Επιτόκια στεγαστικών δανείων: Πώς επηρεάζουν τις τιμές της αγοράς ακινήτων

Όταν μιλάμε για «επιτόκια», το μυαλό μας πάει, σχεδόν, αυτόματα στα δάνεια στη διαδικασία λήψης χρηματοδότησης από μια τράπεζα. Είναι ένας «όρος-φωτιά», ο οποίος απασχολεί ιδιαιτέρως όσους εξετάζουν το ενδεχόμενο να λάβουν ένα οποιοδήποτε δάνειο (π.χ. κατασκευαστικό ή καταναλωτικό), ή συγκεκριμένα, θέλουν να πάρουν ένα στεγαστικό δάνειο για αγορά σπιτιού.

Είναι αδιαμφησβήτητο, δε, πως τα επιτόκια αποτελούν έναν από τους βασικότερους παράγοντες που επηρεάζουν τόσο το συνολικό κόστος ενός στεγαστικού δανείου (βλ. το ύψος μηνιαίας δόσης) όσο και την πορεία της αγοράς ακινήτων συνολικά.

Αν και δεν το αντιλαμβανόμαστε πάντα, ακόμα και μια μικρή μεταβολή στο επιτόκιο μπορεί να «μεταφραστεί» ως εκατοντάδες ευρώ (€) διαφορά στη μηνιαία δόση ενός στεγαστικού δανείου. Την ίδια ώρα, κάθε μεταβολή στα επιτόκια έχει τη δυναμική να επηρεάσει τη ζήτηση, άρα κατά συνέπεια, και τις τιμές των ακινήτων.

1. Τι σημαίνει η αύξηση ή η μείωση επιτοκίων για έναν δανειολήπτη

Ουσιαστικά, όταν κάποιος λαμβάνει στεγαστικό δάνειο, δανείζεται χρήματα από μια τράπεζα με την προϋπόθεση όμως να της επιστρέψει ένα επιπλέον ποσό – αυτό είναι το επιτόκιο. Όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο αυξάνεται το ύψος της μηνιαίας δόσης του δανείου. Παρακάτω θα βρεις 2 πρακτικά παραδείγματα όπου το επιτόκιο μεταβάλλεται και πώς αυτή η μεταβολή επηρεάζει τη δόση του στεγαστικού δανείου. Για λόγους ακρίβειας τόσο το ποσό όσο και η διάρκεια του δανείου μένουν ίδια.

Παράδειγμα 1

Στεγαστικό δάνειο: 150.000€ | Διάρκεια: 30 χρόνια

🔸 Επιτόκιο 4,50%, Μηνιαία Δόση 770€

🔸 Επιτόκιο 3,50%, Μηνιαία Δόση 683€

🔸 Διαφορά δόσης: 87€/μήνα.

🔸 Συνολικό όφελος σε 30 χρόνια: περίπου 31.320€

Παράδειγμα 2

Στεγαστικό δάνειο: 250.000€ | Διάρκεια: 30 χρόνια

🔸 Επιτόκιο 4,50%, Μηνιαία Δόση 1284€

🔸 Επιτόκιο 3,50%, Μηνιαία Δόση 1139€

🔸 Διαφορά δόσης: 145€/μήνα.

🔸 Συνολικό όφελος σε 30 χρόνια: περίπου 52.200€

💡 Χρησιμοποίησε τον υπολογιστή στεγαστικού δανείου του Spitogatos – ένα χρήσιμο εργαλείο που σε βοηθά να υπολογίσεις τη μηνιαία δόση ενός δανείου, επιτρέποντάς σου να προσαρμόσεις τις μεταβλητές για να βρεις αυτό που σου ταιριάζει καλύτερα.

