Αγορά ακινήτου προς ενοικίαση: Αξίζει ως επένδυση το buy-to-let;

Η αγορά ακινήτου για εκμετάλλευση, δηλαδή η επένδυση σε ακίνητα για ενοικίαση, είναι η πιο παλιά μορφή επένδυσης στον τομέα του Real Estate. Όταν γίνεται σωστά μάλιστα, μπορεί να είναι εξαιρετικά ανταποδοτική, γι' αυτό αξίζει τον κόπο να κάνεις την έρευνά σου πριν το μεγάλο βήμα. Παρακάτω θα βρεις όλα όσα πρέπει να ξέρεις για να κατανοήσεις τι ακριβώς είναι και να δεις εάν είναι για σένα! Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από την αρχή.

Τι είναι η «αγορά ακινήτου προς ενοικίαση»;

Η πρακτική buy-to-let είναι μία ιδανική επένδυση εάν θες να έχεις τακτικό εισόδημα. Ειδικότερα, η διαδικασία έχει ως εξής:

• Βρίσκεις το κατάλληλο ακίνητο
• Το αγοράζεις
• Το νοικιάζεις σε τρίτους δημιουργώντας έτσι μία νέα πηγή εισοδήματος

📌 Διάβασε επίσης: Αγοραπωλησία ακινήτου – Διαδικασία: Πότε δίνω προκαταβολή για αγορά;

Ποιοι είναι οι δημοφιλέστεροι τύποι ενοικίασης;

Οι 2 τρόποι μίσθωσης που μπορείς να εφαρμόσεις για να εκμεταλλευτείς οικονομικά το ακίνητο που αγόρασες είναι η μακροχρόνια και η βραχυχρόνια μίσθωση.

#1 Μακροχρόνια Μίσθωση

Η επένδυση σε ακίνητα για ενοικίαση είναι ο κλασικός τρόπος μίσθωσης, που φυσικά συνεχίζει να έχει πολλά πλεονεκτήματα. Συγκεκριμένα, τα πλεονεκτήματα είναι τα παρακάτω:

• Σταθερό εισόδημα: Ένας φερέγγυος ενοικιαστής μπορεί να σου εξασφαλίσει ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα για όσο διαρκεί το μισθωτήριο.
• Δεν πληρώνεις πάγιους λογαριασμούς: Αν εξαιρέσουμε ορισμένα έξοδα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη (π.χ. ΕΝΦΙΑ), οι υπόλοιποι λογαριασμοί (ηλεκτρικό, νερό, θέρμανση, Internet) εξοφλούνται από τον ενοικιαστή και δεν επιβαρύνουν τη δική σου τσέπη.

📌 Διάβασε επίσης: Συντήρηση ακινήτου - Ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής;

Εάν αναρωτιέσαι τώρα για τα μειονεκτήματα της μακροχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να έχεις στο νου σου τα εξής:

• Αργή πηγή εισοδήματος: Η μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να είναι μία σταθερή πηγή εισοδήματος, ωστόσο δεν αποφέρει το λεγόμενο «γρήγορο κέρδος».
• Συντήρηση και επισκευή φθορών: Ως ιδιοκτήτης είσαι υπεύθυνος για τη συντήρηση και την επισκευή των μεγάλων φθορών του σπιτιού, ενώ οι ενοικιαστές αναλαμβάνουν τις δικές τους ζημιές και μικροφθορές.
• Πιθανά προβλήματα με τον ενοικιαστή: Το συμφωνητικό με έναν μισθωτή είναι μεν δεσμευτικό, αλλά υπάρχει δε η πιθανότητα να δημιουργηθούν προβλήματα μεταξύ ενοικιαστή - ιδιοκτήτη. Είναι σημαντικό λοιπόν να τηρούνται οι υποχρεώσεις και από τα δύο μέρη και να διατηρούνται καλές σχέσεις.

