Συντήρηση ακινήτου: Τι πληρώνει ο ενοικιαστής και τι ο ιδιοκτήτης;

Βρήκες επιτέλους το σπίτι που έψαχνες! Έπειτα από ώρες σε sites με αγγελίες ακινήτων, περιήγηση σε γειτονιές και αμέτρητες συζητήσεις με μεσίτες, γνωστούς και φίλους, ήρθε η ώρα να δεις τι χρειάζεται να ξέρεις για την ενοικίαση του ακινήτου.

Ποιες φθορές καλύπτει ο ενοικιαστής και ποιες βαραίνουν τον ιδιοκτήτη; Ποιος πληρώνει την αλλαγή θερμοσίφωνα; Πώς συνδέονται η εγγύηση ενοικίου και το βάψιμο του σπιτιού; Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη απέναντι στον ενοικιαστή και ποια είναι τα κριτήρια για την επιστροφή της εγγύησης;

Ανακάλυψε τις πολύτιμες συμβουλές που έχουμε ετοιμάσει για εσένα για να μπορέσεις να μπεις στο νέο σου σπίτι με σιγουριά και άνεση, χωρίς καμία αβεβαιότητα!

Λεξικό όρων ενοικίασης για πρωτάρηδες

Νοικιάζεις σπίτι για 1η φορά; Καλό θα ήταν να γνωρίζεις την ερμηνεία ορισμένων χρήσιμων όρων ενοικίασης. Συγκεκριμένα:

• Μισθωτής: Είναι ο ενοικιαστής.
• Εκμισθωτής: Είναι ο ιδιοκτήτης.
• Μισθίο: Είναι το ακίνητο που ενοικιάζεται.
• Μίσθωμα: Είναι το ενοίκιο, άρα το συμφωνημένο ποσό που θα δίνεται μηνιαία και αναγράφεται στο συμβόλαιο ενοικίασης του σπιτιού.
• Μίσθωση: Είναι η ενοικίαση ενός σπιτιού, η οποία, συνήθως, έχει ελάχιστη διάρκεια 3 χρόνια.
• Μισθωτήριο συμβόλαιο: Είναι ένα ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως που υπογράφουν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής για να γνωρίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους.
• Εγγύηση: Αφορά το ποσό που καταβάλλει ο ενοικιαστής στον ιδιοκτήτη στην αρχή της ενοικίασης. Είναι συνήθως 1-2 ενοίκια. Εάν στη λύση του συμβολαίου δεν υπάρχουν φθορές ή ανεξόφλητοι λογαριασμοί, τότε επιστρέφονται στον ενοικιαστή με την αποχώρησή του.
• Μεσιτική αμοιβή: Πρόκειται για την αμοιβή – προμήθεια που λαμβάνει ο μεσίτης ή το μεσιτικό γραφείο για την ενοικίαση του ακινήτου. Το ποσό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια, συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών.
• Κοινόχρηστα: Πρόκειται για τις δαπάνες που αφορούν τη συντήρηση, την καθαριότητα και τις επισκευές του κτιρίου, στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο. Tα κοινόχρηστα διαμοιράζονται μεταξύ των ιδιοκτητών-ενοίκων, όπως προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και συνήθως την διαχείριση των αποπληρωμών αναλαμβάνει ο διαχειριστής ή κάποια εταιρεία διαχείρισης.

💡 Βρες περισσότερους όρους που αφορούν το Real Estate, στο Λεξικό του Spitogatos!

Τι πληρώνει ο ενοικιαστής και τι ο ιδιοκτήτης

Σε γενικές γραμμές, είναι εύκολο να αντιληφθεί κανείς το τι πληρώνει ο ενοικιαστής και τι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Ωστόσο, δεν είναι πάντοτε τόσο εύκολο και για αυτό ας δούμε αναλυτικά τι περιλαμβάνεται στις υποχρεώσεις του καθενός.

Ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής;

Πριν μπούμε σε λεπτομέρειες, καλό είναι να ξεκαθαρίσουμε ότι ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για:

• την καταβολή της εγγύησης,
• την πληρωμή του ενοικίου,
• την εξόφληση των πάγιων δαπανών λειτουργίας του σπιτιού —κοινόχρηστα, νερό, ρεύμα, τηλέφωνο/Internet) και
• την αποκατάσταση των ζημιών που προκλήθηκαν από τον ίδιο.

Ζημιά θεωρείται κάθε φθορά που προκύπτει από αμέλεια του ενοικιαστή, η οποία θα μπορούσε να είχε αποφευχθεί. Στην περίπτωση αυτή, ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για την αποκατάστασή της. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει μέρος ή ολόκληρη την εγγύηση, προκειμένου να καλύψει το κόστος των απαραίτητων επισκευών.

Ενδεικτικά, οι πιο συνηθισμένες ζημιές για τις οποίες ευθύνεται κυρίως ο ενοικιαστής είναι οι εξής:

• Γδαρμένο ή χτυπημένο δάπεδο (παρκέ, μάρμαρο, πλακάκια)
• Σπασμένα είδη υγιεινής και πλακάκια στο μπάνιο
• Σπασμένοι μεντεσέδες ή πόμολα σε πόρτες
• Σπασμένες πόρτες ή παράθυρα —η απώλεια αυτών
• Μουτζουρωμένοι ή με μεγάλες τρύπες τοίχοι
• Βαμμένοι τοίχοι χωρίς έγκριση από τον ιδιοκτήτη
• Κατεστραμένα υδραυλικά εξαρτήματα μπάνιου ή κουζίνας
• Σπασμένα ή κατεστραμμένα έπιπλα —σε περίπτωση ενοικίασης επιπλωμένου σπιτιού
• Φθορά ή απώλεια συσκευών (π.χ. πλυντήρια, φούρνοι) που δεν έχουν συντηρηθεί σωστά

Ποιες ζημιές σε ενοικιαζόμενο σπίτι βαραίνουν τον ιδιοκτήτη;

Ας δούμε τώρα τι υποχρεώσεις έχει ο ιδιοκτήτης προς τον ενοικιαστή και ποιες φθορές αναλαμβάνει να καλύψει εκείνος. Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού:

• Αναλαμβάνει το κόστος αποκατάστασης ζημιών που προκαλούνται από φυσική φθορά του σπιτιού, όπως το βάψιμο, οι ηλεκτρολογικές και υδραυλικές βλάβες κ.λπ.
• Είναι υπεύθυνος για πάσης φύσεως έκτακτες επισκευές που αφορούν την πολυκατοικία και όχι αποκλειστικά και μόνο το διαμέρισμα ιδιοκτησίας του (π.χ. αλλαγή θυροτηλεφώνου).
• Είναι υπόχρεος για την καταβολή του ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας είναι ο φόρος που υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου που βρίσκεται εντός της διοικητικής περιφέρειας συγκεκριμένων δήμων και κοινοτήτων) —εκτός αν ο λογαριασμός εκδίδεται στο όνομα του μισθωτή, και την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ (φόρος που επιβάλλεται σε κάθε είδος ακινήτου, ανεξάρτητα με το αν πρόκειται για κτίσματα ή εδαφικές επιφάνειες εντός ή εκτός σχεδίου).

