Φορολογία ακινήτων: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις

Αν είσαι ιδιοκτήτης ακινήτου ή εάν σκοπεύεις να γίνεις άμεσα, καλό είναι να γνωρίζεις το φορολογικό καθεστώς που ισχύει την τρέχουσα χρονική περίοδο στην Ελλάδα και αφορά τα ακίνητα. Συνέχισε λοιπόν την ανάγνωση και βρες τα βασικά σημεία στη φορολογία ακινήτων, καθώς και το τι θα πρέπει να προσέξεις.

Ποιοι φόροι επιβαρύνουν μια αγοραπωλησία ακινήτου;

Αρχικά, ως ιδιοκτήτης (πωλητής) ή δυνητικός ιδιοκτήτης ακινήτου (αγοραστής) είναι σημαντικό να ξέρεις το ποιοι φόροι επιβαρύνουν μια αγοραπωλησία στην Ελλάδα. Ουσιαστικά, πρέπει να μπορείς να δώσεις απάντηση στις εξής ερωτήσεις: «Τι φόρο θα πληρώσω για πώληση ακινήτου», «Τι φόρο θα πληρώσω για πώληση οικοπέδου;», «Τι φόρο θα πληρώσω για αγορά ακινήτου;», «Τι φόρο πληρώνει ο πωλητής ακινήτου;», «Τι πληρώνω όταν πουλάω σπίτι;». Επιπλέον, πρέπει να σου είναι ξεκάθαρο ποιος φόρος επιβαρύνει ποιον (πωλητή-αγοραστή), ώστε να ξέρεις τι να περιμένεις σε κάθε ενδεχόμενο.

Επομένως, είναι σημαντικό να γνωρίζεις πως οι φόροι που σχετίζονται με μια αγοραπωλησία ακινήτου είναι οι εξής:

1. Ο φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ)
2. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) που πληρώνονται από τον αγοραστή
3. Ο φόρος υπεραξίας ακινήτου που επιβαρύνει τον πωλητή
4. Ο ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)
5. Το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) που πληρώνεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου κάθε χρόνο

Πώς φορολογείται η αγορά ενός ακινήτου;

Εάν σκέφτεσαι να αγοράσεις ένα ακίνητο είναι σημαντικό να ξέρεις την απάντηση στο ερώτημα «τι φόρο θα πληρώσω για αγορά ακινήτου». Επομένως, πρέπει να γνωρίζεις εκ των προτέρων πως σύμφωνα με την ισχύουσα ελληνική νομοθεσία η αγορά ακινήτου επιβαρύνει τον αγοραστή με ΦΠΑ 24% επί της τιμής πώλησης, για αγορά δευτερεύουσας, εξοχικής κατοικίας, γραφείου ή καταστήματος με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί μετά την 1^η Ιανουαρίου 2006.

💡 Από την καταβολή ΦΠΑ απαλλάσσονται οι αγοραστές που αποκτούν την πρώτη τους κατοικία και υπόκεινται στο αφορολόγητο του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (βλ. παρακάτω).

Πώς φορολογείται η μεταβίβαση ενός ακινήτου;

Κάθε αγοραστής που προχωρά στην αγορά ενός ακινήτου τη δεδομένη χρονική στιγμή στην Ελλάδα, οφείλει να καταβάλλει το φόρο μεταβίβασης. Μάλιστα, αυτό πρέπει να γίνει πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου.

💡 Αξίζει να σημειωθεί πως πλέον, ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται και ηλεκτρονικά. Ο αγοραστής κάνει αίτηση στην αρμόδια ΔΟΥ μαζί με τον πωλητή και υπό τις οδηγίες του συμβολαιογράφου. Στη συνέχεια, η ΔΟΥ εκδίδει τη σχετική ταυτότητα πληρωμής για την καταβολή του φόρου.

Όσον αφορά το ποσό καταβολής, είναι σημαντικό να γνωρίζεις πως αν το ακίνητο είναι παλιό (έχει ήδη χρησιμοποιηθεί ή μεταβιβαστεί), τότε ο φόρος μεταβίβασης επιβαρύνει τον αγοραστή και ανέρχεται σε 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σε αυτόν εφαρμόζονται επίσης και τα δημοτικά τέλη, τα οποία αντιστοιχούν στο 3% επί του φόρου μεταβίβασης του ακινήτου.

