Πώς η ενεργειακή απόδοση και το έτος κατασκευής επηρέασαν τις μέσες ζητούμενες τιμές ακινήτων σε Αττική και Θεσσαλονίκη το 2025

Βασικά σημεία για τις Μέσες Ζητούμενες Τιμές (ΜΖΤ) ακινήτων στην Αττική και πώς επηρεάστηκαν το 2025 από την ενεργειακή κλάση και το έτος κατασκευής των κατοικιών:

• Η ενεργειακή κλάση (υψηλή, μεσαία και χαμηλή) και το έτος κατασκευής (παλαιότητα ακινήτων) ήταν από τους βασικότερους παράγοντες που διαμόρφωσαν τις Μέσες Ζητούμενες Τιμές (ΜΖΤ) πώλησης και ενοικίασης ακινήτων στην Αττική αλλά και τη Θεσσαλονίκη το 2025.
• Στα Νότια Προάστια της Αθήνας, τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα (Α+, Α, Β+, Β) είχαν ΜΖΤ έως και 52% υψηλότερες από τα ακίνητα μεσαίας κατηγορίας και σχεδόν διπλάσιες σε σχέση με τα χαμηλής κλάσης. Στον Δήμο Αθηναίων, η υψηλή ενεργειακή κλάση έφτασε να είναι έως +84% ακριβότερη από τη χαμηλή.
• Όσον αφορά τις ΜΖΤ ενοικίασης, τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα στα Νότια Προάστια ήταν έως +46% ακριβότερα από τα χαμηλής κλάσης, ενώ στη Θεσσαλονίκη η διαφορά μεταξύ υψηλής και χαμηλής κλάσης κυμάνθηκε στο +16%-17%.
• Η ΜΖΤ πώλησης για νεόδμητα στο Κέντρο της Αθήνας διαμορφώθηκε περίπου στα 4.000 €/τ.μ. το 2025, έναντι 2.250 €/τ.μ. για τα παλαιότερα ακίνητα, ενώ τα νεόδμητα ήταν μόλις περίπου το 7% των διαθέσιμων προς πώληση και γύρω στο 3% των ακινήτων προς ενοικίαση. Αντίστοιχα, στα Προάστια Θεσσαλονίκης, τα νεόδμητα ήταν έως +41,7% ακριβότερα από τα παλαιότερα.
• Στην ενοικίαση, τα νεόδμητα ήταν σημαντικά ακριβότερα το 2025, με διαφορά +48,5% στα Νότια Προάστια, +36,8% στο Κέντρο της Αθήνας και έως +33,9% στη Θεσσαλονίκη.
• Πάνω από 60% των νεόδμητων ακινήτων προς πώληση στην Αττική εντοπίστηκαν στα Νότια και στα Βόρεια Προάστια. Στις ενοικιάσεις, τα Νότια Προάστια συγκέντρωσαν το 45% του stock νεόδμητων, τα Βόρεια το 20%, ενώ ο Δήμος Αθηναίων μόλις το 12%.

Η ελληνική αγορά ακινήτων το 2025 χαρακτηρίστηκε από έντονες διαφοροποιήσεις που σχετίζονται άμεσα τόσο με την ενεργειακή κλάση όσο και το έτος κατασκευής (παλαιότητα) των κατοικιών. Οι δύο αυτοί παράγοντες έχουν εξελιχθεί σε βασικούς δείκτες αξίας, επηρεάζοντας τόσο τις Μέσες Ζητούμενες Τιμές (ΜΖΤ) πώλησης κατοικιών όσο και τις αντίστοιχες ΜΖΤ ενοικίασης. Μάλιστα, όπως ήταν αναμενόμενο, τα νεόδμητα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα ήταν σημαντικά πιο ακριβά, κυρίως λόγω της πιο περιορισμένης προσφοράς.

Η επίδραση της ενεργειακής κλάσης στις ΜΖΤ πώλησης

Η ενεργειακή απόδοση αποτελεί πλέον καταλυτικό παράγοντα για την τελική τιμή ενός ακινήτου. Κατοικίες υψηλής ενεργειακής κλάσης, όπως Α+, Α, Β+, B εμφάνισαν σημαντικά υψηλότερες τιμές σε σχέση με ακίνητα μεσαίας ή χαμηλής κλάσης. Στα Νότια Προάστια Αττικής, οι ΜΖΤ των ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών ήταν έως και 52% υψηλότερες από εκείνες μεσαίας κλάσης, ενώ σε σύγκριση με χαμηλής κλάσης ακίνητα η διαφορά σχεδόν διπλασιάστηκε. Αντίστοιχα, στον Δήμο Αθηναίων, η υψηλή ενεργειακή κλάση οδήγησε σε τιμές έως και 84% ακριβότερες από τις χαμηλότερες κατηγορίες.

