Ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής του ακινήτου και ποιες ζημιές σε ενοικιαζόμενο σπίτι βαραίνουν τον ιδιοκτήτη; Ποιον αφορά η αλλαγή θερμοσίφωνα και τι γίνεται με τις ηλεκτρικές συσκευές;

Έψαξες σε site αγγελιών και σε γειτονιές για τα παραδοσιακά, κίτρινα αγγελιόχαρτα. Ρώτησες γνωστούς και φίλους, μεσίτες και όποιον άλλο βρέθηκε μπροστά σου. Αλλά επιτέλους, βρήκες σπίτι να νοικιάσεις! Και τώρα τι πρέπει να γνωρίζεις; Σίγουρα, ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής και ποιες ζημιές σε ενοικιαζόμενο σπίτι βαραίνουν τον ιδιοκτήτη. Η αλλαγή θερμοσίφωνα βαρύνει τον ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη; Πώς συνδέεται η εγγύηση ενοικίου και το βάψιμο το ακινήτου από τον ενοικιαστή; Ποιες είναι οι υποχρεώσεις ιδιοκτήτη προς ενοικιαστή; Πότε δεν επιστρέφεται η εγγύηση ενοικίους; Παρακάτω έχουμε συγκεντρώσει για σένα τις «χρυσές» συμβουλές προς ενοικιαστές, που θα σε βγάλουν από τη δύσκολη θέση.

Λεξικό όρων ενοικίασης για πρωτάρηδες

Ενοικιάζεις σπίτι για πρώτη φορά; Καλό θα ήταν να γνωρίζεις την ερμηνεία ορισμένων χρήσιμων όρων ενοικίασης. Συγκεκριμένα:

  • Μισθωτής: είναι ο ενοικιαστής
  • Εκμισθωτής: είναι ο ιδιοκτήτης
  • Μίσθωμα: είναι το συμφωνημένο ποσό του ενοικίου που αναγράφεται στο μισθωτήριο.
  • Μίσθωση: είναι η ενοικίασης μιας κύριας κατοικίας, η οποία, συνήθως, έχει ελάχιστη διάρκεια τρία (3) έτη, εκτός αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα.
  • Μισθωτήριο συμβόλαιο: είναι ένα ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως που υπογράφουν οι δύο συμβαλλόμενοι, ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής, για να γνωρίζουν ακριβώς ποια είναι τα δικαιώματά τους και ποιες οι υποχρεώσεις τους. Υπάρχουν έντυπα μισθωτήρια στα περίπτερα, στα οποία μπορούν οι δύο συμβαλλόμενοι να προσθέσουν τους όρους τους.
  • Εγγύηση: Την καταβάλλει ο ενοικιαστής στον ιδιοκτήτη μία φορά εφάπαξ. Είναι συνήθως 1-2 μισθώματα (ένα για τις παλαιές κατοικίες και δύο για τις νεόδμητες ή τις επιπλωμένες). Αν στο τέλος του μισθώματος δεν υπάρχουν φθορές ή ανεξόφλητοι λογαριασμοί, τότε επιστρέφονται στον ενοικιαστή με την αποχώρησή του.
  • Μεσιτική αμοιβή: Πρόκειται για την αμοιβή – προμήθεια που λαμβάνει ο μεσίτης ή το μεσιτικό γραφείο για την ενοικίαση ενός ακινήτου. Το ποσό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια, συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών.
  • Κοινόχρηστα: Πρόκειται για τις κοινές δαπάνες που αφορούν τη συντήρηση, την καθαριότητα και τις επισκευές του κτιρίου. Tα έξοδα διαμοιράζονται μεταξύ των ιδιοκτητών κάθε διαμερίσματος όπως προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και συνήθως την διαχείριση των αποπληρωμών αναλαμβάνει ο διαχειριστής.

Κάποιοι από αυτούς τους όρους θα σου φανούν χρήσιμοι, ακόμα και σε περίπτωση που προχωρήσεις σε αγορά κατοικίας, αντί για ενοικίαση.

Ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής;

Καταρχάς, πριν προχωρήσουμε με τις φθορές αναλυτικά, είναι σημαντικό να αποσαφηνιστεί πως ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για:

  • την καταβολή της εγγύησης,
  • την πληρωμή του ενοικίου,
  • την εξόφληση των πάγιων δαπανών λειτουργίας του ακινήτου (βλ. κοινόχρηστα, νερό, ρεύμα, τηλέφωνο/internet) και
  • την αποκατάσταση των έκτακτων ζημιών, που προκλήθηκαν από τον ίδιο.

