Τρία χρόνια αφορολόγητα ενοίκια: Πώς να νοικιάσεις το σπίτι σου – 10 ερωτήσεις και απαντήσεις

Ο νόμος 5246/2025 με τίτλο «Φορολογική Μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και τη Μεσαία Τάξη», περιέχει δύο σημαντικές διατάξεις για τη φορολογία ακινήτων, που ήταν προτάσεις της Πανελληνίου Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και έγιναν δεκτές από το επιτελείο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Συγκεκριμένα, με το άρθρο 8 μειώθηκε ο μεσαίος συντελεστής (12,001-24,000€) του φόρου ενοικίων από 35% σε 25%, κάτι που αποτελεί την 1η μείωση φόρου εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων μετά τα μνημόνια. Βέβαια, πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ παραμένει η μείωση των συντελεστών σε όλα τα φορολογικά κλιμάκια, καθώς και η επαναφορά αφορολογήτου ορίου 6.000€.

Εν συνεχεία, με το άρθρο 9 νομοθετήθηκε σωστά η τριετής φοροαπαλλαγή κατοικιών που ήταν κενές για μια τριετία ή είναι δηλωμένες στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Με το άρθρο αυτό έγινε πλέον εφαρμόσιμη και λειτουργική η τριετής φοροαπαλλαγή του εισοδήματος από εκμίσθωση των δύο αυτών κατηγοριών κατοικιών, χωρίς καμιά γραφειοκρατική διαδικασία, χωρίς καμιά πλατφόρμα, χωρίς κανένα εισοδηματικό ή περιουσιακό ή ποσοτικό «κόφτη», ως άμεσο κίνητρο και κύριο εργαλείο για την προσφορά τους στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης κύριας κατοικίας, ώστε να περιοριστεί το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών και να εκλογικευθούν τα νέα μισθώματα.

Τελικές ρυθμίσεις φοροαπαλλαγής

Οι τελικές ρυθμίσεις αυτής της φοροαπαλλαγής είναι οι εξής:

1. Η απαλλαγή ισχύει για ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν μέχρι 31/12/2026, κατοικίες που δηλώθηκαν ΚΕΝΕΣ στο Ε2 για τουλάχιστον τα τρία τελευταία χρόνια (2023, 2024 και 2025), καθώς και κατοικίες που τα προηγούμενα χρόνια ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφανείας το πολύ έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυτό θα αυξάνεται κατά 20 τ.μ.

Δεν υιοθετήθηκε πλήρως η ολοκληρωμένη πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, σύμφωνα με την οποία η φοροαπαλλαγή αυτή θα έπρεπε να διευρυνθεί στις νέες μισθώσεις όλων των κατοικιών που, για οποιονδήποτε λόγο, είναι σήμερα ξενοίκιαστες (ιδιοκατοικούμενες, με δωρεάν παραχώρηση, νεόδμητες, ανακαινισμένες, αγορασμένες ή κληρονομημένες κ.λπ.), ώστε να έρθουν στη μισθωτική αγορά όσο το δυνατόν περισσότερα ακίνητα που δεν ήταν μισθωμένα μέχρι σήμερα, προκειμένου να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.

2. Η απαλλαγή ισχύει εφόσον οι ενοικιαστές θα συνάψουν τριετή μισθωτική σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και η μίσθωση αυτή, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή.

3. Η απαλλαγή θα ισχύει όμως κατ' εξαίρεση και για μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, για κατοικίες που θα εκμισθωθούν «σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014 (Α’ 143), εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας». Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης δεν θα χάνει τη συνέχιση της φοροαπαλλαγής αν εντός εξαμήνου συνάπτει νέες μισθωτικές συμβάσεις κύριας κατοικίας, τουλάχιστον εξάμηνης ή και τριετούς διάρκειας.

Ωστόσο, παρά την επιμονή μας, στη νέα αυτή ρύθμιση δεν συμπεριλήφθηκαν και οι εποχιακά εργαζόμενοι του ιδιωτικού τομέα (κυρίως τουριστικών και επισιτιστικών επαγγελμάτων) που αντιμετωπίζουν τα ίδια προβλήματα με τους δημοσίους υπαλλήλους.

