Αμοιβή Δικηγόρου και Συμβολαιογράφου για αγορά ή ενοικίαση ακινήτου – Συμβόλαιο χωρίς δικηγόρο γίνεται;

Η αμοιβή δικηγόρου για αγορά/πώληση ακινήτου, για σύνταξη μισθωτηρίου (συμβόλαιο ενοικίου) ή για νομικό έλεγχο ακινήτου είναι από τα σημαντικότερα ζητήματα που θα κληθείς να αντιμετωπίσεις αν βρεθείς σε μια τέτοια συνθήκη.

Δικηγόρος και ακίνητα: Πότε χρειάζεται ένας δικηγόρος;

Η παρουσία ενός δικηγόρου κατά την υπογραφή συμβολαίου για την ενοικίαση ή την αγορά ακινήτου είναι ιδιαιτέρως σημαντική.

Μάλιστα, θα λέγαμε, πως είναι κρίσιμη κυρίως στην περίπτωση μιας αγοραπωλησίας. Γιατί; Κάθε υποψήφιος αγοραστής πριν προβεί στην υπογραφή συμβολαίου για αγορά ακινήτου πρέπει να κάνει τα ακόλουθα μικρά βήματα μεγάλης σημασίας:

1. Έλεγχος ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο (για έλεγχο τίτλων του ακινήτου, εάν υπάρχουν «βάρη» στο ακίνητο όπως προσημείωση υποθήκης, υποθήκη, λοιπές διεκδικήσεις, εκκρεμείς αγωγές κ.λπ.)
2. Έλεγχος στην πολεοδομία (μελέτη οικοδομικής άδειας ακινήτου για τυχόν αυθαιρεσίες, πολεοδομικές παραβάσεις ή υπερβάσεις) – εδώ συνήθως απαιτείται και συνδρομή μηχανικού.
3. Πληρωμή φόρου στην αρμόδια ΔΟΥ (ο υποψήφιος αγοραστής οφείλει να πληρώσει προκαταβολικά κάποιους φόρους στην αρμόδια ΔΟΥ, οι οποίοι αναλογούν στο ακίνητο που θέλει να αγοράσει και καθορίζονται με βάση την αντικειμενική ή εμπορική του αξία – ανάλογα τι θα αναγράφεται επί του συμβολαίου)
4. Σύνταξη συμβολαίου (σύνταξη από συμβολαιογράφο, παρουσία πωλητή, υποψήφιου αγοραστή και δικηγόρων δύο συμβαλλομένων στην αγοραπωλησία)
5. Μεταγραφή συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο (κατοχυρώνεται και επίσημα στην μερίδα του αγοραστή και νέου ιδιοκτήτη η διαδικασία της αγοραπωλησίας και η κυριότητα του ακινήτου)

Να σημειωθεί πως τα λοιπά έξοδα για την οριστική υπογραφή του συμβολαίου για τον αγοραστή περιλαμβάνουν:

• αμοιβή δικηγόρου,
• πληρωμή Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου
• αμοιβή συμβολαιογράφου,
• έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο.
• αμοιβή μηχανικού
• αμοιβή κτηματομεσίτη

Αμοιβή δικηγόρου: Ποιο είναι το ύψος της αμοιβής του;

Η αμοιβή του δικηγόρου ορίζεται γενικώς για όλες τις υποθέσεις με έγγραφη συμφωνία μεταξύ δικηγόρου και εντολέα, ή προκύπτει από τον νόμο αρ. 58 παρ. 1 ν. 4194/2013 (ΦΕΚ Α 208/2013 – Κώδικας Περί Δικηγόρων), ενώ ειδικώς για τη συνδρομή του σε κατάρτιση δικαιοπραξίας ενώπιον συμβολαιογράφου (π.χ. αγοραπωλησίας ακινήτου) καθορίζεται και πάλι με έγγραφη συμφωνία, ενώ ελλείψει αυτής και σε περίπτωση που παρίσταται κατά την κατάρτιση του συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου, η ελάχιστη αμοιβή καθορίζεται με βάση την αξία του αντικειμένου της αγοραπωλησίας σε ποσοστά σύμφωνα με ειδικό πίνακα κατά τον Κώδικα περί Δικηγόρων, όπως παρακάτω αναφέρεται κατ’ άρθρο 74 του Κώδικα (Ν.4194/2013).

