Πώς μπορώ να αποκτήσω το δικό μου σπίτι; - Ποιο σπίτι θεωρείται «Πρώτη Κατοικία»;

Κουράστηκες να μένεις στο ενοίκιο ή με τους γονείς σου και θέλεις τον δικό σου χώρο, όπου να μπορείς να κάνεις ό,τι θέλεις; Ή μήπως ξεκινάς τη δική σου οικογένεια και ψάχνεις τη νέα σας στέγη; Σε κάθε περίπτωση, η αγορά κατοικίας είναι ένα μεγάλο βήμα και μπορεί να αποδειχθεί πολύ δύσκολο, αν δεν έχεις το κεφάλαιο.

Όταν θέλεις να αγοράσεις σπίτι, αλλά δεν έχεις λεφτά, ποιες είναι οι επιλογές σου; Πώς να αποκτήσεις το δικό σου σπίτι και εκτός από το δάνειο, υπάρχουν άλλες λύσεις; Ας δούμε όλες τις πληροφορίες παρακάτω.

Ποιο σπίτι θεωρείται «πρώτη κατοικία»;

Ως πρώτη κατοικία θεωρείται ένα σπίτι, το οποίο αποτελεί το βασικό σπίτι κάποιου. Να σημειωθεί πως αυτό δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το αν είναι ή όχι το πρώτο σπίτι που απέκτησε κάποιος χρονικά. Ο παραπάνω διαχωρισμός γίνεται διότι ουκ ολίγοι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορεί να έχουν περισσότερα από ένα σπίτια στην κατοχή τους (π.χ. εξοχικό).

Επιπλέον είναι σημαντικό να αναφέρουμε πως το σπίτι που δηλώνεται στην εφορία ως «πρώτη κατοικία» έχει μια σειρά από προνόμια και φοροαπαλλαγές. Ενδεικτικά, ο ιδιοκτήτης του είναι πιθανό να πληρώνει πολύ μειωμένο ή ακόμη και μηδενικό φόρο κατά την απόκτησή του (εάν τηρεί βέβαια τα ορισμένα κριτήρια και δικαιούται φοροαπαλλαγή για αγορά κατοικίας). Επίσης, προστατεύεται από πλειστηριασμούς ακινήτων ή από άλλους κινδύνους με την λεγόμενη «προστασία της πρώτης κατοικίας».

📌 Διάβασε επίσης: Αγοραπωλησία ακινήτου – Διαδικασία: Πότε δίνω προκαταβολή για αγορά;

Πότε να αγοράσω σπίτι;

Πολλοί υποστηρίζουν ότι η αγορά ενός σπιτιού είναι μία από τις καλύτερες επενδύσεις που μπορεί να κάνει κανείς. Πώς μπορείς όμως να είσαι σίγουρος/η ότι είσαι σε θέση να κάνεις το μεγάλο βήμα και να αγοράσεις το δικό σου σπίτι; Και το σημαντικότερο ίσως: Πότε είναι η κατάλληλη στιγμή για να το κάνεις;

Πολύ ενδεικτικά, οι καλές «στιγμές» για να προχωρήσεις στην αγορά ενός ακινήτου είναι οι ακόλουθες:

1. Εάν το βλέπεις ως μια επενδυτική ευκαιρία, η οποία μπορεί να σου φέρει κέρδος βραχυπρόθεσμα ή μακροπρόθεσμα (π.χ. αγορά ακινήτου προς ενοικίαση).
2. Εάν αποτελεί ένα όνειρο ζωής το οποίο φαντάζει πλέον αναγκαίο να γίνει πραγματικότητα (π.χ. θες να μείνεις μόνος/η σε δικό σου σπίτι ή δημιουργία οικογένειας).
3. Εάν πρόκειται για μια πραγματική ευκαιρία, το λεγόμενο «κελεπούρι». Στις εποχές που ζούμε, το κόστος για αγορά ενός ακινήτου αυξάνεται διαρκώς. Ωστόσο αυτό δεν αποκλείει το να βρεθεί στο δρόμο σου ένα καλό deal, ή να προκύψει μια συμφέρουσα συμφωνία έπειτα από «σκληρές» διαπραγματεύσεις.