📌 Διάβασε επίσης: Ζώνη και αντικειμενική αξία ακινήτου: Πώς να τα υπολογίσεις

Ωστόσο ο αγοραστής απαλλάσσεται από αυτόν (αφορολόγητα όρια ως προς τον φόρο μεταβίβασης), αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:

• ως 200.000 ευρώ, όταν ο αγοραστής είναι άγαμος
• ως 250.000 ευρώ, όταν ο αγοραστής είναι έγγαμος ή έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, χωρίς παιδιά.

Αν υπάρχουν μέχρι δύο παιδιά στην οικογένεια, τότε ο αγοραστής απαλλάσσεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε παιδί. Από τρία παιδιά και πάνω, για κάθε επιπλέον παιδί τα όρια προσαυξάνονται κατά 30.000 ευρώ.

💡 Ο δυνητικός αγοραστής πρέπει να διασφαλίσει πως πληροί τις προϋποθέσεις απόκτησής της πρώτης κατοικίας και ένταξης στο αφορολόγητο. Τι σημαίνει αυτό; Πρέπει να μην έχει άλλο δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή οίκησης σε ακίνητο το οποίο να καλύπτει ήδη τις στεγαστικές του ανάγκες.

Πώς φορολογείται η υπεραξία από την πώληση ακινήτου;

Ως υπεραξία νοείται η διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική αξία του ακινήτου όταν ο πωλητής το απέκτησε και στην δηλούμενη αξία την οποία εισπράττει σήμερα κατά την πώληση του.

Από την 1 Ιανουαρίου 2017 και μέχρι τις 12 Δεκεμβρίου 2019 ο πωλητής πλήρωνε φόρο υπεραξίας με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της αξίας πώλησης και της αξίας κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Αν μάλιστα είχε πραγματοποιήσει τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων σε διάστημα δύο ετών, τότε ο φόρος υπεραξίας ήταν μεγαλύτερος. Ο λόγος; Γιατί ο πωλητής θεωρείται από την εφορία ότι είναι επιχειρηματίας και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων του χαρακτηρίζεται ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα. Επομένως, φορολογείται με βάση την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος των ελεύθερων επαγγελματιών με 9% – 44%, (άρθρο 29 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος), και με επιπλέον προκαταβολή φόρου 100%!

Πώς φορολογείται η ιδιοκτησία ακινήτου;

#1 Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)

Αν διαθέτεις ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, πρέπει να πληρώνεις κάθε χρόνο τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), το οποίο αντιστοιχεί στο άθροισμα του κύριου και του συμπληρωματικού φόρου.

Ο κύριος ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση κλίμακα τιμών ζώνης και συντελεστών προσδιορισμού, που αυξομειώνονται ανάλογα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του κτιρίου, όπως ενδεικτικά τα εξής:

• παλαιότητα
• όροφος
• επιφάνεια
• χρήση

💡 Ο ΕΝΦΙΑ, γενικά, κυμαίνεται από 0,001 έως 13 ευρώ/μ2.

Το νέο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ για το 2022 είναι διαφορετικό από τα προηγούμενα χρόνια. Ειδικότερα, εξαιτίας των νέων αντικειμενικών αξιών, στο νέο εκκαθαριστικό θα βρεις:

• Τη νέα συνολική αξία της ακίνητης σου περιουσίας που έχει προκύψει μετά την αναπροσαρμογή,
• τον κύριο φόρο,
• την έκπτωση ή την προσαύξηση του κύριου φόρου σε σχέση με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας σου,
• αν δικαιούσαι έκπτωση 50% ή 100% (ιδιοκτήτες ακινήτων με χαμηλά εισοδήματα), καθώς και
• το συνολικό ποσό του ΕΝΦΙΑ.

📌 Διάβασε επίσης: Κ.Α.Ε.Κ. ακινήτου: Αναζήτηση & Εύρεση Κ.Α.Ε.Κ.

