Μπορώ να χτίσω σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου;

Η οικοδόμηση σε αγροτεμάχια εκτός σχεδίου αποτελεί μια ιδιαίτερα σημαντική αλλά και περίπλοκη διαδικασία, η οποία απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό, τεχνική γνώση και πλήρη κατανόηση του ισχύοντος νομικού πλαισίου. Από τις προϋποθέσεις δόμησης έως τις πολεοδομικές ρυθμίσεις και τις ειδικές εξαιρέσεις, κάθε βήμα χρειάζεται μελέτη και σωστή καθοδήγηση. Στο άρθρο που ακολουθεί, θα απαντήσουμε στις πιο συχνές ερωτήσεις που προκύπτουν σχετικά με την οικοδομική δραστηριότητα σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, ώστε να αποκτήσεις μια σαφή εικόνα για το τι ισχύει και τι πρέπει να προσέξεις.

Η απόφαση του ΣτΕ

Αξίζει να αναφερθεί ότι η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), με την απόφαση 176/2023, έκρινε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων για να θεωρηθεί ένα γήπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο. Απαιτείται επιπλέον η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο, με ελάχιστο μήκος πρόσοψης 25 μέτρα. Η απόφαση βασίζεται στο σκεπτικό ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές, σύμφωνα με το Σύνταγμα, δεν προορίζονται πρωτίστως για δόμηση ή τουριστική εκμετάλλευση, αλλά για γεωργική, κτηνοτροφική και δασική χρήση, καθώς και για αναψυχή.

Γενικότερα, υπάρχει μια κάποια ασάφεια στην πολεοδομική νομοθεσία σχετικά με το τι συνιστά κοινόχρηστο δρόμο και πότε ένα γήπεδο θεωρείται οικοδομήσιμο. Ο νόμος 3212/2003, αν και έχει αντικατασταθεί από τον Ν. 4495/2017, εισήγαγε για πρώτη φορά την απαίτηση πρόσοψης 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο για γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων. Ωστόσο, η πρόσφατη νομολογία του ΣτΕ υπερισχύει και δεσμεύει τη Διοίκηση.

Τι ισχύει με την απόφαση του ΣτΕ

Μετά την απόφαση του ΣτΕ ισχύουν τα εξής:

• Η απόφαση δεν έχει αναδρομική ισχύ. Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί πριν από την απόφαση δεν ακυρώνονται αυτόματα. Σε περίπτωση προσφυγής όμως, υπάρχει κίνδυνος ακύρωσης της άδειας και χαρακτηρισμού του κτίσματος ως αυθαίρετου και κατεδαφιστέου.
• Η απόφαση δημιουργεί νομολογικό προηγούμενο που δεσμεύει τις δημόσιες υπηρεσίες. Οι Πολεοδομίες δεν μπορούν πλέον να εκδίδουν άδειες για γήπεδα που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις αρτιότητας και πρόσοψης. Οι πολίτες δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς η απόφαση θεωρείται προβλέψιμη για τους επιμελείς αγοραστές.

Η Πολιτεία οφείλει να προχωρήσει σε νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα αποσαφηνίζει το καθεστώς των εκτός σχεδίου ακινήτων, ώστε να διασφαλιστεί η νομική ασφάλεια και να αποφευχθούν δικαστικές διαμάχες.

Ποιες είναι οι άμεσες συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ

Ακολουθούν οι άμεσες συνέπειες που προκύπτουν από την απόφαση του ΣτΕ. Συγκεκριμένα:

• Παρατηρείται αυξημένη επιφυλακτικότητα στις αγοραπωλησίες ακινήτων εκτός σχεδίου, καθώς οι συμβολαιογράφοι απαιτούν πλέον βεβαίωση οικοδομησιμότητας πριν τη σύνταξη συμβολαίων.
• Δεν εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες για γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων που δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ανεξαρτήτως εμβαδού ή παλαιότητας.
• Πολλές τουριστικές επενδύσεις που είχαν ενταχθεί σε αναπτυξιακά προγράμματα καθυστερούν ή επανεξετάζονται, καθώς δεν είναι πλέον σαφές αν τα γήπεδα πληρούν τις προϋποθέσεις δόμησης.

Χρήσιμες ερωτήσεις - απαντήσεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου

Ας δούμε μερικές ακόμα χρήσιμες ερωτήσεις - απαντήσεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου

#1 Οικόπεδο εκτός σχεδίου τι σημαίνει;

Είναι εύλογο να αναρωτιέσαι «εκτός σχεδίου τι σημαίνει;». Ωστόσο η απάντηση είναι σχετικά απλή. Ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου αναφέρεται σε ένα κομμάτι γης που δεν έχει ενταχθεί στον γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό μιας πόλης ή μιας περιοχής. Σε πολλές χώρες, ο πολεοδομικός σχεδιασμός καθορίζει πώς θα χρησιμοποιηθεί η γη, συμπεριλαμβανομένων των περιοχών για κατοικία, επιχειρήσεις, πάρκα, και άλλες δημόσιες ή ιδιωτικές χρήσεις.

Επομένως, ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου είναι ένα τμήμα γης που δεν έχει προσδιορισμένη χρήση στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Συνήθως, σε αυτά τα οικόπεδα, οι ιδιοκτήτες έχουν περισσότερη ευελιξία όσον αφορά τις οικοδομικές δραστηριότητες, πρέπει ωστόσο να τηρούν τους τοπικούς νόμους και κανονισμούς για την οικοδομική άδεια και άλλες προϋποθέσεις.