📌 Διάβασε επίσης: Singles Day: Τι σπίτι να επιλέξεις και ποια περιοχή σε συμφέρει αν θες να μείνεις μόνος/η;

Πώς μπορώ να αγοράσω σπίτι χωρίς δάνειο, αλλά με μηνιαίες δόσεις;

Το να αγοράσεις ένα σπίτι χωρίς λεφτά σίγουρα είναι δύσκολο. Και αν θέλεις να το αγοράσεις χωρίς δάνειο, ακόμα χειρότερα. Ωστόσο, υπάρχει και η “πλάγια οδός”, δηλαδή με... ενοίκιο ή αλλιώς με τη λογική «rent-to-buy». Πώς λειτουργεί λοιπόν το νέο μοντέλο αγοράς ακινήτου;

Η λογική «rent-to-buy» λειτουργεί με δύο τρόπους:

1. Ένας δυνητικός ενοικιαστής μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι, πληρώνοντας μια μηνιαία καταβολή και επιπλέον ένα ποσό, κάνοντας τη σχετική συμφωνία με τον ιδιοκτήτη. Επί της ουσίας, θα αποταμιεύει ένα ποσό κάθε μήνα, το οποίο θα το χρησιμοποιήσει ως προκαταβολή για την αγορά του σπιτιού. Για παράδειγμα: Εάν καταβάλλει το μήνα ένα ενοίκιο 500 ευρώ, συν 500 ευρώ επιπλέον / μήνα, σε κάποια χρόνια, θα έχει αποταμιεύσει ένα καλό ποσό για την αγορά του ακινήτου καθώς, π.χ. σε πέντε χρόνια θα έχει συγκεντρώσει το ποσό των 25.000 ευρώ.
2. Ένας ενοικιαστής μπορεί να δώσει εξαρχής μια προκαταβολή για την αγορά του ακινήτου και εν συνεχεία να καταβάλει το υπόλοιπο ποσό σε δόσεις. Για παράδειγμα: Αν ένα ακίνητο στοιχίζει 100.000 ευρώ και δώσει κάποιος το 15%, απομένουν 85.000 ευρώ. Στη συνέχεια, μπορεί να πετύχει μια συμφωνία αποπληρωμής σε ένα διάστημα 20 ή 30 ετών, καταβάλλοντας το ισόποσο ποσό.

Αυτό το μοντέλο αγοράς ακινήτου διευκολύνει σημαντικά τους αγοραστές, εφόσον επωφελούνται από:

• Λιγότερο αυστηρές προϋποθέσεις προκαταβολής και καταβολής των δόσεων,
• πιο ευέλικτα επιτόκια και
• καλύτερους όρους.

Αξίζει να σημειωθεί βέβαια, πως η πώληση ακινήτου με δόσεις, χωρίς την εμπλοκή τράπεζας, μπορεί να είναι αρκετά διαδεδομένη στο εξωτερικό, ωστόσο ούτε αντιπροσωπεύει μεγάλο κομμάτι της αγοράς, ούτε είναι μια κλασική πρακτική για την Ελλάδα. Κυρίως αυτό έγκειται στους κινδύνους που μπορεί να κρύβονται πίσω από την απουσία της τραπεζικής συναλλαγής.

📌 Δες επίσης αγγελίες για κατασχεμένα σπίτια σε πλειστηριασμό στην Αθήνα και πλειστηριασμούς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη.

Πώς μπορώ να αποκτήσω σπίτι χωρίς απευθείας δάνειο από την τράπεζα;

Πέρα από την επιλογή του να πάρεις κάποιο στεγαστικό δάνειο ώστε να αγοράσεις ένα σπίτι, δίνεται από την πολιτεία η επιλογή στέγασης μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου».

Συγκεκριμένα, η νέα στεγαστική πολιτική του δημοσίου απευθύνεται σε τέσσερις κατηγορίες. Και ναι, στην πρώτη κατηγορία ανήκουν όσοι δεν έχουν πρώτη κατοικία και ενδιαφέρονται να αποκτήσουν. Στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι επιθυμούν να τα αξιοποιήσουν. Στην τρίτη οι φοιτητές και στην τέταρτη οι επενδυτές στο τομέα των ακινήτων.

Τι προβλέπει το πρόγραμμα "Σπίτι μου”;

Από το πρόγραμμα προβλέπεται η παροχή άτοκων ή χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων. Ειδικότερα, αφορά στη χορήγηση στεγαστικών δανείων με πολύ χαμηλό επιτόκιο 1% (έναντι 4% που είναι ο μέσος όρος των επιτοκίων στην αγορά σήμερα) σε 10.000 νέους ή νέα ζευγάρια 25-39 ετών.