#2 Συμπληρωματικός φόρος

Εάν έχεις ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας μεγαλύτερης από 200.000 ευρώ, τότε το επιπλέον ποσό φορολογείται συμπληρωματικά με ένα ποσοστό από 0,1% έως 1,15%.

#3 Επιπρόσθετες επιβαρύνσεις

Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ, ένα ακίνητο επιβαρύνεται, επίσης, με δημοτικά τέλη και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Το ΤΑΠ εξαρτάται από την επιφάνεια, την παλαιότητα και την τιμή ζώνης του ακινήτου και υπολογίζεται με συντελεστές από 0,025% έως 0,035% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Επίσης, πρέπει να είσαι ενήμερος/η πως το συγκεκριμένο ποσό καταβάλλεται ετησίως, από τον ιδιοκτήτη, μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος.

Ποια κτίρια δεν έχουν ΤΑΠ;

Από την καταβολή ΤΑΠ εξαιρούνται ορισμένα κτίρια.

Συγκεκριμένα, πρόκειται για τα ακόλουθα:

• Τα κοινόχρηστα τμήματα των πολυκατοικιών,
• τα κτίρια που χαρακτηρίζονται ως «ιστορικά μνημεία», καθώς και
• εκείνα που βρίσκονται υπό ανέγερση για 7 χρόνια μετά τη χορήγηση άδειας κατασκευής του ή μέχρι να ενοικιαστούν ή χρησιμοποιηθούν με οποιονδήποτε άλλο τρόπο προτού παρέλθει η 7ετία.

💡 Για να ολοκληρωθεί μάλιστα, μια μεταβίβαση ακινήτου πρέπει να έχει γίνει εξόφληση του ΤΑΠ για την τελευταία 5ετία.

#4 Ειδικός Φόρος Ακινήτων (άρθρο 15 Ν.3091/2002)

Ο ειδικός φόρος ακινήτων δεν ισχύει για τα φυσικά πρόσωπα. Ισχύει μόνο για νομικά πρόσωπα με εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα και πρέπει να καταβάλλουν ειδικό ετήσιο φόρο 15% επί της αξίας των ακινήτων τους. Ωστόσο, ανάλογα με το είδος της εταιρείας και το καταστατικό της, υπάρχουν και εξαιρέσεις.

Πώς φορολογείται η εκμετάλλευση ακινήτου;

Εάν είσαι ιδιοκτήτης - φυσικό πρόσωπο κάποιου ακινήτου και το νοικιάζεις, τότε θα φορολογηθείς για το εισόδημα από την εκμίσθωση:

• με συντελεστή 15%, για ποσό μέχρι 12.000 ευρώ,
• με συντελεστή 35% για ποσό από 12.001 ως 35.000 ευρώ και
• με συντελεστή 45% για μεγαλύτερο ποσό.

Μετά την ψήφιση του Ν.4646/2019, ως ιδιοκτήτης, θα πρέπει να καλύψεις το 30% του ετήσιου πραγματικού εισοδήματος από τα ενοίκια που εισέπραξες με δαπάνες αγοράς αγαθών και παροχής υπηρεσιών που θα έχεις εξοφλήσει ηλεκτρονικά.

Αν έχεις εταιρεία που διαθέτει ακίνητο προς ενοικίαση, τότε το καθαρό εισόδημα από την εκμίσθωση του ακινήτου προστίθεται στα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείσαι με συντελεστή 29%. Αν ο ενοικιαστής είναι επιχείρηση, τότε τα μισθώματα υπάγονται σε 3,6% χαρτόσημο και ανάλογα με την προσωπική συμφωνία θα βαραίνει τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή. Όμως, στις εμπορικές μισθώσεις υπάρχει και η επιλογή να φορολογηθούν με ΦΠΑ.

Τα παραπάνω ισχύουν στην παρούσα φάση, και μπορεί μελλοντικά να μεταβληθούν. Ωστόσο, είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζεις τι «τρέχει» όσον αφορά τη φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα, ειδικά εάν ενδιαφέρεσαι να πουλήσεις το ακίνητό σου ή αν αναζητάς να αγοράσεις σπίτι σχετικά άμεσα.