Αναλυτικά, οι φθορές που προκαλούνται από την καθημερινή ζωή σε ένα σπίτι, και όχι από την αμέλεια του ενοικιαστή, αποτελούν τις φυσικές φθορές και συνήθως, για την αποκατάσταση τους, είναι υπεύθυνος ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Ορισμένα παραδείγματα φυσικής φθοράς του ακινήτου είναι τα ακόλουθα:

• Σημάδια στο ξύλινο δάπεδο ή στα πλακάκια,
• «Σκασμένη» μπογιά σε τοίχους
• Χαλαρωμένα πλακάκια μπάνιου
• Χαλαρωμένα πόμολα στις πόρτες
• Παλιές ή/και φθαρμένες πόρτες
• Αποχετεύσεις που βουλώνουν εύκολα
• Μικρές ρωγμές και τρύπες από καρφιά σε τοίχους
• Συρόμενες πόρτες που «κολλάνε»
• Φθαρμένος σμάλτος στην μπανιέρα
• Ντουλάπες και ντουλάπια που δεν κλείνουν καλά

💡 Για επισκευές και δαπάνες που αφορούν πάγια περιουσιακά στοιχεία του ακινήτου (π.χ. υδραυλικά, ηλεκτρικά, ασανσέρ, λέβητας κ.λπ.) ευθύνεται ο ιδιοκτήτης, ενώ ο μισθωτής ευθύνεται για δαπάνες και επισκευές που αφορούν τη χρήση του ακινήτου.

💁 Τι ισχύει στην περίπτωση της υγρασίας σε τοίχους ή ντουλάπες;

Η υγρασία στους τοίχους και τις ντουλάπες μπορεί να οφείλεται σε διάφορους παράγοντες, όπως η κακή συντήρηση ή τα υδραυλικά προβλήματα, και η ευθύνη μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την αιτία της.

• Ευθύνη του ιδιοκτήτη: Αν η υγρασία προκύπτει από κακή κατασκευή ή έλλειψη συντήρησης, όπως σπασμένες σωληνώσεις ή κακή στεγανοποίηση, τότε είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη να καλύψει τα έξοδα αποκατάστασης. Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την παροχή ενός ασφαλούς και κατάλληλου προς κατοίκηση ακινήτου.

• Ευθύνη του ενοικιαστή: Αν η υγρασία προκαλείται από την κακή χρήση ή την αμέλεια του ενοικιαστή, όπως η έλλειψη αερισμού ή υγρασία από καθημερινή χρήση (π.χ. μπάνιο χωρίς εξαερισμό ή υγροί τοίχοι λόγω υπερβολικής υγρασίας), τότε ο ενοικιαστής μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος και να πρέπει να αναλάβει το κόστος αποκατάστασης.

📌 Διάβασε επίσης: Υγρασία στο σπίτι: Τι την προκαλεί και πώς μπορείς να την εξαφανίσεις

💁 Τι γίνεται με τις ηλεκτρικές συσκευές;

Αν νοικιάζεις επιπλωμένο σπίτι, είναι σημαντικό να γνωρίζεις τι ισχύει για τις ηλεκτρικές συσκευές που περιλαμβάνονται. Πριν υπογράψεις το συμβόλαιο, αξιολόγησε την κατάσταση των συσκευών (είναι παλιές; λειτουργούν σωστά;). Στη συνέχεια, συμφώνησε με τον ιδιοκτήτη ποιος θα αναλάβει την αντικατάστασή τους σε περίπτωση βλάβης. Συνήθως, οι ιδιοκτήτες ανανεώνουν τις συσκευές κατά την ανακαίνιση ή όταν οι συσκευές παύουν να λειτουργούν σωστά. Ωστόσο, σε κάποιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προτιμήσει ο ενοικιαστής να αναλάβει την αντικατάσταση μιας χαλασμένης συσκευής, κάτι που πρέπει να διευκρινιστεί από την αρχή της μίσθωσης.

