Επικαρπία σπιτιού: Ο επικαρπωτής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο;

Εάν έχεις ασχοληθεί με την αγορά ακινήτων ή αν έχεις πραγματοποιήσει στο παρελθόν κάποια σχετική πράξη (βλ. αγοραπωλησία), ενδέχεται να έχεις εξοικειωθεί ή έστω ακούσει τον όρο της επικαρπίας. Η επικαρπία σπιτιού αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι της απόλυτης ιδιοκτησίας του ακινήτου και αποτελεί ένα περιορισμένο δικαίωμα πάνω σε υλική περιουσία.

Με λίγα λόγια, αυτός που έχει την επικαρπία σπιτιού διαθέτει περιορισμένη εξουσία επί του ακινήτου και δεν μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε αλλαγή προς το ακίνητο χωρίς τη συναίνεση του κυρίου κατόχου (του ιδιοκτήτη της πλήρους ιδιοκτησίας). Οπότε, ο επικαρπωτής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο; Πωλείται η επικαρπία και τι γίνεται αν έχει χρέη; Είναι δυνατή η αποποίηση επικαρπίας; Που πάει η επικαρπία μετά θάνατον; Οι όροι αυτοί ενδέχεται να φαίνονται κάπως περίπλοκοι, ωστόσο παρακάτω θα βρεις περισσότερες χρήσιμες πληροφορίες σχετικά με την επικαρπία σπιτιού.

Τι είναι η επικαρπία σπιτιού;

H επικαρπία σπιτιού είναι ένα περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα και αποτελεί μέρος της πλήρους κυριότητας – το άλλο μέρος της πλήρους κυριότητος είναι η ψιλή κυριότητα. Αξίζει να αναφέρουμε πως η επικαρπία αποτελεί έναν νομικό όρο, ο οποίος αφορά το δικαίωμα κάποιου να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ιδιοκτησία που ανήκει κατά ψιλή κυριότητα σε άλλον. Αποτελεί ένα μέσο που επιτρέπει στους δικαιούχους να απολαμβάνουν τα οικονομικά οφέλη και τις αποδόσεις ενός ακινήτου, ενώ οι νομικά ιδιοκτήτες διατηρούν την ουσιαστική ιδιοκτησία.

💡 Η επικαρπία σπιτιού αντιπροσωπεύει μια σημαντική διακρατική συμφωνία και μια πηγή οικονομικής ανταμοιβής για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.

Ο επικαρπωτής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο;

Μια σημαντική ερώτηση που είναι λογικό να προκύπτει είναι αν ο επικαρπωτής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο. Και σ’ αυτό το ερώτημα η απάντηση είναι πως ο επικαρπωτής έχει το δικαίωμα να πουλήσει το ακίνητο που συνδέεται με την επικαρπία σπιτιού, εφόσον όμως δεν υπάρχουν περιορισμοί ή περιοριστικές συμβάσεις που εμποδίζουν αυτή την πράξη. Ωστόσο, η πώληση του ακινήτου μπορεί να έχει επιπτώσεις στη συνέχιση ή μεταβίβαση της επικαρπίας, καθώς η νέα ιδιοκτησία θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τους όρους και τις υποχρεώσεις που συνδέονται με αυτήν.

💡 Σε κάθε περίπτωση όμως, διότι σε σ' αυτές τις περιπτώσεις όλα είναι ρευστά, έαν είσαι επικαρπωτής ενός ακινήτου και ενδιαφέρεσαι να το πουλήσεις, θα ήταν προτιμότερο να συμβουλευτείς κάποιον ειδικό, ο οποίος θα σε ενημερώσει σχετικά με το αν αυτό είναι εφικτό και θα σε καθοδηγήσει αναλόγως.