Η αμοιβή του δικηγόρου λοιπόν, εξαρτάται από τη συμφωνία που θα κάνεις μαζί του, αλλά σε περίπτωση που παρασταθεί ενώπιον συμβολαιογράφου και εκδώσει Γραμμάτιο εκ του Δικηγορικού Συλλόγου, η ελάχιστη νόμιμη αμοιβή του σύμφωνα με τον Κώδικα περί Δικηγόρων, ορίζεται σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

Συγκεκριμένα:

Αξία δικαιοπραξίας - Ποσοστά

• Έως 44.000€ 1%
• Από 44.001€ έως 1.400.000€ 0,5%
• Από 1.400.001€ έως 3.000.000 ευρώ 0,4%
• Από 3000.001€ έως 6.000.000€ 0,3%
• Από 6.000.001€ έως 15.000.000€ 0,2%
• Από 15.000.001€ έως 30.000.000€ 0,1%
• Από 30.000.001€ έως 60.000.000€ 0,05%
• Από 60.000.001€ και άνω € 0,01%

Πέρα από το ποσό της ελάχιστης δικηγορικής αμοιβής της κάθε πράξης που προκαταβάλλεται στα ταμεία του Δικηγορικού Συλλόγου της περιφέρειας, όπου συντάσσεται το συμβόλαιο, ο δικηγόρος του κάθε συμβαλλόμενου, δικαιούται να ζητήσει επιπλέον αμοιβή, το ύψος της οποίας καθορίζει ο ίδιος, για την παράσταση του κατά τη σύνταξη του συμβολαίου. Στα πλαίσια λοιπόν μιας ελεύθερης συμφωνίας, ο δικηγόρος μπορεί να ζητήσει όποια αμοιβή θεωρεί εκείνος ότι μπορεί να χρεώσει τις υπηρεσίες του (ανάλογα με τις απαιτήσεις και δυσκολίες της κάθε υπόθεσης) ή να ζητήσει να πληρωθεί ανάλογα με το χρόνο που διέθεσε, με «χρονοχρέωση» δηλαδή, που συνήθως ανέρχεται κατ’ ελάχιστον σε 80€/ώρα.

Ο δικηγόρος του αγοραστή, πριν από την σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης, ελέγχει στο/α αρμόδιο/α Υποθηκοφυλακείο/α τους τίτλους κτήσεως του εν λόγω ακινήτου, προκειμένου να εξασφαλιστεί η νομική τάξη των τίτλων κτήσεως του ακινήτου και η ανυπαρξία τυχόν βαρών ή διεκδικήσεων σε αυτό.

Η αμοιβή του δικηγόρου για τον έλεγχο αυτό, καθορίζεται, σε περίπτωση που δεν υπάρχει έγγραφη ή ακόμη και ελεύθερη συμφωνία, από τον Κώδικα περί Δικηγόρων (αρ. 73) και ανέρχεται, α) αν αφορά στον έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας και βαρών και στη σύνταξη της σχετικής έκθεσης για την υπογραφή συμβολαίου, στο μισό (1/2) αυτής που υπολογίζεται επί της αξίας του αντικειμένου της δικαιοπραξίας, και β) αν αφορά στην έρευνα στα βιβλία μεταγραφών, υποθηκών ή κατασχέσεων, για τη διακρίβωση ακινήτων ιδιοκτησίας τρίτου και των βαρών αυτής, για κάθε άλλο λόγο, σε ωριαία βάση, ανάλογα με το χρόνο παροχής εργασίας, όπως καθορίζεται στο Παράρτημα Ι του Κώδικα (80€/ώρα).

💡 Για να ενημερωθείς για τις αμοιβές, οι οποίες σύμφωνα με το νόμο καθορίζονται κατόπιν συμφωνίας του πελάτη και του δικηγόρου είτε σε συγκεκριμένο ποσό, είτε σε ποσοστό επί του χρηματικού ποσού που θα εισπράξει ο πελάτης, σου συνιστούμε να απευθυνθείς απευθείας σε στον εκάστοτε δικηγόρο ή δικηγορικό γραφείο.

