Ειδικός Φόρος Ακινήτων: Τι είναι ο ΕΦΑ;

Ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ) είναι ένας φόρος που επιβάλλεται στην κατοχή ακινήτων στην Ελλάδα, με σκοπό την ενίσχυση των δημοσίων εσόδων μέσω της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας τόσο των φυσικών όσο και των νομικών προσώπων.

Ο ΕΦΑ εισήχθη στην Ελλάδα με το Νόμο 3091/2002, ως μέρος της προσπάθειας της κυβέρνησης να αυξήσει τα δημόσια έσοδα και να μειώσει το δημοσιονομικό έλλειμμα. Ωστόσο, η εφαρμογή του φόρου και οι σχετικές τροποποιήσεις του νομοθετικού πλαισίου έγιναν σταδιακά με επόμενους νόμους, όπως ο Νόμος 3842/2010. Επιπλέον, αξίζει να αναφερθεί πως η επιβολή του φόρου αποσκοπούσε στην ενίσχυση των δημόσιων οικονομικών, καθώς η χώρα βρισκόταν αντιμέτωπη με σημαντικές δημοσιονομικές πιέσεις λόγω της οικονομικής κρίσης.

Ποιο είναι το θεσμικό πλαίσιο για τον Ειδικό Φόρο επί των Ακινήτων;

Με τις διατάξεις του άρθρου 57 του ν. 3842/2010, τροποποιήθηκε το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων (άρθρα 15 έως 17 του ν. 3091/2002). Συγκεκριμένα, οι ισχύουσες διατάξεις από το 2010 προβλέπουν την αναπροσαρμογή του φορολογικού συντελεστή της παραγράφου 1 του άρθρου 15 του ν. 3091/2002, από 3% σε 15%, ενώ παράλληλα διευρύνθηκαν οι κατηγορίες των προσώπων και οντοτήτων που υποχρεούνται στην υποβολή δήλωσης και την καταβολή του φόρου.

Πώς υπολογίζεται ο ΕΦΑ;

Ο ΕΦΑ υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη την αντικειμενική αξία των ακινήτων, η οποία διαφέρει ανάλογα με την περιοχή, το είδος του ακινήτου και λοιπές παραμέτρους. Για τον υπολογισμό του φόρου, λαμβάνονται επίσης υπόψη οι συντελεστές που καθορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών (ΥΠΟΙΚ), οι οποίοι διαφοροποιούνται ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί επίσης ότι ο ΕΦΑ επιβάλλεται στα ακίνητα, ανεξαρτήτως αν είναι κατειλημμένα ή όχι, και η πληρωμή του γίνεται συνήθως ετησίως.

Ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής δήλωσης Ειδικού Φόρου;

Υποχρέωση υποβολής δήλωσης ειδικού φόρου ακινήτων έχουν:

• Νομικές οντότητες & νομικά πρόσωπα υπόχρεα στον φόρο βάσει του άρθρου 15 του ν. 3091/2002.
• ΑΕ & ΕΠΕ με σκοπό την αγορά, διαχείριση, επένδυση ή εκμετάλλευση ακινήτων.
• Ναυτιλιακές επιχειρήσεις και πλοιοκτήτριες εταιρείες για ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για λειτουργικές τους ανάγκες ή παραχωρούνται δωρεάν για τον ίδιο σκοπό.
• Νομικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητα σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις για συγκεκριμένες χρήσεις — αποκλειστικά για γραφεία, αποθήκες και χώρους εστίασης, εκγύμνασης και στάθμευσης του προσωπικού τους για την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών.
• Νομικά πρόσωπα που επιδιώκουν κοινωφελείς, εκπαιδευτικούς, πολιτιστικούς ή θρησκευτικούς σκοπούς στην Ελλάδα, καθώς και οι εταιρείες που κατέχουν το σύνολο των μετοχών τους, εφόσον:

(α) Ιδιοχρησιμοποιούν τα ακίνητα για τους σκοπούς αυτούς.

(β) Εκμεταλλεύονται τα ακίνητα και διαθέτουν το εισόδημα για τους ίδιους σκοπούς.

(γ) Τα ακίνητα είναι κενά ή δεν αποφέρουν εισόδημα.

• Εταιρείες που ανήκουν εξ ολοκλήρου σε ημεδαπά ή αλλοδαπά ιδρύματα και επιδιώκουν κοινωφελείς, εκπαιδευτικούς, πολιτιστικούς ή θρησκευτικούς σκοπούς στην Ελλάδα, απαλλάσσονται από τον ΕΦΑ για τα ακίνητα που:

(α) χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για τους ανωτέρω σκοπούς,

(β) εκμεταλλεύονται και τα έσοδα χρησιμοποιούνται για τους ίδιους σκοπούς, ή

(γ) είναι κενά ή δεν αποφέρουν εισόδημα (άρθρα 15 και 17, ν. 3091/2002).