📌 Διάβασε επίσης: Προβλήματα στην ενοικίαση σπιτιού: Καταβολή εγγύησης και σπάσιμο συμβολαίου

💡 Δεν έχεις χρόνο ή όρεξη να αναζητήσεις ακίνητα για αγορά; Ο Spitogatos είναι εδώ για να σε βοηθήσει. Μέσω της αίτησης ζήτησης μπορείς να βρεις τον μεσίτη ή το μεσιτικό γραφείο με ακίνητα που ταιριάζουν στο κριτήρια σου, κάνοντας έτσι την εύρεση σπιτιού πιο εύκολη και γρήγορη.

#2 Βραχυχρόνια Μίσθωση

Εάν νοικιάσεις το ακίνητό σου για διάστημα μικρότερο του ενός έτους τότε πρόκειται για βραχυχρόνια μίσθωση. Επί της ουσίας, η αγορά ακινήτου με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που δε θέλουν να δεσμεύσουν το ακίνητό τους για μεγάλο χρονικό διάστημα και παράλληλα, αναζητούν πιο γρήγορο κέρδος. Ωστόσο και αυτός ο τρόπος ενοικίασης έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα.

Στα πλεονεκτήματα της βραχυχρόνιας ενοικίασης, μέσω buy-to-let, συμπεριλαμβάνονται τα ακόλουθα: Βάσει νομοθεσίας μπορείς να παραχωρείς το ακίνητο σου όπου και όποτε το θέλεις, για το χρονικό διάστημα που επιθυμείς, να το χρησιμοποιήσεις για προσωπικούς λόγους ή ακόμα και να το πουλήσεις, επομένως υπάρχει άμεση διαθεσιμότητα του ακινήτου. Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να σου εξασφαλίσει γρήγορος κέρδος, ειδικά αν διαθέτεις ακίνητο σε κάποιον δημοφιλή προορισμό. Επίσης, δε δεσμεύεσαι λόγω της παροδική διαμονής των «επισκεπτών» σου, οπότε δεν χρειάζεται να ανησυχείς για την καταλληλόλητα του ενοικιαστή. Τέλος, μετά από κάθε διανυκτέρευση γίνεται έλεγχος του ακινήτου για τυχόν ζημιές. Έτσι, ανά πάσα ώρα και στιγμής, γνωρίζεις αν το ακίνητο σου είναι σε καλή κατάσταση.

Στα μειονεκτήματα τώρα, γιατί σίγουρα κάθε νόμισμα έχει 2 όψεις, θα δεις πως η επένδυση σε ακίνητα για ενοικίαση για μικρότερα διαστήματα είναι πιο χρονοβόρα, εφόσον εσύ είσαι υπεύθυνος/η για όλα, όπως οι κρατήσεις, η συντήρηση και καθαριότητα του ακινήτου κ.ά. Επιπλέον, στην προκειμένη πρέπει να προσφέρεις έναν πλήρως επιπλωμένο και εξοπλισμένο χώρο, οπότε, θα χρειαστείς ένα σημαντικό ποσό για να επιπλώσεις το σπίτι με ανθεκτικά και γουστόζικα έπιπλα, αλλά και με όλες τις απαραίτητες ηλεκτρικές συσκευές. Παράλληλα, μην ξεχνάς πως ως ιδιοκτήτης του ακινήτου οφείλεις να πληρώσεις τους πάγιους λογαριασμούς, που ορισμένες φορές μπορεί να είναι «παραφουσκωμένοι», ενώ πρέπει να αναλογιστείς και τις πιθανές – και πιο συχνές – φθορές που μπορεί να υποστεί το ακίνητο σου λόγω της διαρκούς εναλλαγής «ενοίκων».