Συμβόλαιο χωρίς δικηγόρο: Γίνεται;

Να αποσαφηνίσουμε πως από 01/01/2014 η παράσταση δικηγόρου κατά τη σύνταξη και υπογραφή μεταβιβαστικού συμβολαίου ακινήτου είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Ωστόσο, είναι χρήσιμο να έχεις στο πλευρό σου έναν δικηγόρο που θα σε συμβουλεύσει και θα σε βοηθήσει να νιώθεις πιο σίγουρος/η και ασφαλής.

Νομικός έλεγχος ακινήτου (πριν την αγορά): Ποιο είναι το κόστος;

Ο νομικός έλεγχος ακινήτου και ειδικότερα, ο έλεγχος τίτλων είναι μια απαραίτητη διαδικασία που γίνεται πριν από την αγορά ενός ακινήτου και διενεργείται αποκλειστικά και μόνο από Δικηγόρο.

Συγκεκριμένα, ο Δικηγόρος ελέγχει στο Υποθηκοφυλακείο και το Κτηματολόγιο την νομική κατάσταση του ακινήτου, ανατρέχοντας σε χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι (20) ετών (χρόνος της έκτακτης χρησικτησίας), είναι, δε, προτιμότερο να ερευνήσει ως και περισσότερα από 20 έτη πριν για να μην υπάρχει καμία αμφισβήτηση.

💡 Ελέγχεται επίσης αν υπάρχει ασυμφωνία μεταξύ Υποθηκοφυλακείου και Κτηματολογίου.

Αμοιβή συμβολαιογράφου: Σε τι ποσοστό ανέρχεται;

Σύμφωνα με τις τροποποιητικές διατάξεις του Οκτωβρίου του 2015, για την κατάρτιση πράξεων, το αντικείμενο των οποίων αποτιμάται σε χρήμα, ο συμβολαιογράφος εισπράττει πάγια αμοιβή είκοσι (20) ευρώ και αναλογική αμοιβή, η οποία υπολογίζεται με βάση την συνολική αξία που δηλώνεται στο συμβόλαιο ή τη μεγαλύτερη αξία που καθορίζεται από την αρμόδια αρχή, προσωρινά ή οριστικά.

Συγκεκριμένα, το ποσοστό της αμοιβής αυτής, ανάλογα με το ύψος της αξίας του αντικειμένου της συναλλαγής, καθορίζεται ως εξής:

• Έως 120.000,00€ → 0,80% (Τροποποίηση με αρ. 72386 – ΦΕΚ B 2170 – 09.10.2015)
• Από 120.000,01€ έως 380.000,00€ → 0,70%
• Από 380.000,01€ έως 2.000.000,00€ → 0,65%
• Από 2.000.000,01€ έως 5.000.000,00€ → 0,55%
• Από 5.000.000,01€ έως 8.000.000,00€ → 0,50%
• Από 8.000.000,01€ έως 10.000.000,00€ → 0,40%
• Από 10.000.000,01€ έως 12.000.000,00€ → 0,30%
• Από 12.000.000,01€ έως 20.000.000,00€ → 0,25%
• Από 20.000.000,01€ και άνω → 0,10%

Για το ποσό των συμβάσεων που υπερβαίνει την αξία των 20.000.000,01 ευρώ, επιτρέπεται, με έγγραφη συμφωνία μεταξύ του συμβολαιογράφου και του παρέχοντος την εντολή προς σύνταξη συμβολαίου, να συμφωνηθεί αμοιβή μικρότερη του ποσοστού του 0,10%.

Επιπλέον, δεν πρέπει να παραλείψουμε να αναφέρουμε πως:

1. Για κάθε πρόσθετο φύλλο των συμβολαιογραφικών πράξεων, για τις η αναλογική αμοιβή προσδιορίζεται σύμφωνα με τα ανωτέρω κλιμάκια, ευρώ πέντε (5,00).
2. Για κάθε φύλλο των αντιγράφων των ίδιων ως άνω συμβολαιογραφικών πράξεων, εφόσον τα αντίγραφα αυτά εκδίδονται αμέσως με την κατάρτιση της πράξεως, ευρώ τέσσερα (4,00).

