Σπίτι εξ αδιαιρέτου και δικαιώματα: Χρήσιμες πληροφορίες που πρέπει να ξέρεις

Ουκ ολίγα είναι εκείνα τα ακίνητα τα οποία υπάρχουν εξ αδιαιρέτου. Και σίγουρα δεν γνωρίζουν όλοι ούτε τι ακριβώς αφορά αυτός ο όρος, αλλά ούτε ποια τα δικαιώματα για ένα σπίτι εξ αδιαιρέτου. Λοιπόν... «Εξ αδιαιρέτου» τι σημαίνει; Τι είναι η αποκλειστική χρήση σε εξ αδιαιρέτου και τι σημαίνει η οριζόντια ιδιοκτησία σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο; Και τι το κάθετη ιδιοκτησία σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο; Ας δούμε λίγο πιο αναλυτικά το θέμα σπίτι εξ αδιαιρέτου και τα παρελκόμενα δικαιώματα.

«Εξ’ αδιαιρέτου» τι σημαίνει;

Καταρχάς, όσον αφορά τον ορισμό, είναι σημαντικό να αποσαφηνιστεί πως εξ’ αδιαιρέτου κτήση είναι όταν σε κάποιο ακίνητο υπάρχουν περισσότεροι από ένας ιδιοκτήτες, οι οποίοι αποκτούν από κοινού το εν λόγω ακίνητο και άρα είναι συγκύριοι κατά ιδανικά μερίδια τόσο λόγω σύμβασης (π.χ. σε περίπτωση αγοράς) όσο και εκ του νόμου (π.χ. σε περίπτωση εξ’ αδιαθέτου κληρονομιάς). Να σημειωθεί, δε, πως τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του καθενός καθορίζονται από το ποσοστό συνιδιοκτησίας που έχει πάνω στο ακίνητο.

Τι γίνεται όμως σε περίπτωση που οι συγκύριοι-συνιδιοκτήτες διαφωνούν ως προς την εκμετάλλευση/διαχείρισή του;

Σε περίπτωση διαφωνίας, ο κάθε συνιδιοκτήτης (συγκύριος) που ενδιαφέρεται για την αξιοποίηση του μεριδίου του, είτε λόγω οικονομικών αναγκών είτε λόγω επιθυμίας για άμεση χρήση του ακινήτου, έχει το δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει να αποφασίσει εκείνο για την τύχη του ακινήτου ειδικά ως προς την εκμετάλλευσή του (π.χ. απόφαση για ενοικίαση ή για εκμετάλλευση απο κάποιον εκ των συνιδιοκτητών). Αν ούτε με αυτήν την λύση δεν επιλύονται οι συγκρούσεις και οι διαφωνίες των συνιδιοκτητών τότε υπάρχει η λύση της διανομής του ακινήτου, εκούσιας ή δικαστικής. Στην πρώτη περίπτωση αποφασίζουν φιλικά οι συνιδιοκτήτες ποιος παίρνει τι, ενώ στη δεύτερη γίνεται αγωγή στο δικαστήριο για να αποφασίσει το τελευταίο και να διατάξει το χωρισμό του ακινήτου και την λήψη από κάθε μέρος ενός τμήματος (π.χ. ο πρώτος όροφος στον Α, ο δεύτερος όροφος στον Β κ.λπ.). Το κοινό ακίνητο μπορεί να χωριστεί είτε με αυτούσια διανομή, είτε μέσω πλειστηριασμού.

📌 Διάβασε επίσης: Επικαρπία σπιτιού: Ο επικαρπωτής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο;

Πώς γίνεται η αυτούσια διανομή;

Αυτούσια είναι η διανομή όταν το κοινό πράγμα μπορεί να διαιρεθεί σε διακεκριμένα μέρη, χωρίς να επέλθει αλλοίωση αυτού ή μείωση της αξίας του. Τα διακεκριμένα μερίδια στη συνέχεια μοιράζονται στους κοινωνούς ανάλογα με τη μερίδα του καθενός. Η αυτούσια διανομή επιλέγεται για παράδειγμα όταν το κοινό πράγμα είναι οικόπεδο, όπου το δικαστήριο θα μπορούσε να διατάξει την σύσταση καθέτων επί του συνολικού οικοπέδου και την διανομή των κάθετων ιδιοκτησιών στους κοινωνούς (βλ. και παρακάτω).