Παρά το γεγονός ότι τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα παρέμειναν ακριβά, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών σημειώθηκαν σε ακίνητα μεσαίας και χαμηλής ενεργειακής κλάσης. Η στροφή των αγοραστών προς πιο προσιτές επιλογές, σε περίοδο αυξημένου κόστους ζωής, ενίσχυσε τη ζήτηση σε αυτές τις κατηγορίες και οδήγησε σε ταχύτερη άνοδο των ΜΖΤ.

ΜΖΤ ενοικίασης και ενεργειακή απόδοση κατοικιών

Η ενεργειακή κλάση επηρέασε σημαντικά και τις Μέσες Ζητούμενες Τιμές ενοικίασης το 2025, με τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα να ενοικιάζονται σαφώς ακριβότερα από τα παλαιότερα σπίτια.

Στα Νότια Προάστια της Αττικής, η διαφορά έφτασε έως και 46% σε σχέση με τα ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης. Στη Θεσσαλονίκη, η διαφορά μεταξύ υψηλής και χαμηλής κλάσης κυμάνθηκε περίπου στο 16%-17%, ενώ παράλληλα καταγράφηκαν γενικές αυξήσεις ενοικίων κοντά στο 10% σε όλες τις κατηγορίες.

Η τάση αυτή, όπως φαίνεται, αντικατοπτρίζει τη σημασία της ενεργειακής αποδοτικότητας για τους ενοικιαστές, που πλέον αναζητούν κατοικίες με χαμηλότερο ενεργειακό κόστος και καλύτερες συνθήκες διαβίωσης.

Νεόδμητα vs παλαιά ακίνητα προς πώληση: Το χάσμα στις τιμές διευρύνθηκε

Το 2025, το έτος κατασκευής των ακινήτων εξακολούθησε να επηρεάζει σημαντικά τις Μέσες Ζητούμενες Τιμές (ΜΖΤ) πώλησης και ενοικίασης. Τα νεόδμητα ακίνητα ήταν σημαντικά ακριβότερα από τα παλαιότερα, με χαρακτηριστική διαφορά στην Αθήνα: η ΜΖΤ πώλησης για νεόδμητα «άγγιξε» τα 4.000 €/τ.μ., ενώ για τα παλαιότερα διαμορφώθηκε στα 2.250 €/τ.μ. Αντίστοιχες μεγάλες διαφορές παρατηρήθηκαν στα Δυτικά Προάστια της Αττικής, στον Πειραιά και στα προάστια της Θεσσαλονίκης, όπου η διαφορά έφτασε έως και 41,7%.

Η κύρια αιτία αυτής της απόκλισης ήταν η εξαιρετικά περιορισμένη προσφορά νεόδμητων κατοικιών. Στην Αθήνα, μόλις το 7% των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων ήταν νεόδμητα, ενώ στις ενοικιάσεις το ποσοστό μειώθηκε ακόμη περισσότερο, στο 3%. Η χαμηλή διαθεσιμότητα, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση, διατήρησε τις τιμές των νεόδμητων σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα το 2025.

Ενοίκια νεόδμητων και παλαιών κατοικιών το 2025

Η διαφορά τιμών μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών ήταν εμφανής και στην ενοικίαση το 2025. Στα Νότια Προάστια, τα νεόδμητα ενοικιάστηκαν κατά 48,5% ακριβότερα, ενώ στο Κέντρο της Αθήνας η διαφορά έφτασε το 36,8%. Στη Θεσσαλονίκη, οι διαφορές ανήλθαν περίπου στο 33,9%.

Η γεωγραφική κατανομή του stock νεόδμητων στην Αττική

Η προσφορά (stock) νεόδμητων κατοικιών στην Αττική παρουσίασε έντονη συγκέντρωση σε συγκεκριμένες περιοχές. Συγκεκριμένα, άνω από το 60% των νεόδμητων κατοικιών προς πώληση εντοπίστηκε στα Νότια και Βόρεια Προάστια, περιοχές που παραδοσιακά συγκεντρώνουν υψηλή ζήτηση και επενδυτικό ενδιαφέρον. Στον τομέα ενοικιάσεων, τα Νότια Προάστια συγκέντρωσαν το 45% του συνολικού stock νεόδμητων, τα Βόρεια το 20%, ενώ ο Δήμος Αθηναίων μόλις το 12%.

Το 2025, δύο από τους βασικότερους παράγοντες που επηρέασαν τις ΜΖΤ πώλησης και ενοικίασης ακινήτων ήταν η ενεργειακή κλάση και το έτος κατασκευής (παλαιότητα ακινήτων). Τα νεόδμητα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα διατήρησαν υψηλά premiums λόγω της περιορισμένης προσφοράς και της αυξανόμενης ζήτησης. Παράλληλα, η στροφή των αγοραστών και των ενοικιαστών προς πιο προσιτές επιλογές ενίσχυσε τις τιμές σε ακίνητα μεσαίας και χαμηλής ενεργειακής κλάσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η ενεργειακή αποδοτικότητα και το έτος κατασκευής αναδεικνύονται σε καθοριστικούς παράγοντες επιλογής, είτε πρόκειται για αγορά είτε για ενοικίαση.