Τα τέλη και δικαιώματα για την έκδοση των αντιγράφων αυτών πρέπει να αναγράφονται επί του πρωτοτύπου συμβολαίου, μαζί με τα λοιπά δικαιώματα, όπως ανωτέρω καθορίζονται. Στην πράξη τα συμβολαιογραφικά έξοδα βαρύνουν τον αγοραστή και το ποσό αυτό αναγράφεται επί του συμβολαίου.

Αμοιβή δικηγόρου κατά τη σύνταξη μισθωτηρίου. Συνιστάται να προσλαμβάνουμε δικηγόρο για τη σύνταξη μισθωτηρίου;

Η σύνταξη μισθωτηρίου συμβολαίου, το οποίο συνήθως είναι ένα ιδιωτικό συμφωνητικό, σε αντίθεση με τη συμβολαιογραφική πράξη της μεταβίβασης ακινήτου, που είναι υποχρεωτικό εκ του νόμου να συντάσσεται από συμβολαιογράφο, περιέχει όρους σημαντικούς που επηρεάζουν σημαντικά τις σχέσεις των συμβαλλομένων, και για το παρόν (π.χ. καταβολή εγγυοδοσίας, χρήση μισθίου κ.λπ.), αλλά και για το μέλλον (π.χ. μελλοντικές αυξήσεις μισθώματος). Οι συμβάσεις μίσθωσης μπορούν να αφορούν μισθώσεις κατοικίας αλλά και επαγγελματικές μισθώσεις, οι οποίες συνήθως περιέχουν ακόμη πιο αυστηρούς ή και επαχθείς όρους.

Σαφώς και η πρόσληψη δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική, αλλά επειδή πρόκειται για πολύ σημαντικές συμφωνίες, που επηρεάζουν τη ζωή, την οικονομική κατάσταση των μερών ή ακόμη και την τύχη μιας επιχείρησης (π.χ. το ιδιαιτέρως υψηλό ή τακτικά αυξανόμενο μίσθωμα σε περιόδους κρίσης μπορεί να επηρεάσει την ανάπτυξη της ίδιας της επιχείρησης) ή από εσφαλμένη κατανόηση των όρων του μισθωτηρίου, μπορεί ένας ενοικιαστής να υποστεί ακόμη και έξωση μετά από δικαστικές διαδικασίες, συνιστάται τα μέρη, πριν υπογράψουν οποιοδήποτε ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ίσως και πριν ακόμη προβούν σε διαπραγματεύσεις με τον ιδιοκτήτη, να συμβουλεύονται το δικηγόρο τους, προκειμένου να προστατεύσουν καλύτερα τα συμφέροντά τους.

Και στην περίπτωση αυτή η αμοιβή του δικηγόρου εξαρτάται από ελεύθερη συμφωνία με τον εντολέα του (πελάτη) και φυσικά έχει να κάνει με τις ώρες που δαπανώνται σε διαπραγματεύσεις, σύνταξη σύμβασης, τροποποιήσεις και φυσικά ιδιαίτερη δυσκολία κάθε υπόθεσης. Καλό είναι πάντως να καθορίζεται η αμοιβή, έστω και κατά προσέγγιση, από την αρχή της ανάθεσης μιας υπόθεσης στο δικηγόρο.

Στις παραπάνω τιμές πρέπει να προστεθεί και ο ΦΠΑ 24%.

💡 Σε περίπτωση που στην διαδικασία αγοροπωλησίας ή ενοικίασης ακινήτου συμβάλει κάποιος επαγγελματίας μεσίτης ή μεσιτικό γραφείο, να θυμάσαι ότι κι εδώ έγκειται ένα ποσό ως μεσιτική αμοιβή.

Μην ξεχνάς λοιπόν πως αν σκέφτεσαι να αγοράσεις, να πουλήσεις ή να νοικιάσεις ένα ακίνητο, είναι πιθανό να χρειαστείς την βοήθεια ενός δικηγόρου (ή συμβολαιογράφου), έστω και για καθοδήγηση-ασφάλεια. Συνεπώς, μην παραλείψεις να αναλογιστείς και το ύψος των αμοιβών τους.