Ζώνη και αντικειμενική αξία ακινήτου: Πώς να τα υπολογίσεις

Αν διαθέτεις ένα ακίνητο που θέλεις να πουλήσεις ή να ενοικιάσεις, μοιραία θα σε απασχολήσουν ερωτήσεις, όπως: Σε ποια ζώνη ανήκει το ακίνητό μου; Πού βλέπω την αντικειμενική αξία ή πώς την υπολογίζω; Ποια είναι η τιμή ζώνης στην περιοχή; Ποια είναι η ενεργειακή κλάση του κτιρίου;

Δεν πειράζει αν δεν έχεις όλες τις απαντήσεις. Εμείς είμαστε εδώ για να σε βοηθήσουμε να καταλάβεις ό,τι χρειάζεσαι.

Σίγουρα η κατανόηση του μηχανισμού της τιμής ζώνης και της αντικειμενικής αξίας θα σε βοηθήσει να λάβεις πιο ενημερωμένες και υπεύθυνες αποφάσεις. Μην ξεχνάς πως τα στοιχεία αυτά αποτελούν τη βάση υπολογισμού του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ) που επηρεάζει όλους όσους έχουν στην κατοχή τους κάποιο ακίνητο.

Πάμε να δούμε, για αρχή, τι σημαίνουν τα παραπάνω.

Τι είναι η τιμή ζώνης;

Η τιμή ζώνης είναι η βάση για τον φόρο ακινήτου που επιβάλλεται από το κράτος, συμπεριλαμβανομένων του ΕΝΦΙΑ (ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων), ΤΑΠ (τέλος ακίνητης περιουσίας) και ΦΜΑ (φόρος μεταβίβασης ακινήτου). Ειδικότερα, η τιμή ζώνης αναφέρεται στην αξία ενός τ.μ. νεόδμητου διαμερίσματος, πρώτου ορόφου με πρόσοψη σε ένα δρόμο στην περιοχή.

💡 Προσοχή: Η τιμή ζώνης διαφέρει από την αγοραστική τιμή ανά τετραγωνικό!

Οι τιμές ζώνης καθορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών και ποικίλλουν ανάλογα με την τοποθεσία του κάθε ακινήτου. Για τον υπολογισμό του φόρου, η τιμή ζώνης πολλαπλασιάζεται με την επιφάνεια του ακινήτου. Εφαρμόζονται επίσης διάφορες προσαρμογές, ανάλογα με τον τύπο και την κατάσταση της ιδιοκτησίας.

Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία οικοπέδου / ακινήτου;

Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι στην ουσία η φορολογητέα αξία του, όπως την ορίζει το ΥΠΟΙΚ, το οποίο κάθε 2-3 χρόνια αναπροσαρμόζει τις τιμές ζώνης. Έτσι, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων μεταβάλλονται ανά διαστήματα. Αξίζει να σημειωθεί βέβαια, πως οι αντικειμενικές αξίες έχουν αναπροσαρμοστεί δύο χρόνια συνεχόμενα, το 2021 και το 2022.

Οι αντικειμενικές τιμές υπολογίζονται με βάση τις τιμές ζώνης και τις μεθόδους υπολογισμού του κράτος για την επιβολή φορολογίας. Αποτελούν λοιπόν φορολογικό τεκμήριο της αξίας των ακινήτων.

📌 Διάβασε επίσης: Φορολογία ακινήτων 2022: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις

Τώρα που ξεκαθαρίσαμε τι είναι τι, πάμε να δούμε περισσότερες πληροφορίες για το καθένα και φυσικά πώς μπορείς να τα υπολογίσεις μόνος/η σου.

Τιμή ζώνης ακινήτων ανά περιοχή - Πώς υπολογίζεται;

Είναι ιδιάζουσας σημασίας, επίσης, να γνωρίζει το πως υπολογίζεται η τιμή ζώνης ακινήτων ανά περιοχή. Οι τιμές ζώνης καθορίζονται από πιστοποιημένους εκτιμητές, που υποβάλλουν αιτήσεις για την ανάθεση εκτίμησης ζωνών. Βέβαια, υφίσταται περιορισμός στον αριθμό ζωνών που μπορεί να αναλάβει ο κάθε επαγγελματίας, ανάλογα με τη γεωγραφική κατανομή που επιλέγει.