Ειδικότερα, οι κυριότερες ζημιές για την αποκατάσταση των οποίων ευθύνεται, κατά κύριο λόγο ο ενοικιαστής είναι οι παρακάτω:

  • το γδαρμένο ή χτυπημένο δάπεδο (παρκέ, μάρμαρο, πλακάκια),
  • οι σπασμένοι καθρέπτες, τα είδη υγιεινής και τα παράθυρα,
  • τα σπασμένα πλακάκια στο μπάνιο,
  • οι σπασμένοι μεντεσέδες στις πόρτες,
  • οι βαμμένοι τοίχοι χωρίς έγκριση ή οι μουτζουρωμένοι ή με μεγάλες τρύπες τοίχοι,
  • η μούχλα σε τοίχους και ντουλάπες,
  • τα πόμολα που λείπουν από τις πόρτες ή έχουν σπάσει και
  • τα υδραυλικά εξαρτήματα από το μπάνιο ή την κουζίνα που έχουν σπάσει.

💡 Ζημιά θεωρείται μία φθορά η οποία έγινε από αμέλεια ή απροσεξία του ενοικιαστή και θα μπορούσε να είχε αποφευχθεί. Σε αυτήν την περίπτωση, υπεύθυνος για την αποκατάστασή τους θεωρείται ο μισθωτής. Έτσι, ο ιδιοκτήτης κρατάει μέρος ή ολόκληρη την εγγύηση ώστε να κάνει τις απαραίτητες τεχνικές εργασίες αποκατάστασης.

Ποιες ζημιές σε ενοικιαζόμενο σπίτι βαραίνουν τον ιδιοκτήτη;

Εν συνεχεία, αξίζει να αναφέρουμε επίσης ποιες είναι οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη προς τον ενοικιαστή, καθώς και ποιες φθορές πληρώνει ο ίδιος. Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού:

  • Αναλαμβάνει το κόστος αποκατάστασης ζημιών που προκαλούνται από φυσική φθορά του σπιτιού, όπως το βάψιμο, οι ηλεκτρολογικές, οι υδραυλικές βλάβες κ.λπ.
  • Είναι υπεύθυνος για πάσης φύσεως έκτακτες επισκευές που αφορούν την πολυκατοικία και όχι αποκλειστικά και μόνο το διαμέρισμα ιδιοκτησίας του (π.χ. αλλαγή θυροτηλεφώνου).
  • Είναι υπόχρεος για την καταβολή του ΤΑΠ (τέλος ακίνητης περιουσίας είναι ο φόρος που υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου που βρίσκεται εντός της διοικητικής περιφέρειας συγκεκριμένων δήμων και κοινοτήτων), εκτός αν ο λογαριασμός εκδίδεται στο όνομα του μισθωτή. Τότε, εκείνος αναλαμβάνει την αποπληρωμή του ΤΑΠ.
  • Πληρώνει επίσης τον ΕΝΦΙΑ (φόρος που επιβάλλεται σε κάθε είδος ακινήτου, ανεξάρτητα με το αν πρόκειται για κτίσματα ή εδαφικές επιφάνειες εντός ή εκτός σχεδίου).

Αναλυτικά, οι φθορές που προκαλούνται από την καθημερινή ζωή σε ένα σπίτι αποτελούν τις φυσικές φθορές και συνήθως, για την αποκατάσταση τους, είναι υπεύθυνος ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Ορισμένα παραδείγματα φυσικής φθοράς είναι τα ακόλουθα:

  • τα σημάδια στο ξύλινο δάπεδο ή τα πλακάκια,
  • η «σκασμένη» μπογιά στους τοίχους,
  • τα «χαλαρωμένα» πλακάκια μπάνιου,
  • τα χαλαρωμένα πόμολα στις πόρτες,
  • οι παλιές ή/και φθαρμένες πόρτες,
  • οι αποχετεύσεις που βουλώνουν εύκολα,
  • οι μικρές ρωγμές και οι τρύπες από καρφιά στους τοίχους,
  • οι συρόμενες πόρτες που «κολλάνε»,
  • ο φθαρμένος σμάλτος στην μπανιέρα, καθώς και
  • οι πόρτες στις ντουλάπες και τα ντουλάπια στην κουζίνα και το μπάνιο δεν κλείνουν καλά.

💡 Για επισκευές και δαπάνες που αφορούν πάγια περιουσιακά στοιχεία του ακινήτου (π.χ. υδραυλικά, ηλεκτρικά, ασανσέρ, λέβητας κ.λπ.) ευθύνεται ο ιδιοκτήτης, ενώ ο μισθωτής ευθύνεται για δαπάνες και επισκευές που αφορούν τη χρήση του ακινήτου.