📌 Διάβασε επίσης: Μεσιτική αμοιβή για πώληση / ενοικίαση: Ποια είναι η προμήθεια του μεσίτη

Τι να προσέξεις πριν αποφασίσεις;

Ως εκ τούτου, η απόφαση για την αγορά ακινήτου προς ενοικίαση ως επένδυση εξαρτάται από πολλούς παράγοντες και πρέπει να εξετάσεις προσεκτικά. Παρακάτω θα βρεις ορισμένους παράγοντες που πρέπει να λάβεις υπόψη σου:

• Τοποθεσία: Η τοποθεσία του ακινήτου είναι καθοριστικής σημασίας. Μια καλή τοποθεσία σε αστική περιοχή ή κοντά σε κεντρικά σημεία ενδιαφέροντος (π.χ. πανεπιστήμια, σχολεία, ΜΜΜ) μπορεί να αυξήσει τη ζήτηση και το ενδιαφέρον για ενοικίαση.
• Αγορά ακινήτων: Η κατάσταση της αγοράς ακινήτων παίζει ρόλο. Είναι σημαντικό να γνωρίζεις λοιπόν αν οι τιμές είναι σε ανοδική ή καθοδική τάση και πώς αυτό μπορεί να επηρεάσει την απόδοση της επένδυσής σας.
• Κόστος απόκτησης: Το κόστος αγοράς ενός ακινήτου, καθώς και τα λοιπά έξοδα που θα ακολουθήσουν (αμοιβή δικηγόρου ή/και συμβολαιογράφου, φόροι κ.λπ.) ενδέχεται να επηρεάσουν την τελική σου απόφαση.
• Ενοίκιο και επισκευές: Το ποσό του ενοικίου που μπορείς να θέσεις, αλλά και τα κόστη συντήρησης/επισκευών πρέπει να ληφθούν υπόψη για τον υπολογισμό της απόδοσης αυτής της επένδυσης.
• Κερδοφορία και φορολογία: Εάν σκέφτεσαι να κάνεις επένδυση σε ακίνητα για ενοικίαση, αναλογίσου την προβλεπόμενη απόδοση σε σχέση με τη φορολογία που θα πρέπει να πληρώσεις για να έχεις την κατοχή σου το ακίνητο (π.χ. ΕΝΦΙΑ).
• Κίνδυνος κενού ενοικίου: Υπάρχει πάντα ο κίνδυνος μην έχεις ενοικιαστή για κάποιο χρονικό διάστημα κι ως εκ τούτου, να μην έχεις έσοδα εκείνη την περίοδο.
• Σχεδιασμός επενδύσεων: Μπορεί να χρειαστεί να προχωρήσεις σε επενδύσεις για τη βελτίωση του ακινήτου και πρέπει να έχεις στο νου σου και τα παρελκόμενα έξοδα – έστω και σε 2ο χρόνο.
• Μακροπρόθεσμη στρατηγική: Καθόρισε τη μακροπρόθεσμη στρατηγική σου σχετικά με το συγκεκριμένο ακίνητο. Πρόκειται για μακροπρόθεσμη επένδυση ή κάτι που σκοπεύεις να πουλήσεις σε μεσοπρόθεσμο χρονικό διάστημα;

💡 Για να έχεις μια πιο ξεκάθαρη εικόνα για τις τάσεις τιμών στα ακίνητα προς πώληση – αλλά και ενοικίαση, μπορείς να τσεκάρεις τον Δείκτη Τιμών του Spitogatos (SPI), ο οποίος δείχνει τις μεταβολές των τιμών στην πάροδο του χρόνου.

Συνολικά, η επένδυση σε ακίνητα για ενοικίαση ενδέχεται να αξίζει, ωστόσο απαιτεί ενδελεχή έρευνα, σωστή αξιολόγηση και καλό σχεδιασμό. Συνιστάται να απευθυνθείς σε ειδικούς μεσίτες για να σου προσφέρουν μία εκτίμηση και να σου λύσουν τυχόν απορίες. Έπειτα, θα είσαι σε θέση να κρίνεις αν και τι σου ταιριάζει και φυσικά, να πάρεις την καλύτερη δυνατή απόφαση και να ξεκινήσεις να αναζητάς ακίνητα προς πώληση μέχρι να βρεις το ιδανικό.