2. Σύνδεση με τις τιμές των ακινήτων

Δεν πρέπει να αφήνουμε έξω από την εξίσωση όμως και την αγοραστική δύναμη των ανθρώπων που καθορίζει, σε μεγάλο βαθμό, τις τιμές των ακινήτων. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη και πώς συνδέεται με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων;

🔹 Όταν τα επιτόκια πέφτουν, τα δάνεια γίνονται πιο συμφέροντα/οικονομικά. Επομένως, περισσότεροι άνθρωποι έχουν πρόσβαση σε χρηματοδότηση για αγορά σπιτιού. Ωστόσο, σε αυτήν την περίπτωση, η ζήτηση αυξάνεται. Και, με τη σειρά της, οδηγεί στην άνοδο των τιμών.

🔹 Όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν, συμβαίνει το αντίθετο. Ουσιαστικά, εγκρίνονται λιγότεροι δανειολήπτες, αυξάνεται το ύψος των μηνιαίων δόσεων και περιορίζεται η ζήτηση για ακίνητα. Έτσι, οι τιμές σταδιακά σταθεροποιούνται ή ακόμα και μειώνονται.

Δεν είναι τυχαίο, μάλιστα, ότι οι μεγάλες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων, σε παγκόσμιο επίπεδο, συνδέονται με περιόδους χαμηλών επιτοκίων. Στην Ευρωζώνη για παράδειγμα, μετά το 2015, όπου τα επιτόκια ήταν σχεδόν μηδενικά, ουκ ολίγες χώρες είδαν τις αξίες των κατοικιών να εκτινάσσονται στα ύψη.

📌 Διάβασε επίσης: Ποια είναι τα βήματα για τη λήψη στεγαστικού δανείου;

3. Ο ρόλος των κεντρικών τραπεζών

Τα επιτόκια δεν προκύπτουν τυχαία, τα καθορίζουν οι Κεντρικές Τράπεζες (συγκεκριμένα, το Εθνικό Κέντρο Τεκμηρίωσης - ΕΚΤ για την Ευρώπη). Γιατί συμβαίνει αυτό; Προκειμένου οι τράπεζες να έχουν τη δυνατότητα να ελέγχουν από τη μία τον πληθωρισμό και από την άλλη την οικονομική δραστηριότητα.

Στην πράξη, όταν ο πληθωρισμός είναι υψηλός, τότε οι τράπεζες προχωρούν σε αύξηση των επιτοκίων, στοχεύοντας στον περιορισμό της κατανάλωσης αλλά και στη μείωση των τιμών. Αντίθετα όμως, σε συνθήκες οικονομικής στασιμότητας (ή αβεβαιότητας), η μείωση των επιτοκίων λειτουργεί ως μοχλός ενίσχυσης της χρηματοδότησης και των επενδύσεων, συμβάλλοντας με αυτόν τον τρόπο στην τόνωση της οικονομικής δραστηριότητας. Οι αποφάσεις αυτές αντικατοπτρίζονται άμεσα και σε ό,τι αφορά τα στεγαστικά δάνεια.

📌 Διάβασε επίσης: Η ομάδα Customer Care του Spitogatos απαντά σε σημαντικές ερωτήσεις χρηστών

4. Γιατί οι τιμές δεν πέφτουν πάντα όταν ανεβαίνουν τα επιτόκια

Στη θεωρία, η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να περιορίσει τη ζήτηση και κατά συνέπεια, να ανεβάσει τις τιμές των ακινήτων. Στην πράξη όμως, υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που παίζουν κρίσιμο ρόλο σε όλο αυτό.

🔹 Η προσφορά κατοικιών είναι κρίσιμη όσον αφορά τη διαμόρφωση των τιμών. Εάν, δηλαδή, τα διαθέσιμα σπίτια προς πώληση είναι λίγα, τότε οι τιμές ενδέχεται να παραμείνουν υψηλές παρά την πτώση της ζήτησης. Με απλά λόγια, η έλλειψη επιλογών διατηρεί την αγοραστική πίεση.

🔹 Το επενδυτικό ενδιαφέρον για ακίνητα, σε χώρες όπως η Ελλάδα, παραμένει έντονο, διότι πολλοί αγοράζουν ακίνητα για επένδυση. Έτσι, η ζήτηση παραμένει σε υψηλά επίπεδα, ακόμη και σε περιόδους αυξημένων επιτοκίων ή οικονομικής αβεβαιότητας.