Δέκα ερωτήσεις και απαντήσεις για την εφαρμογή της φοροαπαλλαγής

Η φοροαπαλλαγή στις νέες μισθώσεις έχει προκαλέσει πολλά ερωτήματα από ιδιοκτήτες και μισθωτές. Παρακάτω θα βρεις τις δέκα πιο συχνές ερωτήσεις και τις απαντήσεις τους, ώστε να γίνει πιο κατανοητή η εφαρμογή της και να διευκολυνθεί η ορθή αξιοποίησή της.

1. Ποια είναι η περίοδος ισχύος της τριετούς φοροαπαλλαγής και μέχρι πότε πρέπει να συναφθεί η πρώτη μίσθωση;

Η απαλλαγή ισχύει για κατοικίες των δύο κατηγοριών που αναφέρθηκαν παραπάνω για τις οποίες η πρώτη σύμβαση ενοικίασης ως κύριας κατοικίας θα συναφθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

2. Ποιος είναι ο απαιτούμενος χρόνος σύναψης μισθώσεων κύριας κατοικίας ώστε να ισχύει η φοροαπαλλαγή;

Στη ρύθμιση συμπεριλαμβάνονται μισθώσεις κατοικιών των παραπάνω κατηγοριών που έχουν ημερομηνία υπογραφής ή έναρξης ισχύος από 08/09/2024 έως και 31/12/2026. Συνεπώς, η φοροαπαλλαγή δεν ισχύει για τα μισθώματα κατοικιών που μέχρι την 31/12/2026 δεν έχουν συμπληρώσει την τριετία κενότητας ή την ετήσια διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση.

3. Για πόσο χρονικό διάστημα ισχύει η τριετής φοροαπαλλαγή από τη στιγμή που υπογράφεται η μίσθωση;

Η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων για εισοδήματα από εκμίσθωση κατοικιών ισχύει για τους πρώτους τριάντα έξι (36) μήνες από τον μήνα σύναψης της μίσθωσης μιας κατοικίας που ανήκει σε μία από τις δύο εν λόγω κατηγορίες.

4. Ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις που πρέπει να πληροί μια κατοικία ώστε να υπαχθεί στη φοροαπαλλαγή;

Για να υπαχθεί μια κατοικία στη φοροαπαλλαγή πρέπει να ισχύουν τα εξής:

• Να πρόκειται καταρχήν για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.
• Να εκμισθωθεί για χρήση κύριας κατοικίας, κατ’ ελάχιστον για τριετή διάρκεια ή, στις ειδικές περιπτώσεις δημοσίων υπαλλήλων, για εξάμηνη διάρκεια.
• Να πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις αποκλειστικά μέσω εμπρόθεσμων δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος.

5. Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληροί μια κατοικία ώστε να θεωρηθεί κενή για τριετία και να υπαχθεί στη φοροαπαλλαγή;

Είναι απαραίτητο:

• Να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο για τα έτη 2023, 2024 και 2025, ή
• Να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο — ούτε ως κύρια ούτε ως δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή, ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο, ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο — στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πριν από το έτος κατάρτισης της πρώτης μίσθωσης.
• Να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

6. Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληροί μια κατοικία που προέρχεται από βραχυχρόνια μίσθωση ώστε να ενταχθεί στη φοροαπαλλαγή;

Σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει:

• Να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος πριν από τη σύναψη της πρώτης μίσθωσης.
• Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
• Να έχει υποβληθεί δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

7. Σε ποιες περιπτώσεις συνεχίζεται η ισχύς της φοροαπαλλαγής και πότε αυτή παύει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης;

Η νέα ρύθμιση ορίζει:

«Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ)».