💁 Η αλλαγή θερμοσίφωνα βαραίνει τον ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη;

Η αλλαγή του θερμοσίφωνα ανήκει στις υποχρεώσεις του εκμισθωτή-ιδιοκτήτη του ακινήτου. Σύμφωνα με την υποχρέωση του εκμισθωτή να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για την συμφωνημένη χρήση, αυτός είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση και την αποκατάσταση των φθορών που σχετίζονται με τη χρήση του ακινήτου. Σύμφωνα με το άρθρο 592 του Αστικού Κώδικα, ο εκμισθωτής οφείλει να αναλαμβάνει τις επισκευές και αποκαταστάσεις που αφορούν το ακίνητο και το καθιστούν κατάλληλο για τη χρήση για την οποία έχει μισθωθεί.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τα έξοδα για την επισκευή ή την αντικατάσταση βασικών συσκευών και εγκαταστάσεων, όπως ο θερμοσίφωνας, εκτός αν η φθορά προήλθε από αμέλεια ή κακή χρήση του ενοικιαστή. Τέτοιες δαπάνες, όπως η αποκατάσταση σωλήνων ύδατος, αποχέτευσης, θυρών, στέγης, ηλεκτρικών εγκαταστάσεων και συσκευών θέρμανσης, θεωρούνται αναγκαίες και βαρύνουν τον εκμισθωτή, διασφαλίζοντας τη σωστή λειτουργία του ακινήτου για τον ενοικιαστή.

Πότε δεν επιστρέφεται η εγγύηση;

Η ενοικίαση πρώτης κατοικίας έχει ελάχιστη διάρκεια 3 ετών, ακόμη και αν το συμφωνητικό ορίζει διαφορετικά. Αυτό σημαίνει ότι αν ο ενοικιαστής επιλέξει να αποχωρήσει πριν από την ολοκλήρωση αυτής της περιόδου, χωρίς τη ρητή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, η εγγύηση δεν επιστρέφεται, καθώς σε κάθε περίπτωση θεωρείται παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης μισθώσεως. Μάλιστα, σε αυτή την περίπτωση, ο ενοικιαστής ενδέχεται να υποχρεωθεί να καταβάλει τα εναπομείναντα ενοίκια έως τη λήξη της συμφωνημένης μίσθωσης. Ο ιδιοκτήτης, από την πλευρά του, έχει το δικαίωμα να παρακρατήσει όλη ή μέρος της εγγύησης, εάν υπάρχουν εκκρεμή οφειλές ή φθορές στο ακίνητο.

Ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει την επιστροφή της εγγύησης εάν αποχωρήσει πριν τη λήξη της ενοικίασης για σημαντικούς λόγους, όπως η άσκηση δικαιώματος που προβλέπεται στο συμφωνητικό ή η αθέτηση του συμβολαίου από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη. Για να γίνει αυτό, βέβαια, είναι απαραίτητο το μίσθιο να βρίσκεται σε καλή κατάσταση, τα ενοίκια να έχουν καταβληθεί εγκαίρως και όλοι οι λογαριασμοί να έχουν τακτοποιηθεί προτού ο ενοικιαστής αποχωρήσει.

Εάν ο ιδιοκτήτης αρνείται να επιστρέψει την εγγύηση και ο ενοικιαστής είναι βέβαιος ότι δεν υπάρχουν ανοιχτά ζητήματα (π.χ. ζημιές στο ακίνητο ή απλήρωτοι λογαριασμοί), θα πρέπει να επικοινωνήσει με τον ιδιοκτήτη για να διευκρινίσει την αιτία. Εάν η στάση του ιδιοκτήτη παραμένει αμετάβλητη, τότε ο ενοικιαστής καλό θα ήταν να αναζητήσει τη βοήθεια ενός δικηγόρου ή νομικού συμβούλου, για να διασφαλίσει τα δικαιώματά του.

📌 Έχεις κι άλλες απορίες; Ρίξε μια ματιά στο άρθρο του Spitogatos για το σπάσιμο συμβολαίου και την καταβολή εγγύησης.

Αποζημίωση ενοικιαστή από ιδιοκτήτη - Πότε τη δικαιούσαι;

Αν το ακίνητο παρουσιάζει βλάβες ή ελαττώματα που ο ιδιοκτήτης δεν σε ενημέρωσε πριν από την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου, έχεις τα εξής δικαιώματα.