🔹 Οι πληθυσμιακές και κοινωνικές τάσεις, όπως η ανάγκη για αυτόνομη στέγαση ή η ενίσχυση της εισροής ξένων επενδυτικών κεφαλαίων, μπορούν να «αντισταθμίσουν» την επίδραση των επιτοκίων, διατηρώντας τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων σε υψηλά επίπεδα.

Για όλους τους παραπάνω λόγους είναι πιθανό να δούμε περιπτώσεις όπου τα επιτόκια ανεβαίνουν, αλλά οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται — με πιο αργό ρυθμό αύξησης τιμών.

📌 Διάβασε επίσης: Γιατί να επιλέξει κάποιος την IMS-FC για το στεγαστικό του δάνειο;

5. Ελληνική τραπεζική αγορά: Είναι η κατάλληλη στιγμή να «κλειδώσεις» σταθερό επιτόκιο;

Με τη μείωση των επιτοκίων ανοίγει ένα παράθυρο ευκαιρίας, εφόσον οι Ελληνικές τράπεζες προσφέρουν ιδιαίτερα προνομιακά σταθερά επιτόκια, σημαντικά χαμηλότερα από αυτά που χορηγούσαν τα προηγούμενα χρόνια και μάλιστα, με συμβατικό δικαίωμα πρόωρης αποπληρωμής χωρίς ποινή προεξόφλησης ακόμα και κατά την σταθερή διάρκεια. Τι κερδίζεις εάν λάβεις δάνειο αυτή την περίοδο;

🔹 Προστασία από μελλοντικές αυξήσεις: «Κλειδώνοντας» ένα σταθερό επιτόκιο, διασφαλίζεις την ίδια δόση για ολόκληρη τη διάρκεια του στεγαστικού σου δανείου, χωρίς αλλαγές ή απρόοπτα σε βάθος χρόνου.

🔹 Ασφάλεια στον προϋπολογισμό: Δεν επηρεάζεσαι από ενδεχόμενες διακυμάνσεις των αγορών, κι ως εκ τούτου, έχεις το κεφάλι σου ήσυχο.

🔹 Σημερινά χαμηλά επιτόκια: Επωφελείσαι από τα ιστορικά συμφέροντα επίπεδα δανεισμού, ειδικά αν λάβουμε υπόψη μας την άνοδο που προηγήθηκε και αποκτάς το σπίτι που θες με πιο συμφέροντες όρους.

💡 Ενδιαφέρεσαι να μάθεις περισσότερες πληροφορίες γύρω από τα επιτόκια και τα στεγαστικά δάνεια; Επισκέψου την ιστοσελίδα της IMS-FC, του μεγαλύτερου μεσίτη πιστώσεων για έκδοση στεγαστικών δανείων, και λάβε πληροφορίες απευθείας από τους ειδικούς και τη μέγιστη δυνατή βοήθεια στην όλη διαδικασία.

H λήψη στεγαστικού δανείου είναι μια σημαντική απόφαση και μια διαδικασία που πρέπει να γίνει με προσοχή, σωστό προγραμματισμό, αλλά και την κατάλληλη καθοδήγηση. Τα επιτόκια, η τρέχουσα οικονομική σου κατάσταση, οι αποταμιεύσεις σου, το σπίτι που θέλεις να αγοράσεις και η χρονική περίοδος, τόσο για την αγορά ακινήτων όσο και για την οικονομία γενικότερα, είναι μερικοί μόνο από τους παράγοντες που πρέπει να εξετάσεις πριν πάρεις μια απόφαση. Σκέψου έξυπνα και κινήσου μεθοδικά για να αποκτήσεις το σπίτι που θες. Κάνε την αρχή, ρίχνοντας μια ματιά στα δεκάδες διαθέσιμα ακίνητα για αγορά στις σελίδες του Spitogatos και βρες είτε το ιδανικό ακίνητο για επένδυση είτε το ακίνητο που θα γίνει το επόμενο, αν όχι και το παντοτινό σου σπίτι!

Κυριάκος Καμπούρης, IMS-FC