Αξίζει να σημειωθεί επίσης, πως η αμοιβή του κάθε εκτιμητή κυμαίνεται από 75 – 85 ευρώ ανά ζώνη, και πάλι σύμφωνα με τη γεωγραφική κατανομή που έχει επιλέξει. Το χρονικό περιθώριο ολοκλήρωσης της εκτίμησης είναι οι 50 ημέρες.

Πως βρίσκω την τιμή ζώνης του ακινήτου;

Εάν σε ενδιαφέρει να λάβεις μια απάντηση στο «πως βρίσκω την τιμή ζώνης του ακινήτου;», τότε είναι σημαντικό να γνωρίζεις πώς είναι μια εύκολη διαδικασία. Δες τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσεις εάν ενδιαφέρεσαι να μάθεις την τιμή ζώνης στην οποία εντάσσεται το ακίνητο που έχει στην κατοχή σου.

Ειδικότερα:

• Μπες στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων εδώ valuemaps.com.gr
• Συμπλήρωσε τη διεύθυνση του ακινήτου σου με ελληνικούς χαρακτήρες στο αντίστοιχο πλαίσιο που εμφανίζεται επάνω αριστερά. Επίλεξε το προτεινόμενο αποτέλεσμα που αντιστοιχεί στη διεύθυνσή σου.
• Κάνε ένα κλικ στον χάρτη για να εμφανιστεί στην οθόνη σου το πλαίσιο που υποδεικνύει την τιμή ζώνης του ακινήτου σου

💡 Μπορείς να κάνεις εναλλαγές μεταξύ των τιμών ζώνης του 2018 και 2021, επιλέγοντας το αντίστοιχο κουτάκι.

Πού βλέπω την αντικειμενική αξία του ακινήτου μου;

Μπορείς εύκολα να δώσεις μια απάντηση στο ερώτημα «πού βλέπω την αντικειμενική αξία του ακινήτου μου;», καθώς το ΥΠΟΙΚ έχει μεριμνήσει για αυτό. Ειδικότερα, την αντικειμενική αξία του ακίνητού μπορείς να τη βρεις χρησιμοποιώντας την εφαρμογή valuemaps.gov.gr.

Τα βήματα είναι:

• Μπες στο valuemaps.gov.gr
• Γράψε τη διεύθυνση του ακίνητού σου στο αντίστοιχο πλαίσιο πάνω αριστερά
• Κάνε κλικ στον χάρτη για να δεις στο πλαίσιο που εμφανίζεται την τιμή ζώνης του ακινήτου σου
• Άνοιξε την εφαρμογή υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας, κάνοντας κλικ πάνω δεξιά στο σύμβολο του «€»
• Συμπλήρωσε στο πλαίσιο στα δεξιά στην κατηγορία ακινήτου «ΚΑΤΟΙΚΙΑ (Ε1)» - Η Α. «Τιμή Εκκίνησης (Τιμή Ζώνης)» συμπληρώνεται αυτόματα
• Συμπλήρωσε τα στοιχεία: «Β. Συντελεστής Πρόσοψης», «Γ. Συντελεστής Ορόφου και Εμπορικότητας»
• Συμπλήρωσε την «Δ. Επιφάνεια (σε τ.μ.)» και ο «Ε. Συντελεστής Επιφάνειας» εμφανίζεται αυτόματα
• Αν το πλάτος των εξωτερικών τοίχων του ακινήτου είναι μεγαλύτερο ή ίσο των 0,50 μέτρων κάνε κλικ στο αντίστοιχο κουτάκι
• Στο πλαίσιο «ΣΤ. Συντελεστής Παλαιότητας» γράψε το έτος κατασκευής - Τα χρόνια παλαιότητας συμπληρώνονται αυτόματα
• Επίλεξε πιθανές ειδικές συνθήκες στο πλαίσιο «Ζ. Συντελεστές Ειδικών Συνθηκών»
• Στο πλαίσιο «Η. Συντελεστής Αποπεράτωσης» συμπλήρωσε τον ΣΑΟ και την Κατάσταση Αποπεράτωσης
• Στο πεδίο «Θ. Συντελεστής Τρόπου Κατασκευής» επίλεξε τον τρόπο κατασκευής του ακινήτου
• Συμπλήρωσε τυχόν εξοπλισμό που συντρέχει στην επιλογή «Ι. Συντελεστής Εξοπλισμού»
• Κάνε κλικ στον «ΙΑ. Συντελεστής Συνιδιοκτησίας», εάν το ακίνητο ανήκει κατά πλήρη κυριότητα σε περισσότερα από ένα πρόσωπα
• Αποθήκευσε τα αποτελέσματα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας πατώντας «Εξαγωγή σε Αρχείο» (Pdf αρχείο ή φύλλο Excel)