💡 Σε περίπτωση μεταβίβασης κυριότητας ή επικαρπίας ακινήτου, για την καταβολή του επιμεριστικά αναλογούντος οφειλόμενου ΕΦΑ, ευθύνεται σε ολόκληρο με τον υπόχρεο και ο νέος κύριος ή επικαρπωτής.

Εξαιρέσεις και απαλλαγές

Υπάρχουν περιπτώσεις που ο φορολογούμενος μπορεί να απαλλαγεί από την πληρωμή του ΕΦΑ, όπως για παράδειγμα στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε άτομα με αναπηρία ή σε ορισμένες κοινωνικές κατηγορίες που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια, όπως η ηλικία και το εισόδημα.

💡 Για να είσαι σίγουρος/η για ό,τι ισχύει αναφορικά με τον ΕΦΑ την τρέχουσα περίοδο, συνιστάται να αναζητήσεις επικαιροποιημένες πληροφορίες ή να συμβουλευτείς έναν ειδικό.

Πώς υποβάλλεται η δήλωση;

Οι αρχικές δηλώσεις Ειδικού Φόρου Ακινήτων (Ε.Φ.Α.) από το 2014 και μετά υποβάλλονται υποχρεωτικά ηλεκτρονικά, ενώ οι εκπρόθεσμες δηλώσεις περιλαμβάνουν και τους τόκους εκπρόθεσμης καταβολής (άρθρο 53, Ν. 4174/2013). Αντίθετα, οι τροποποιητικές δηλώσεις για τα ίδια έτη, καθώς και όλες οι δηλώσεις (αρχικές και τροποποιητικές) για έτη έως και το 2013, υποβάλλονται μόνο χειρόγραφα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Το ίδιο ισχύει και για τις ανακλητικές δηλώσεις.

Ας δούμε βήμα-βήμα τη διαδικασία υποβολής δήλωσης για ΕΦΑ:

• Ο εξουσιοδοτημένος λογιστής ή εκπρόσωπος του Νομικού Προσώπου εισέρχεται στο TAXISnet με τους προσωπικούς του κωδικούς.
• Επιλέγει την «Εφαρμογή Ε.Φ.Α.» από το μενού.
• Επιλέγει την επιλογή «Δήλωση Ειδικού Φόρου 15% επί των εταιρειών».
• Διαλέγει τον ρόλο και τον ΑΦΜ για τον οποίο επιθυμεί να υποβάλει δήλωση ως εκπρόσωπος.
• Στη νέα σελίδα, επιλέγει το έτος για το οποίο θα υποβληθεί η δήλωση ΕΦΑ (μόνο για αρχικές δηλώσεις από το 2014 και μετά).
• Πατά «Συνέχεια» για να μεταφερθεί στη φόρμα υποβολής.
• Κάνει κλικ στην επιλογή «Υποβολή» για να ολοκληρώσει τη διαδικασία υποβολής της δήλωσης.

Μπορώ να προσθέσω ή να αφαιρέσω ακίνητα;

Ναι. Εάν έχεις αποκτήσει, μεταβάλει ή μεταβιβάσει εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο και δεν έχεις υποβάλει ακόμα δήλωση περιουσιακής κατάστασης (Ε9), έχεις τη δυνατότητα να προσθέσεις, να διαγράψεις ή να τροποποιήσεις τα στοιχεία του ακινήτου σου.

📌 Διάβασε επίσης: Ε9 & Πώληση ακινήτου – Πώς διαγράφω ακίνητο από το Ε9

Στην Ελλάδα, ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ) εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό φορολογικό εργαλείο για την ενίσχυση των κρατικών εσόδων. Είναι ζωτικής σημασίας για τους φορολογούμενους να παραμένουν ενήμεροι για τις εξελίξεις και να εγγυώνται την τήρηση των υφιστάμενων κανονισμών, ακόμη και αν το νομοθετικό πλαίσιο έχει υποστεί αρκετές αναθεωρήσεις και τροποποιήσεις με την πάροδο του χρόνου. Για να αποφευχθούν τα λάθη και να εξασφαλιστεί η απρόσκοπτη εκπλήρωση των φορολογικών υποχρεώσεων, είναι απαραίτητο να κατανοηθούν και να ακολουθηθούν σωστά οι διαδικασίες.

Ενδιαφέρεσαι να μάθεις περισσότερα για τα ακίνητα και ό,τι αφορά τη νομοθεσία και τη φορολογία για αυτά; Στο blog του Spitogatos, θα βρεις μια σειρά από άρθρα που θα σε βοηθήσουν να αποκτήσεις μια ξεκάθαρη εικόνα για τα ακίνητα.