Πότε δεν επιστρέφεται η εγγύηση ενοικίου;

Η ενοικίαση 1ης κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για 3 έτη, ακόμα και αν το συμφωνητικό ορίζει διαφορετικά. Συνεπώς, η μονομερής αποχώρηση του ενοικιαστή πριν τη λήξη του διαστήματος αυτού και χωρίς τη ρητή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη δεν δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης. Μάλιστα, είναι πιθανό ο ενοικιαστής να υποχρεωθεί να καταβάλλει τα εναπομένοντα ενοίκια μέχρι τη λήξη της συμφωνημένης μίσθωσης. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης μπορεί να παρακρατήσει ολόκληρη την εγγύηση ή μέρος αυτής επικαλούμενος οφειλές του ενοικιαστή ή φθορές στο ακίνητο.

Με τη σειρά του, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει την επιστροφή της εγγύησης, μετά από δική του αποχώρηση πριν τη λήξη της μίσθωσης, επικαλούμενος σημαντικούς λόγους -π.χ. άσκηση ενός δικαιώματος που προβλέπεται στο συμφωνητικό ή αθέτηση του συμβολαίου από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη κ.λπ. Για να μπορέσει να γίνει αυτό βέβαια και να επιστραφεί η εγγύηση, πρέπει να είναι καλή η κατάσταση του μισθίου, τα ενοίκια να έχουν δοθεί στην ώρα τους και οι λογαριασμοί να έχουν τακτοποιηθεί πριν την αποχώρηση του ενοικιαστή.

Αν ο ιδιοκτήτης αρνείται να επιστρέψει την εγγύηση ενοικίου, ωστόσο ο ενοικιαστής είναι βέβαιος ότι δεν υπάρχει κάποιο κόλλημα από πλευράς του -π.χ. ζημιές στο ακίνητο ή απλήρωτοι λογαριασμοί-, τότε πρέπει να επικοινωνήσει μαζί του για να διερευνήσει την αιτία μη απόδοσης ενοικίου. Στη συνέχεια, αν δει πως ο ιδιοκτήτης εμμένει στη θέση του, καλό θα ήταν να αναζητήσει την βοήθεια δικηγόρου/νομικού συμβούλου.

Τι γίνεται με τις ηλεκτρικές συσκευές;

Αν νοικιάζεις επιπλωμένο σπίτι, πρέπει να ξέρεις και τι ισχύει για τις υπάρχουσες ηλεκτρικές συσκευές. Αξιολόγησε εκ των προτέρων σε τι κατάσταση βρίσκονται (είναι πολύ παλιές; λειτουργούν; ). Έπειτα συμφώνησε με τον ιδιοκτήτη ποιος θα είναι υπεύθυνος για την αντικατάστασή τους σε περίπτωση βλάβης. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αλλάζουν τις συσκευές σε μία ανακαίνιση ή όταν είναι απολύτως απαραίτητο. Ωστόσο, μερικές φορές ένας εκμισθωτής προτιμά μια χαλασμένη ηλεκτρική συσκευή να αντικατασταθεί απ’ τον ενοικιαστή, επομένως αυτό πρέπει να συμφωνηθεί από την έναρξη του συμβολαίου μίσθωσης.

💁 Παράδειγμα: Η αλλαγή θερμοσίφωνα βαρύνει τον ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη;

Η αλλαγή θερμοσίφωνα βαρύνει τον εκμισθωτή-ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ειδικότερα, όπως αναφέρθηκε, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Αυτή η υποχρέωση του περιλαμβάνει τόσο την υλική διατήρηση όσο και τη νομική. Μάλιστα, σύμφωνα και με την ερμηνεία του άρθρου 592 ΑΚ, ο εκμισθωτής οφείλει να επανορθώνει και να επισκευάζει όλες τις φθορές του μισθίου που ανάγονται στη συμφωνημένη χρήση. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου φέρει τα βάρη του μισθίου, εκτός από την περίπτωση της ζημίας εκτός της συμφωνημένης χρήσης. Τέτοιες δαπάνες καλούνται αναγκαίες και είναι ενδεικτικώς οι δαπάνες για αποκατάσταση σωλήνων ύδατος, αποχέτευσης, θυρών, στέγης, ηλεκτρικής εγκατάστασης, θέρμανσης, θερμοσίφωνα κ.λπ.