Για παράδειγμα ένα οικόπεδο ανήκει κατά 65% σε έναν ιδιοκτήτη και κατά 35% σε έναν άλλον. Και οι δύο είναι ιδιοκτήτες στο εν λόγω οικόπεδο εξ αδιαιρέτου. Αποφασίζουν οι ίδιοι ή δια δικαστικής οδού να το χωρίσουν (διανείμουν), οπότε το ακίνητο χωρίζεται σε τμήματα, ήτοι για παράδειγμα, ένα οικόπεδο εντός σχεδίου με επιφάνεια 1.000 τ.μ. χωρίζεται σε δύο τμήματα: ένα 650 τ.μ., το οποίο ανήκει στον συνιδιοκτήτη που κατέχει το 65% του οικοπέδου, και ένα δεύτερο τμήμα 350 τ.μ., που ανήκει στον συνιδιοκτήτη που έχει το 35% εξ αδιαιρέτου

Μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση καθέτου ή οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Ναι, το δικαστήριο μπορεί να αποφασίσει για την αυτούσια διανομή ενός κοινού οικοπέδου, είτε αυτό περιλαμβάνει ήδη κτίσματα είτε είναι χωρίς αυτά, αλλά εφικτό να διαχωριστεί σε τμήματα, σύμφωνα με τα μερίδια των συνιδιοκτητών. Σε περιπτώσεις όπου το οικόπεδο περιλαμβάνει κτίσματα, μπορεί να προταθεί η δημιουργία ξεχωριστής ιδιοκτησίας ανά ορόφους ή μερικά τμήματα ορόφων (οριζόντια ιδιοκτησία σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο). Σε περιπτώσεις κενών οικοπέδων, μπορεί να προβλεφθεί η δημιουργία ξεχωριστής ιδιοκτησίας για συγκεκριμένα τμήματα του οικοπέδου, στα οποία είναι δυνατή η κατασκευή ανεξάρτητων κτιρίων, βάσει των πολεοδομικών διατάξεων.

📌 Διάβασε επίσης: Λεξικό του Real Estate - Ορολογία που πρέπει να ξέρεις

Πότε γίνεται πλειστηριασμός;

Αν δεν είναι εφικτό να χωριστεί το οικόπεδο/αγροτεμάχιο σε ξεχωριστά τμήματα (αυτούσια διανομή), λόγω της αδυναμίας δημιουργίας επαρκών και οικοδομήσιμων εδαφών, τότε η μοναδική αποδεκτή διαδικασία είναι η πώληση ολόκληρου του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού. Έτσι εξασφαλίζεται ότι κάθε συνιδιοκτήτης θα λάβει το χρηματικό ποσό που του αναλογεί.

Τι είναι η χρησικτησία;

Να αποσαφηνίσουμε πως η «χρησικτησία» είναι ένας νομικός όρος, που χρησιμοποιείται για περιουσιακά στοιχεία και έχει να κάνει με τη χρήση τους από μη κύριο (που δεν απέκτησε με συμβόλαιο ή κληρονομιά) σαν να του ανήκουν . Ως εκ τούτου, η χρησικτησία για ένα ακίνητο είναι η απόκτηση του από αυτόν που το χρησιμοποιεί αλλά δεν του ανήκει.

Η χρησικτησία διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη. Τακτική είναι η χρησικτησία όταν κάποιος έχει στη νομή του (φυσική εξουσία) καλόπιστα, για διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών με βάση κάποιον νόμιμο ή έστω νομιζόμενο τίτλο, ένα ακίνητο, ενώ έκτακτη (η πιο συνήθης) είναι όταν κάποιος έχει ασκήσει όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη πάνω σε ένα ακίνητο για μια 20ετία συνεχόμενα, ακόμη και εάν δεν υπάρχει νόμιμος τίτλος ιδιοκτησίας.

Τι γίνεται όταν το ακίνητο είναι κοινό, δηλαδή ανήκει σε περισσότερους, και ένας ιδιοκτήτης το χρησιμοποιεί αποκλειστικά αυτός;

Σε ένα εξ αδιαιρέτου ακίνητο μπορεί ένας συνιδιοκτήτης να αποκτήσει αποκλειστική κυριότητα με χρησικτησία, σε βάρος των συνιδιοκτητών του, όταν και μόνο όταν γνωστοποιήσει εγγράφως (με εξώδικο) στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες ή συνιδιοκτήτη την απόφασή του αυτή να νέμεται από ένα χρονικό σημείο και εφεξής το ακίνητο αποκλειστικά για τον εαυτό του.

Το ίδιο συμβαίνει και με τον συγκληρονόμο που αξιώνει ποσοστό μεγαλύτερο από την κληρονομική του μερίδα, αν δεν προβεί στην γνωστοποίηση, θεωρείται ότι το κατέχει στο όνομα των συγκληρονόμων.

Η γνωστοποίηση αυτή δεν απαιτείται στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες προβαίνουν σε άτυπη διανομή του κοινού ακινήτου, αφού έκτοτε καθένας από αυτούς και γνωρίζοντας οι λοιποί, νέμεται αποκλειστικά για τον εαυτό του, αυτό που του περιήλθε με την άτυπη διανομή μέρος του ακινήτου.