Πωλείται η επικαρπία;

Επίσης, το αν πωλείται η επικαρπία ως επικαρπία είναι μια καίρια ερώτηση. Η αλήθεια λοιπόν είναι πως η επικαρπία, ως έννοια, δεν πωλείται αυτούσια, καθώς αποτελεί ένα περιορισμένο δικαίωμα σχετικά με την εκμετάλλευση και τις αλλαγές που μπορούν να γίνουν σε ένα ακίνητο. Ωστόσο, η επικαρπία σπιτιού μπορεί να είναι ένας παράγοντας που λαμβάνεται υπόψη κατά την αξιολόγηση και την πώληση ενός ακινήτου. Ως εκ τούτου, κατά την πώληση ενός ακινήτου, η επικαρπία σπιτιού μπορεί να αποτελέσει έναν παράγοντα που επηρεάζει την αξία και το ενδιαφέρον των πιθανών αγοραστών.

📌 Διάβασε επίσης: Μεταβίβαση Ακινήτου: Διαδικασία, κόστος και δικαιολογητικά

Ποια είδη επικαρπίας υπάρχουν;

Παρακάτω θα βρεις τα διάφορα είδη επικαρπίας σπιτιού. Συγκεκριμένα:

#1 Διαδοχική Επικαρπία

Είναι η επικαρπία που μεταβιβάζεται από τον ένα στον άλλο με εντολή του μεταβιβάζοντος ή με διαθήκη του θανόντος. Στην περίπτωση αυτή κάθε δικαιούχος υπόκειται σε φόρο, κατά τον χρόνο που η επικαρπία σπιτιού περιέρχεται σε αυτόν.

#2 Επικαρπία ορισμένου χρόνου

Η μεταβίβαση της επικαρπίας γίνεται προς ένα συγκεκριμένο πρόσωπο, είτε φυσικό είτε νομικό, και μάλιστα, για περιορισμένο χρονικό διάστημα. Κατά την εν λόγω μεταβίβαση, η αξία της επικαρπίας αντιπροσωπεύει ένα ποσοστό της συνολικής αξίας της πλήρους κυριότητας.

#3 Επικαρπία Αορίστου Χρόνου (αλλιώς ισόβια)

Η επικαρπία αορίστου χρόνου (ή αλλιώς ισόβια) μεταβιβάζεται με χαριστική πράξη (δηλαδή με δωρεά ή γονική παροχή) ή και λόγω θανάτου του επικαρπωτή.

#4 Διαδοχική Ισόβιος Επικαρπία

Η επικαρπία σπιτιού συστήνεται σε πολλά πρόσωπα, τα οποία υπόκεινται σε φόρο κατά το χρονικό διάστημα που τη διατηρούν και εξαρτάται από τη ζωή τους. Με λίγα λόγια, κατά τη διαδοχική παραχώρησή της, κάθε δικαιούχος υπόκειται σε φορολογία κατά την περίοδο που αποκτά την επικαρπία.

Μεταβιβάζεται η επικαρπία;

Η επικαρπία δεν μεταβιβάζεται από τον ένα στον άλλο, αλλά παραχωρείται ή μεταβιβάζεται η χρήση ή η δικαιοδοσία επί της επικαρπίας σε άλλα άτομα ή οντότητες για περιορισμένο χρονικό διάστημα.

Πώς συστήνεται η επικαρπία σπιτιού;

Η επικαρπία σπιτιού μπορεί να συσταθεί μέσω διαφόρων συμβάσεων, όπως δωρεά, πώληση, γονική παροχή και άλλες παρόμοιες συμφωνίες (π.χ. διαθήκη ή χρησικτησία). Αυτή η έννοια επηρεάζει είτε το σύνολο ενός ακινήτου είτε μόνο ένα μέρος του. Σε περίπτωση απόρριψης του δικαιώματος επικαρπίας ή σε περίπτωση θανάτου του δικαιούχου της, η επικαρπία σπιτιού χάνεται και συνδέεται με την ουσιαστική ιδιοκτησία. Αν, ωστόσο, δεν έχει οριστεί εκ των προτέρων, τότε δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ή να υποθηκευτεί.