Αποζημίωση ενοικιαστή από ιδιοκτήτη - Πότε τη δικαιούσαι;

Αν το ακίνητο εμφανίζει βλάβες ή ελαττώματα για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν σε ενημέρωσε πριν από την υπογραφή του μισθωτήριού συμβολαίου, έχεις τα εξής δικαιώματα:

  • Να απαιτήσεις την επιδιόρθωση του ελαττώματος με έξοδα του ιδιοκτήτη και ταυτόχρονα τη μείωση ή και μη καταβολή του ενοικίου ως το χρονικό σημείο της επισκευής.
  • Να ζητήσεις αποζημίωση για τα επιπλέον έξοδά σου λόγω του ελαττώματος.
  • Εάν ο ιδιοκτήτης αρνείται να επιδιορθώσει το ελάττωμα μέσα σε λογικό χρονικό διάστημα έχεις το δικαίωμα λύσης της μίσθωσης και αποζημίωση για όλα τα έξοδα που έκανες λόγω του ελαττώματος.

💡 Σημείωση: Αξίζει να γνωρίζεις πως δεν έχεις τα παραπάνω δικαιώματα σε περίπτωση που γνώριζες εξαρχής τα εν λόγω ελαττώματα ή αν υπέγραψες έγγραφο που ορίζει ότι «παραλαμβάνετε ανεπιφύλακτα το μίσθιο».

📌 Έχεις κι άλλες απορίες; Διάβασε για τη Μίσθωση κατοικίας και τα συχνά ερωτήματα, στο άρθρο που ετοιμάσαμε για σένα!

Μπορεί ο ενοικιαστής να κάνει τροποποιήσεις στο σπίτι; Και αν ναι, ποιες;

Ο ενοικιαστής δεν έχει δικαίωμα να κάνει τροποποιήσεις και αλλαγές στον χώρο. Δηλαδή δεν μπορεί να αλλάξει την εσωτερική διαρρύθμιση, την πρόσοψη ή να χρησιμοποιήσει το οίκημα για άλλο λόγο από τον οποίο έχει συμφωνηθεί. Ωστόσο, έπειτα από σχετική συμφωνία μπορεί να αναλάβει ορισμένες μη ριζικές αλλαγές, όπως για παράδειγμα το βάψιμο του σπιτιού.

Εγγύηση ενοικίου και βάψιμο σπιτιού

Συνήθως, για τέτοιου είδους εργασίες, όπως το βάψιμο του σπιτιού, γίνεται άτυπη συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη-ενοικιαστή ως προς το οικονομικό ώστε να είναι και οι δύο πλευρές ικανοποιημένες. Επιπλέον, το βάψιμο του ακινήτου ενδέχεται να αποτελεί προϋπόθεση για την παράδοσή του στη λήξη της μίσθωσης. Αν για παράδειγμα το ακίνητο παραδόθηκε προς ενοικίαση φρεσκοβαμμένο, είναι πιθανό στο συμβόλαιο να αναγράφεται η παράδοσή του στην ίδια κατάσταση. Ωστόσο, αν δεν υπάρχει κάτι σχετικά με το βάψιμο του ακινήτου στο μισθωτήριο (για όλο το διάστημα της μίσθωσης), ο ενοικιααστής δεν είναι υποχρεωμένος να αναλάβει το κόστος αυτής της εργασίας. Αντιθέτως, να απαιτήσει να αναλάβει ο ιδιοκτήτης την υποχρέωση να κάνει, με δικά του έξοδα, τις απαραίτητες επισκευές, στο σπίτι.

Και φυσικά, δεν μπορεί να συνδέεται με την επιστροφή ή μη της εγγύησης ενοικίου. Η εγγύηση ενοικίου δίνεται ως διασφάλιση ότι θα εκπληρωθούν οι συμβατικές υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μισθωτική σχέση. Να σημειωθεί, δε, πως η εγγύηση αυτή διέπεται, από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων μεταξύ ιδιοκτήτη κι ενοικιαστή, καθώς ενδέχεται να συμφωνήθηκε είτε προς διασφάλιση του ακινήτου ή ως «αρραβώνας» (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κ.λπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία.

Τώρα ξέρεις ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής και ποιες ζημιές σε ενοικιαζόμενο σπίτι βαραίνουν τον ιδιοκτήτη. Ως εκ τούτου, εφόσον ενοικιάζεις σπίτι, να θυμάσαι ότι και οι δύο πλευρές έχουν δικαιώματα και υποχρεώσεις, ενώ η καλή επικοινωνία είναι το σημαντικότερο όλων!

Spitogatos team

Spitogatos team

Σχετικά άρθρα

Spitia xamilo enoikio athina thessaloniki

Μπορείς να βρεις σπίτια με 150-200 ευρώ ενοίκιο σε Αθήνα - Θεσσαλονίκη το 2024;

Tipoi spition

Τύποι σπιτιών: Τι είδη σπιτιών υπάρχουν;

Dyari spiti ti einai

Τι είναι το δυάρι σπίτι; - Διαφορά δυάρι με γκαρσονιέρα