• Μπορείς να απαιτήσεις την επιδιόρθωση του ελαττώματος με έξοδα του ιδιοκτήτη και, παράλληλα, να ζητήσεις τη μείωση ή και την απαλλαγή από την καταβολή του ενοικίου έως την ολοκλήρωση της επισκευής.
• Να ζητήσεις αποζημίωση για τα επιπλέον έξοδα που προκύπτουν από το ελάττωμα.
• Εάν ο ιδιοκτήτης αρνείται να επιδιορθώσει το ελάττωμα εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, έχεις το δικαίωμα να λύσεις τη μίσθωση και να ζητήσεις αποζημίωση για όλα τα έξοδα που υπέστης λόγω του ελαττώματος.

💡 Είναι σημαντικό να γνωρίζεις πως δεν έχεις τα παραπάνω δικαιώματα αν ήσουν ενήμερος/η για τα ελαττώματα από την αρχή ή αν υπέγραψες έγγραφο που αναφέρει ότι «παραλαμβάνετε ανεπιφύλακτα το μίσθιο».

Μπορεί ο ενοικιαστής να κάνει τροποποιήσεις στο σπίτι; Αν ναι, τι επιτρέπεται;

Γενικά, ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να προβεί σε τροποποιήσεις ή αλλαγές στον χώρο χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη. Αυτό σημαίνει ότι δεν επιτρέπεται να αλλάξει την εσωτερική διαρρύθμιση, να παρέμβει στην πρόσοψη του κτιρίου ή να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για άλλους σκοπούς πέρα από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί. Παρόλα αυτά, με την έγγραφη συναίνεση του ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής μπορεί να πραγματοποιήσει ήπιες αλλαγές, όπως για παράδειγμα το βάψιμο τοίχων ή την τοποθέτηση προσωρινών διακοσμητικών στοιχείων, πάντα με σεβασμό στην κατάσταση του ακινήτου και την αμοιβαία συμφωνία.

🎨 Βάψιμο σπιτιού και εγγύηση ενοικίου

Συνήθως, για εργασίες όπως το βάψιμο του σπιτιού, ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης καταλήγουν σε άτυπη συμφωνία σχετικά με το κόστος, ώστε να είναι και οι δύο πλευρές ικανοποιημένες. Αν το ακίνητο παραδόθηκε φρεσκοβαμμένο, κατά βάση απαιτείται να επιστραφεί σε αυτήν την κατάσταση στη λήξη της μίσθωσης, όπως ο νόμος ορίζει.

Και φυσικά, δεν μπορεί να συνδέεται με την επιστροφή ή μη της εγγύησης. Η εγγύηση δίνεται ως διασφάλιση ότι θα εκπληρωθούν οι συμβατικές υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μισθωτική σχέση. Να σημειωθεί δε πως η εγγύηση αυτή διέπεται, από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων μεταξύ ιδιοκτήτη κι ενοικιαστή, καθώς ενδέχεται να συμφωνήθηκε είτε προς διασφάλιση του ακινήτου ή ως «αρραβώνας» (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κ.λπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία.

Τώρα που έχεις κατανοήσει ποιος είναι υπεύθυνος για τι, είτε είσαι ενοικιαστής είτε ιδιοκτήτης, είναι σημαντικό να θυμάσαι ότι και οι δύο πλευρές έχουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Η καλή επικοινωνία είναι το «κλειδί» για μια ομαλή συνεργασία και για την αποφυγή παρεξηγήσεων. Είναι ζωτικής σημασίας να υπάρχει αμοιβαίος σεβασμός και διαφάνεια, ώστε να διασφαλιστεί ότι όλα λειτουργούν σωστά και χωρίς προβλήματα. Αν τώρα αναζητάς το σπίτι των ονείρων σου, μην χάνεις χρόνο! Περιηγήσου στις χιλιάδες αγγελίες ακινήτων προς ενοικίαση ή πώληση και βρες μέσω του Spitogatos αυτό που σου ταιριάζει καλύτερα.

Updated: 25/04/2025