#2 Μπορώ να χτίσω σε αγροτεμάχιο;

Ναι, υπό προϋποθέσεις. Το αγροτεμάχιο πρέπει να έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

💡 Πριν ξεκινήσεις οποιαδήποτε οικοδομική δραστηριότητα, συνιστάται να να απευθυνθείς στην αρμόδια ΥΔΟΜ για να μάθεις τις ακριβείς απαιτήσεις και να λάβεις τις αναγκαίες άδειες. Επιπλέον, πρέπει να εξετάσεις τους όρους όπως η πρόσβαση σε υποδομές όπως ηλεκτροδότηση, ύδρευση και αποχέτευση, καθώς και τη συμμόρφωση προς τους περιορισμούς που ορίζονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής.

#3 Πόσο χτίζω σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου;

Η επιτρεπόμενη δόμηση εξαρτάται από την περιοχή, τη χρήση γης και τις πολεοδομικές ρυθμίσεις, και συνήθως κυμαίνεται από 186 τ.μ. έως 200 τ.μ. για κατοικία, απαιτώντας μελέτη μηχανικού και έγκριση από την ΥΔΟΜ. Η δυνατότητα οικοδόμησης σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου καθορίζεται από τον γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό και τους τοπικούς κανονισμούς, οι οποίοι διαφέρουν ανά περιοχή. Επομένως, όποιος ενδιαφέρεται να χτίσει σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου πρέπει να απευθυνθεί στις αρμόδιες αρχές για ενημέρωση σχετικά με τους όρους και τις προϋποθέσεις έκδοσης οικοδομικής άδειας.

#4 Τι σημαίνει εξ αδιαιρέτου οικόπεδο εκτός σχεδίου;

Ένα «εξ αδιαιρέτου» οικόπεδο εκτός σχεδίου είναι ένα αγροτεμάχιο που δεν έχει χωριστεί σε μικρότερα τμήματα κι επομένως ανήκει σε άνω του ενός ιδιοκτήτες κατά ιδανικά μέρη (π.χ. ½, 25/50 κ.λπ.) και δεν έχει διανεμηθεί κατά τα ως άνω μέρη στους επιμέρους ιδιοκτήτες και να έχει αποκτήσει έγγραφη καταγραφή χωρισμού, ώστε ο κάθε ιδιοκτήτης να είναι αποκλειστικός κύριος του δικού του ιδανικού μεριδίου.

Σε πολλές περιοχές, τα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα εκτός σχεδίου χαρακτηρίζονται από την απουσία υποδομών και τη φυσική τους κατάσταση ως αγροτικές εκτάσεις. Οινόμοι και οι κανονισμοί περί οικοδομικής δραστηριότητας ισχύουν και για τα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα, επιβάλλοντας περιορισμούς και απαιτήσεις που πρέπει να πληρούνται προτού γίνει επιτρεπτή η οικοδομική δραστηριότητα.

#5 Μπορώ να βάλω ρεύμα σε οικόπεδο εκτός σχεδίου;

Η δυνατότητα εγκατάστασης ηλεκτρικού ρεύματος σε ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου εξαρτάται από τους νόμους και τους κανονισμούς της συγκεκριμένης περιοχής ή χώρας. Σε πολλές περιοχές, μπορείς να αιτηθείς την εγκατάσταση ηλεκτρικής ενέργειας σε ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου. Ωστόσο, σε γενικές γραμμές, η ρευματοδότηση σε οικόπεδο εκτός σχεδίου είναι εφικτή εφόσον υπάρχει νόμιμη πρόσβαση και τεκμηριωμένη χρήση. Ο ΔΕΔΔΗΕ (Διαχειριστής Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας) απαιτεί δικαιολογητικά όπως τίτλους ιδιοκτησίας, τοπογραφικό και βεβαίωση χρήσης.

#6 Πότε ένα οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο;

Ένα οικόπεδο θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όταν πληροί τις προϋποθέσεις που ορίζονται από τους τοπικούς πολεοδομικούς κανονισμούς. Ενδεικτικά, περιλαμβάνονται τα εξής:

• Πρόσβαση σε δρόμο
• Ύδρευση & αποχέτευση
• Δυνατότητα ηλεκτροδότησης
• Συμμόρφωση με τα οικοδομικά ύψη, τις αποστάσεις από τα γειτονικά κτίρια (εάν υπάρχουν) και τις περιοριστικές ζώνες (λ.χ. χώροι πράσινου ή ιστορικοί χώροι)
• Να μην έγκειται σε περιορισμούς ή εμπόδια που απαγορεύουν τη χρήση της γης
• Να είναι οριοθετημένο με τα απαραίτητα νομικά έγγραφα

#7 Σε οικόπεδο εκτός σχεδίου μπορώ να βάλω προκάτ;

Η δυνατότητα να εγκαταστήσεις προκάτ σε ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου εξαρτάται από τους τοπικούς πολεοδομικούς κανονισμούς της περιοχής στην οποία ανήκει το οικόπεδο. Σε γενικές γραμμές, ισχύουν οι ίδιες προϋποθέσεις με τη συμβατική δόμηση, δηλαδή ααιτείται οικοδομική άδεια και συμμόρφωση με τους πολεοδομικούς κανόνες.

Η οικοδομική διαδικασία σε αγροτεμάχια εκτός σχεδίου απαιτεί προσεκτική μελέτη και συμμόρφωση προς τους ισχύοντες νόμους και κανονισμούς. Είναι ζωτικής σημασίας να επικοινωνήσεις με τις τοπικές αρχές, να λάβεις τις απαιτούμενες άδειες και να εξασφαλίσεις ότι το νέο σου σπίτι θα είναι νόμιμο και ασφαλές.

Ενδιαφέρεσαι να μάθεις περισσότερες πληροφορίες για νομικά ή άλλα θέμα γύρω από το σπίτι; Βρες ό,τι χρειάζεσαι στα διάφορα άρθρα του blog του Spitogatos.

Updated: 23/10/2025