Ποια είναι η τιμή τετραγωνικού ανά περιοχή;

Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που θα επιθυμούσαν να ρίξουν μια ματιά στην μέση τιμή ανά τ.μ. στην περιοχή όπου διαθέτουν ακίνητο. Αν κι εσύ είσαι ένας εξ΄ αυτών ή εάν έστω θες να το κάνεις από περιέργεια, τότε ο Δείκτης Τιμών του Spitogatos (SPI) είναι ακριβώς αυτό που ψάχνεις. Πρόκειται για ένα εργαλείο που καταγράφει την πορεία και τις τάσεις των τιμών προσφοράς στην εγχώρια αγορά ακινήτων με βάση εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών από τη Νο.1 ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα.

Επίλεξε ενοικιάσεις ή πωλήσεις, την περιοχή και την κατηγορία ακινήτου που σε ενδιαφέρει και θα εμφανιστούν τα αντίστοιχα γραφήματα που απεικονίζουν την εξέλιξη των τιμών στο χρόνο. Οι τιμές του δείκτη δεν είναι πραγματικές τιμές αλλά κανονικοποιημένες, και λειτουργούν ως δείκτες της μεταβολής των τιμών ανά μήνα ή ανά έτος.

Αντικειμενική αξία ακινήτου/οικοπέδου: Ποιοι είναι οι βασικοί συντελεστές της;

Ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας πραγματοποιείται με τον πολλαπλασιασμό ορισμένων συντελεστών και παραγόντων που σχετίζονται με το εκάστοτε ακίνητο.

Μάλιστα, ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου εξαρτάται από τους εξής παράγοντες/συντελεστές:

• Τιμή Ζώνης/Εκκίνησης
• Αριθμός προσόψεων του ακινήτου
• Όροφος
• Εμπορικότητα του δρόμου
• Επιφάνεια κύριων χώρων του ακινήτου
• Πλάτος των εξωτερικών τοίχων
• Έτος κατασκευής
• Υλικά κατασκευής (Συντελεστής τρόπου κατασκευής)
• Ειδικές συνθήκες, όπως ζημιές από φυσικές καταστροφές
• ΣΑΟ/ΣΔ, Στάδιο αποπεράτωσης
• Επιφάνεια του οικοπέδου που αξιοποιείται
• Συνολική επιφάνεια του οικοπέδου που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο
• Κεντρική θέρμανση και ανελκυστήρες
• Συνιδιοκτησία

💡 Ορισμένοι συντελεστές, οι οποίοι είναι απαραίτητοι για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, δεν είναι εύκολο να βρεθούν, δυσκολεύοντας τη διαδικασία. Για αυτό το λόγο, σε κάθε περίπτωση, εάν ενδιαφέρεσαι να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία, για να κάνεις μεταβίβαση ή πώληση σπιτιού ή άλλου ακινήτου, συμβουλεύσου πρώτα έναν ειδικό (λ.χ. συμβολαιογράφο).

Τώρα ξέρεις τι είναι και πώς υπολογίζεται η τιμή ζώνης και η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου. Και φυσικά, είσαι ενημερωμένος/η για το πως μπορείς να βρεις την απάντηση στην ερώτηση «σε ποια ζώνη ανήκει το ακίνητό μου;». Ενδιαφέρεσαι να πουλήσεις ή να ενοικιάσεις ένα ακίνητο που έχεις στην κατοχή σου; Ανέβασε την αγγελία σου στο Spitogatos! Ψάχνεις το δικό σου ονειρεμένο σπίτι προς ενοικίαση ή πώληση; Πάλι έλα στο Spitogatos και σύγκρινε ανάμεσα σε χιλιάδες αγγελίες ακινήτων!