📌 Μάθε περισσότερα για το πρόγραμμα «Σπίτι μου» στο άρθρο μας: «Σπίτι μου»: Τα μέτρα της κυβέρνησης για φθηνότερη στέγαση σε νέους

Μπορώ να πάρω δάνειο και να αγοράσω σπίτι, αν δεν έχω λεφτά στην άκρη;

Είναι γεγονός πως στην Ελλάδα της κρίσης, ο αριθμός των χορηγούμενων στεγαστικών δανείων έχει συρρικνωθεί σημαντικά. Παρόλα αυτά, η αγορά ακινήτου με τη βοήθεια ενός στεγαστικού δανείου παραμένει ως επιλογή.

Είναι μια περίπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία η οποία απαιτεί υπομονή, επιμονή, σωστή έρευνα και σίγουρη απόφαση. Συνεπώς, πρέπει να γνωρίζεις τα κριτήρια, τα στάδια χορήγησης κ.λπ.

Ποια είναι τα κριτήρια χορήγησης ενός στεγαστικού δανείου;

Για να μπορέσεις να λάβεις ένα στεγαστικό δάνειο για αγορά πρώτης κατοικίας, η Τράπεζα πρόκειται να εξετάσει μια σειρά κριτηρίων για να εξασφαλίσει πώς μπορείς να λάβεις το χρηματικό ποσό που επιθυμείς. Συγκεκριμένα, τα κριτήρια για την χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου είναι τα ακόλουθα:

#1 Εισόδημα

Το πρώτο πράγμα που θα εξετάσει η τράπεζα στην περίπτωση αίτησης για χορήγηση στεγαστικού δανείου είναι αν η επαγγελματική σου απασχόληση είναι σταθερή και αν το εισόδημα σου είναι επαρκές για να καλύπτει, μακροπρόθεσμα, το ποσό των μηνιαίων δόσεων.

#2 Διάρκεια στεγαστικού δανείου

Η μέγιστη διάρκεια αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου είναι τα 30 έτη. Επομένως, εάν ζητήσεις χορήγηση στεγαστικού δανείου σε ηλικία 40 ετών, τότε θα αναγκαστείς να επιλέξεις χαμηλότερη διάρκεια αποπληρωμής.

#3 Εξασφάλιση στεγαστικού δανείου

Σε κάθε χορήγηση στεγαστικού δανείου, το ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί -ή να οικοδομηθεί- συνηθίζεται να λαμβάνεται ως εξασφάλιση αποπληρωμής της τράπεζας με τη εγγραφή προσημείωσης υποθήκης, στην περίπτωση που δεν αποπληρώσεις το δάνειο σου.

#4 Πιστοληπτική ικανότητα

Για να μπορέσεις να πάρεις το δάνειο θα πρέπει να αποδείξεις την αξιοπιστία σου στην τράπεζα. Ότι δηλαδή θα είσαι εντάξει στις υποχρεώσεις και πως θα πληρώσεις το σύνολο των δόσεων στον χρόνο που πρέπει.

💡 Αν είσαι στον Τειρεσία, τότε η χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου μπορεί να αποβεί από δύσκολη έως μοιραία.

Τι άλλα έξοδα θα έχω κατά τη διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού;

Ορισμένα έξοδα για την αγορά πρώτης κατοικίας επιβάλλονται από το κράτος και δεν μπορούν να αποφευχθούν, ενώ άλλα, αν και προαιρετικά, μπορούν να μειώσουν τους οικονομικούς και νομικούς κινδύνους που αντιμετωπίζει ένας δυνητικός αγοραστής.

Καλό είναι λοιπόν να υπολογίσεις τα έξοδα αγοράς ενός ακινήτου από νωρίς, ώστε να έχεις μια ξεκάθαρη εικόνα για το τι πρόκειται να πληρώσεις συνολικά.

💡 Σε κάθε περίπτωση, για να μπορέσει να ολοκληρωθεί η αγορά ακινήτου με επιτυχία και χωρίς άγχος, είναι σημαντικό να έχεις προβλέψεις ένα μικρό έστω κεφάλαιο, όχι μόνο για το κόστος αγοράς του ακινήτου, αλλά και για τα διαδικαστικά έξοδα που θα υπάρξουν.

