφωση προς τους όρους συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη της ενοικιαζόμενης κατοικίας.
• παραβίαση των δικαιωμάτων και των συμφερόντων των συνοίκων της πολυκατοικίας (μη συμμόρφωση προς τον Κανονισμό Πολυκατοικίας)
• η χρήση της ιδιοκτησίας όχι για στέγαση, αλλά για εμπόριο, αποθήκευση, εξοπλισμό για άλλους σκοπούς.
• έλλειψη σωστής συντήρησης του διαμερίσματος, ερήμωσή του και ζημιές στην περιουσία του ιδιοκτήτη.
• Μη καταβολή μισθώματος ή κοινοχρήστων δαπανών

#9 Έξωση λόγω κατοικίδιου ζώου μπορεί να γίνει;

Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη ενοικίαση και να αποβάλλει τον ενοικιαστή από το ακίνητο(έξωση), εάν στους όρους του ιδιωτικού συμφωνητικού έχει συμπεριληφθεί η απαγόρευση φιλοξενίας ζώων. Εάν δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη στο συμφωνητικό και ο ενοικιαστής φιλοξενεί λιγότερα από δύο κατοικίδια στο διαμέρισμα, ανεξάρτητα από την ύπαρξη καταστατικού στην πολυκατοικία, η καταγγελία της μίσθωσης από τον ιδιοκτήτη και η έκδοσης διαταγής απόδοσης του μίσθιου θεωρούνται άκυρες.

Σύμφωνα με τον Ν. 4039/2012 (ΦΕΚ Α 15/02.02.2012), στις πολυκατοικίες επιτρέπεται η διατήρηση ζώων συντροφιάς, υπό τις εξής προϋποθέσεις:

• Τα ζώα διαμένουν στο ίδιο διαμέρισμα με τον ιδιοκτήτη.
• Τα κατοικίδια δεν παραμένουν μόνιμα σε βεράντες ή σε ανοιχτούς χώρους του διαμερίσματος.
• Η παραμονή τους στο διαμέρισμα τηρεί τους κανόνες ευζωίας, τις υγειονομικές διατάξεις και τις αστυνομικές διατάξεις περί κοινής ησυχίας.
• Τα ζώα έχουν ελεγχθεί ηλεκτρονικά, έχουν σημανθεί και φέρουν βιβλιάριο υγείας.

Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις αυτές, δεν μπορεί να απαγορευθεί η φιλοξενία κατοικίδιων στο διαμέρισμα, ούτε να γίνει έξωση λόγω κατοικίδιου ζώου, ακόμη κι αν αυτό απαγορεύεται με το καταστατικό της πολυκατοικίας. Ο νόμος υπερισχύει του καταστατικού της πολυκατοικίας.

#10 Ποια είναι η διαδικασία της έξωσης;

Εφόσον υπάρχει καθυστέρηση στην καταβολή ενοικίων πέρα από τη συμφωνημένη ημερομηνία, ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει σε καταγγελία σύμφωνα με το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα.

Νομικά, υπάρχουν τρεις τρόποι για να ασκήσει ο ιδιοκτήτης τα δικαιώματα του:

• καταγγελία μίσθωσης με εξώδικο ή με άσκηση αγωγής,
• αγωγή απόδοσης μισθίου για πληρωμή των μισθωμάτων (απαιτεί την παράσταση ενώπιον δικαστηρίου), και
• έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου (χωρίς δίκη).

Τώρα ξέρεις τι ισχύει για τη λήξη συμβολαίου ενοικίασης, αν έχεις δικαιώματα χωρίς συμβόλαιο και ό,τι άλλο χρειάζεσαι. Εάν σκέφτεσαι να αλλάξεις σπίτι ή να νοικιάσεις σπίτι για πρώτη φορά, ξεκίνα τώρα την αναζήτησή σου στο  Spitogatos  και βρες ακριβώς αυτό που ταιριάζει στις ανάγκες και τα θέλω σου μέσα από εκατοντάδες χιλιάδες αγγελίες.