Συνεπώς:

• Κανονικές μισθώσεις: Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν, εντός των τριών ετών της μίσθωσης, η κατοικία κενωθεί και δεν ξανανοικιαστεί εντός τριών μηνών. Η απαλλαγή χάνεται οριστικά αν η κατοικία κενωθεί και από τον δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα.
• Μισθώσεις προς δημοσίους υπαλλήλους: Επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, και η προθεσμία για την επαναμίσθωση είναι εξάμηνη. Αν παρέλθει άπρακτη, η απαλλαγή χάνεται για το υπόλοιπο διάστημα.
• Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Αν η κατοικία διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση εντός των τριών ετών, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης. Αυτό συνεπάγεται θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί.

8. Προσμετράται ο χρόνος που είχε δηλωθεί από προηγούμενο ιδιοκτήτη για τον υπολογισμό της τριετίας κενότητας ή της διάθεσης σε βραχυχρόνια μίσθωση;

Με δεδομένο ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων, και δεδομένου ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, η άποψή μας είναι ότι, στον υπολογισμό του χρόνου για την τριετή δήλωση της κατοικίας ως κενής και για την προηγούμενη μονοετή διάθεση στη βραχυχρόνια μίσθωση, πρέπει αυτονόητα να προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε από προηγούμενο ιδιοκτήτη, κληρονομούμενο ή δωρητή, εφόσον είχε δηλωθεί στις αντίστοιχες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή, όπως προβλέπεται παραπάνω.

9. Μπορούν κατοικίες που προέκυψαν από αλλαγή χρήσης πρώην επαγγελματικών χώρων να υπαχθούν στη ρύθμιση της φοροαπαλλαγής;

Η φράση του τίτλου του άρθρου 9 «…από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση…» και του εδαφίου υπό στοιχείο i) «…έχει δηλωθεί στη δήλωση Φ.Ε. ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2)… ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο… ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο…», φανερώνει αναντίρρητα τη βούληση του νομοθέτη να επιτρέψει την υπαγωγή στη ρύθμιση αυτή και κατοικιών που, κατά το πρόσφατο παρελθόν, ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής χρήσης και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες.

Αυτό συνάδει με την πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας. Παρόμοια μεταχείριση ισχύει ήδη και για τις κατοικίες του προγράμματος GOLDEN VISA, οι οποίες μπορούν να αγοραστούν με το χαμηλό όριο των 250.000€ εφόσον ήταν πρώην επαγγελματικοί χώροι που άλλαξαν χρήση και μεταβλήθηκαν σε ανακαινισμένες σύγχρονες κατοικίες.

10. Ποια διαδικασία απαιτείται για την ενεργοποίηση της φοροαπαλλαγής και πώς δηλώνονται τα αφορολόγητα ενοίκια;

Για την ενεργοποίηση της φοροαπαλλαγής δεν απαιτείται καμία πρόσθετη γραφειοκρατική διαδικασία, πέραν της κλασικής δήλωσης της μίσθωσης κατοικίας στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ για τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακινήτου. Απλώς, κατά τη συμπλήρωση των φορολογικών δηλώσεων της επόμενης χρονιάς, τα ενοίκια από τέτοιες μισθώσεις θα πρέπει να δηλωθούν στον ειδικό κωδικό του Ε1, ώστε να παραμείνουν αφορολόγητα.

Είναι συνεπώς μοναδική ευκαιρία για όσους ιδιοκτήτες διαθέτουν κατοικίες των παραπάνω κατηγοριών, είτε κενές είτε σε βραχυχρόνια μίσθωση, να τις εκμισθώσουν άμεσα μέσα στην τρέχουσα χρονιά και να επωφεληθούν από τη μοναδική αυτή τριετή φοροαπαλλαγή.

Παράλληλα, είναι αυτονόητο ότι τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές, που είναι οι κύριοι ωφελούμενοι της ρύθμισης, πρέπει να δηλώνουν στην ΑΑΔΕ τα ακριβή μισθώματα και τα λοιπά στοιχεία των μισθωτηρίων που συνάπτουν, προκειμένου να αποφευχθούν έλεγχοι, πρόστιμα και απώλεια εισοδήματος.

Στράτος Παραδιάς - Δικηγόρος Α.Π., Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ (stratos@paradias.gr)