Όταν συστήνεται επικαρπία, ο ψιλός κύριος διατηρεί την κυριότητα, ενώ ο επικαρπωτής έχει περιορισμένη εξουσία πάνω στο ακίνητο (μόνο χρήση και κάρπωση) δίχως να είναι σε θέση να θίξει το δικαίωμα του κυρίου και έχοντας την υποχρέωση να διατηρεί ακέραια την ουσία του.

Για τη σύσταση επικαρπίας πάνω σε ακίνητο με σύμβαση απαιτούνται οι παρακάτω ενέργειες:

• Εκείνος που δίνει την επικαρπία να είναι κύριος του πράγματος και να έχει το δικαίωμα διάθεσης. Επί της ουσίας, το δικαίωμα διάθεσης αναγκάζει τον επικαρπωτή να συμφωνήσει στην απώλεια του δικαιώματος της επικαρπίας και να τη μεταβιβάσει πλήρως στον κύριο δικαιούχο. Απαραίτητη επίσης είναι και η δικαιοπρακτική ικανότητα του επικαρπωτή. Η ικανότητα δηλαδή να λαμβάνει νομικά έγκυρες αποφάσεις και να συνάπτει συμβατικές σχέσεις.
• Να συμφωνούν επικαρπωτής και κύριος δικαιούχος.
• Η συμφωνία να γίνει με τη νόμιμη οδό και με παρουσία συμβολαιογράφου.

Γίνεται αποποίηση επικαρπίας;

Ναι, είναι δυνατή η αποποίηση επικαρπίας στην Ελλάδα. Οι ακριβείς διαδικασίες και απαιτήσεις για την αποποίηση επικαρπίας διαφέρουν ανάλογα με τις νομικές και φορολογικές πτυχές της συγκεκριμένης περίπτωσης. Συνιστάται η συμβουλή ενός ειδικού νομικού για να καθοδηγηθείς σωστά στη διαδικασία για αποποίηση επικαρπίας.

Που πάει η επικαρπία μετά θάνατον;

Δεν γίνεται βέβαια, στο πλαίσιο ενημέρωσης για την επικαρπία σπιτιού να μην αναφερθούμε και στο που πάει η επικαρπία μετά θάνατον. Η επικαρπία σπιτιού είναι κατά κανόνα αμεταβίβαστη και η άσκησή της μπορεί να μεταβιβαστεί σε άλλον για χρόνο που δεν υπερβαίνει τη διάρκεια της επικαρπίας. Η απαγόρευση ισχύει βέβαια μόνο για τον επικαρπωτή διότι ο ψιλός κύριος μπορεί να αναμεταβιβάσει την επικαρπία που επανενώνεται με την ψιλή κυριότητά του. Με το θάνατο του επικαρπωτή αποσβήνεται και το δικαίωμα της επικαρπίας δυνάμει του άρθρου 1167 ΑΚ «Η επικαρπία, εφόσον δεν ορίστηκε διαφορετικά, αποσβήνεται με το θάνατο του επικαρπωτή. Επικαρπία υπέρ νομικού προσώπου εκλείπει μαζί μ’ αυτό». Αμφότερες οι διατάξεις είναι ενδοτικού δικαίου που σημαίνει ότι μπορεί να συμφωνηθεί από τα μέρη η επικαρπία σπιτιού να είναι μεταβιβαστή και κληρονομητή.

Ενόψει του ότι η κληρονομία συνιστά το περιουσιακό σύνολο του αποβιώσαντος, απαλλαγμένο των με το θάνατό αυτού εξαφανιζομένων στοιχείων, με τον θάνατο του επικαρπωτή, εφόσον δεν ορίστηκε αλλιώς, αποσβήνεται και επιστρέφει στον ψιλό κύριο και δεν είναι αντικείμενο κληρονομικής διαδοχής.