Ποια είναι τα υποχρεωτικά έξοδα;

Στα υποχρεωτικά έξοδα για την αγορά ενός σπιτιού συγκαταλέγονται τα εξής:

1. Εφορία: Για να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο στο όνομα σου θα χρειαστεί να καταβάλεις στην εφορία τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ). Ο φόρος, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη τροπολογία, ανέρχεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (ή της εμπορικής του αξίας, αν η δεύτερη είναι μεγαλύτερη). Συν τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) (24%-αγοραστής) για αγορά νέου κτίσματος από κατασκευαστή, και Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων (ΦΥΑ) (15%-πωλητής), ο οποίος τελεί υπό αναστολή έως 31.12.2022.
2. Μηχανικός: Για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία είναι απαραίτητη η βεβαίωση του μηχανικού, η οποία θα επικυρώσει πως δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή, αν υπάρχουν, θα αναλάβει τις όποιες ρυθμίσεις που θα πρέπει να γίνουν.
3. Συμβολαιογράφος: Ο συμβολαιογράφος είναι απαραίτητος κατά την αγοραπωλησία ενός ακινήτου, εφόσον εκείνος συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης, εξηγεί στα συμβαλλόμενα μέρη τους όρους του συμβολαίου, είναι παρών κατά την υπογραφή του, καταθέτει το συμβόλαιο στις αρμόδιες αρχές και παραμένει υπεύθυνος για κάθε μεταγενέστερη νομική διαδικασία. Να σημειωθεί πως η αμοιβή του, βάσει νόμου, διαμορφώνεται ως ποσοστό επί της αντικειμενικής ή της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
4. Κτηματολόγιο – Υποθηκοφυλακείο: Τα έξοδα μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο ανέρχονται σε 0,475% της δηλωμένης αξίας (ή της αντικειμενικής αξίας αν η δεύτερη είναι μεγαλύτερη), συν ΦΠΑ 24%. Επιπρόσθετα, ο υποθηκοφύλακας εκδίδει «Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών», η οποία επιβαρύνει τον αγοραστή.

💡 Για περισσότερες πληροφορίες για την αμοιβή του συμβολαιογράφου, καθώς και τα ποσοστά ΦΜΑ, ΦΠΑ, ΦΥΑ και έξοδα μεταγραφής, σε παροτρύνουμε να απευθυνθείς απευθείας στους αρμόδιους για τυχόν αλλαγές.

📌 Διάβασε επίσης: Μεταβίβαση Ακινήτου: Διαδικασία, κόστος και δικαιολογητικά

Ποια είναι τα προαιρετικά έξοδα;

Στα προαιρετικά έξοδα ανήκουν τα ακόλουθα:

1. Δικηγόρος: Η παρουσία δικηγόρου κατά την κατάρτιση ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας δεν είναι απαραίτητη, συνιστάται όμως στους αγοραστές για τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας, αλλά και την παροχή συμβουλών κατά τη σύνταξη και κατάρτιση του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, καθώς η κάθε πλευρά (αγοραστής και πωλητής) προσπαθεί να προασπιστεί τα συμφέροντά της.
2. Προμήθεια μεσίτη: Η μεσιτική αμοιβή για πώληση-αγορά ακινήτου δεν είναι ένα fixed ποσό να περιμένεις -το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση ενοικίασης. Συγκεκριμένα, το ποσό της μεσιτικής αμοιβής είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμο και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια. Έτσι, η μεσιτική αμοιβή είναι συμφωνηθείσα από τα συμβαλλόμενα μέρη και ορίζεται σε ποσό ή σε ποσοστό, το οποίο καταβάλλεται έπειτα από σχετική συμφωνία. Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 2 του ν. 2251/1994 (Α΄ 191).

📌 Διάβασε επίσης: Αμοιβή Δικηγόρου και Συμβολαιογράφου για αγορά ή ενοικίαση ακινήτου – Συμβόλαιο χωρίς δικηγόρο γίνεται;

💡 Σου συνιστούμε να απευθυνθείς σε κάποιον δικηγόρο για όλες τις ενέργειες που μπορεί να κάνει με αφορμή την αγορά ακινήτου, ώστε να είσαι πλήρως ενήμερος/η και καλυμμένος/η, τόσο για τις διαδικασίες, όσο και για την αμοιβή του ίδιου, καθώς αυτή καθορίζεται από την ελεύθερη αγορά.

Τώρα ξέρεις πώς μπορείς να αγοράσεις σπίτι, ακόμα και χωρίς να έχεις λεφτά στην άκρη και μπορείς να ξεκινήσεις ή να συνεχίσεις την αναζήτησή σου για το ιδανικό σπίτι για αγορά. Πράξε έξυπνα και βάλε ως προτεραιότητα την οικονομική και νομική σου ασφάλεια για να λειτουργήσουν όλα όπως πρέπει. Με το καλό!