Ποια η φορολόγηση της επικαρπίας;

Η αξία της επικαρπίας σπιτιού που μεταβιβάζεται σε άλλο πρόσωπο εκτός του ψιλού κυρίου προσδιορίζεται ως ποσοστό επί της αξίας της πλήρους κυριότητος κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

Αφετηρία για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, σ΄ αυτή την περίπτωση, είναι η ηλικία του επικαρπωτή. Όσο μεγαλύτερη είναι η ηλικία του επικαρπωτή, τόσο μικρότερη είναι η αξία της επικαρπίας. Η αξία της επικαρπίας είναι ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητος με βάση την ηλικία του επικαρπωτή.

Κατανομή ΕΝΦΙΑ

* Φόρος = Αξία πλήρους κυριότητας Χ % Επικαρπία επί της πλήρους κυριότητας Φόρος = Αξία πλήρους κυριότητας Χ % Ψιλή κυριότητα επί της πλήρους κυριότητας

📌 Διάβασε επίσης: ΕΝΦΙΑ 2023: Τι θα πληρώσεις; Ποια ακίνητα δεν πληρώνουν;

Πώς χάνεται η επικαρπία;

Η επικαρπία σπιτιού(απόσβεση επικαρπίας) χάνεται στην περίπτωση που προκύψει:

• Θάνατος του επικαρπωτή
• Ένωση ψιλής κυριότητας και επικαρπίας στο ίδιο πρόσωπο
• Παραίτηση του δικαιούχου
• Ολικά καταστροφή του κινητού ή του ακινήτου
• Αχρησία
• Νομικοί λόγοι που την καθιστούν αδύνατη

💡 Σε περίπτωση προσβολής του δικαιώματος του επικαρπωτή, αυτός προστατεύεται και μπορεί να κινηθεί νομικά.

Επικαρπία και χρέη επικαρπωτή - Συνδέονται;

Οι οφειλές της επικαρπίας που αποκτήθηκαν όσο ο επικαρπωτής βρισκόταν στη ζωή δεν μεταβιβάζονται στους κληρονόμους του. Βέβαια, αυτό ενδέχεται να διαφέρει μόνο κατ’ εξαίρεση κι εφόσον ορίστηκε διαφορετικά από τον δικαιοπάροχο ή στην περίπτωση που ο ψιλός κύριος κληρονομήσει τον επικαρπωτή, μεταβιβάζεται και η επικαρπία –και οτιδήποτε αυτή συνεπάγεται- στον κληρονόμο.

💡 Η επικαρπία αποσβήνεται αυτοδικαίως μετά το θάνατο του επικαρπωτή.

Συνοπτικά, η επικαρπία σπιτιού είναι περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα και είναι ιδιάζουσας σημασίας να γνωρίζεις όλες τις πτυχές που το «ακουμπούν», όπως που πάει η επικαρπία μετά θάνατον, αν ο επικαρπωτής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο, αν είναι εφικτή η αποποίηση επικαρπίας, ή αν πωλείται η επικαρπία. Και αυτό για να μπορείς να λάβεις ενημερωμένες αποφάσεις σχετικά με την ακίνητη περιουσία, είτε την διαθέτεις, είτε σε ενδιαφέρει να αποκτήσεις.

📌 Διάβασε επίσης: Κ.Α.Ε.Κ. ακινήτου: Αναζήτηση & Εύρεση Κ.Α.Ε.Κ.

Μπορείς να περιηγηθείς στις χιλιάδες αγγελίες στις σελίδες του Spitogatos και να βρεις το ιδανικό σπίτι για αγορά σε όποια περιοχή της Ελλάδας σε ενδιαφέρει. Όρισε την επιθυμητή τοποθεσία και τα κριτήρια που σε ενδιαφέρουν, ρίξε μια ματιά στις διαθέσιμες αγγελίες και βρες το αγαπημένο σου μέρος στον κόσμο εύκολα και γρήγορα!