Μπορώ να χτίσω σε αγροτεμάχιο; - Πόσο χτίζω σε οικόπεδο;

Η οικοδομική διαδικασία σε αγροτεμάχια εκτός σχεδίου είναι μια πολύ σημαντική και σύνθετη διαδικασία που απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό και κατανόηση των ισχυόντων νόμων και κανονισμών. Παρακάτω, θα εξετάσουμε τις βασικές ερωτήσεις που σχετίζονται με την οικοδομική δραστηριότητα σε αγροτεμάχια εκτός σχεδίου.

Η απόφαση του ΣτΕ

Αρχικά, αξίζει να αναφερθεί, ότι η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου (προσόψεως) σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για τη δόμηση ενός ακινήτου σε οικόπεδο εκτός σχεδίου. Επισημαίνεται δε, ότι αυτό ισχύει γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού».

Γενικότερα βέβαια, υπάρχει μια κάποια ασάφεια στην πολεοδομική νομοθεσία (και ειδικότερα στον νόμο 3212/2003) για το πότε απαιτείται να υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο στα ακίνητα εκτός σχεδίου και τι ακριβώς νοείται κοινόχρηστος δρόμος. Ειδικότερα, ο νόμος του 2003 βάζει για πρώτη φορά την υποχρέωση να δημιουργούνται από 31/12/2003 γήπεδα άρτια και οικοδομήσιμα με ελάχιστο εμβαδόν τα 4 στρέμματα και ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο, κάτι που δεν ίσχυε ούτε με τον νόμο του 1985 και ούτε με τους παλαιότερους νόμους του 1978 και του 1928.

Τι ισχύει με την απόφαση του ΣτΕ

Μετά τη σχετική απόφαση του Στε ισχύουν τα εξής:

• Η απόφαση δεν έχει αναδρομή ισχύ. Αυτό σημαίνει ότι ούτε ανακαλούνται ούτε είναι άκυρες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από τα Πολεοδομικά Γραφεία πριν την ισχύ της. Ωστόσο «κινδυνεύουν» ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ λόγω αντιδικίας, να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια και να κριθεί κατεδαφιστέο το κτίσμα.
• Δημιουργείται νομολογικό προηγούμενο, το οποίο δεν μπορεί να μην το σεβαστεί η Διοίκηση (οι Δημόσιες υπηρεσίες του Κράτους ή της Τοπικής Αυτοδιοίκησης), γιατί κατά το σκεπτικό της απόφασης δεν νοείται, ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται «προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές».

Η πολιτεία, αφού μελετήσει προσεκτικά και αναλύσει το σκεπτικό της απόφασης, οφείλει να πάρει μια νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα λύσει το πρόβλημα της αδιευκρίνιστης νομοθεσίας σχετικά με τα εκτός σχεδίου ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως οικόπεδα εδώ και δεκαετίες. Αυτό θα δημιουργήσει νομική ασφάλεια για τους ιδιοκτήτες και θα αποτρέψει τυχόν δικαστικές διαμάχες.

Ποιες είναι οι άμεσες συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ

Ακολουθούν οι άμεσες συνέπειες που προκύπτουν από την απόφαση του ΣτΕ. Συγκεκριμένα:

• Σταματούν οι αγοραπωλησίες και τα συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της Ελλάδας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά τα ακίνητα έχουν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας, που τώρα ανατρέπεται από την νέα απόφαση του ΣτΕ.
• Δεν εκδίδονται από τα Πολεοδομικά γραφεία της χώρας προεγκρίσεις δόμησης και άδειες δόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών, που δημιουργήθηκαν μεταξύ της ισχύος του Π.Δ. της 24-31.5.1985 και του ν. 3212/2003 και έχουν εμβαδόν μεγαλύτερο των 4.000 τ.μ. χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
• «Παγώνουν» χιλιάδες μικρές και μεγάλες επενδύσεις, κατά βάση τουριστικές, οι οποίες έχουν ενταχθεί στον Αναπτυξιακό νόμο, διότι πλέον δεν θα μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση για να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών και να χτίσουν με ασφάλεια δικαίου.

Χρήσιμες ερωτήσεις - απαντήσεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου

Ας δούμε μερικές ακόμα χρήσιμες ερωτήσεις - απαντήσεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου

#1 Οικόπεδο εκτός σχεδίου τι σημαίνει;

Είναι εύλογο να αναρωτιέσαι «εκτός σχεδίου τι σημαίνει;». Ωστόσο η απάντηση είναι σχετικά απλή. Ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου αναφέρεται σε ένα κομμάτι γης που δεν έχει ενταχθεί στον γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό μιας πόλης ή μιας περιοχής. Σε πολλές χώρες, ο πολεοδομικός σχεδιασμός καθορίζει πώς θα χρησιμοποιηθεί η γη, συμπεριλαμβανομένων των περιοχών για κατοικία, επιχειρήσεις, πάρκα, και άλλες δημόσιες ή ιδιωτικές χρήσεις.

Επομένως, ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου είναι ένα τμήμα γης που δεν έχει προσδιορισμένη χρήση στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Συνήθως, σε αυτά τα οικόπεδα, οι ιδιοκτήτες έχουν περισσότερη ευελιξία όσον αφορά τις οικοδομικές δραστηριότητες, πρέπει ωστόσο να τηρούν τους τοπικούς νόμους και κανονισμούς για την οικοδομική άδεια και άλλες προϋποθέσεις.

#2 Μπορώ να χτίσω σε αγροτεμάχιο;

Η δυνατότητα να χτίσεις σε ένα αγροτεμάχιο εξαρτάται από τους νόμους και τους κανονισμούς της συγκεκριμένης περιοχής όπου βρίσκεται το αγροτεμάχιο.

💡 Πριν ξεκινήσεις οποιαδήποτε οικοδομική δραστηριότητα, συνιστάται να επικοινωνήσεις με τον δήμο ή τις αρμόδιες αρχές για να μάθεις τις ακριβείς απαιτήσεις και να λάβεις τις αναγκαίες άδειες. Επιπλέον, πρέπει να εξετάσεις τους όρους όπως η πρόσβαση σε υποδομές όπως ηλεκτροδότηση, ύδρευση και αποχέτευση, καθώς και τη συμμόρφωση προς τους περιορισμούς που ορίζονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής.

#3 Πόσο χτίζω σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου;

Η δυνατότητα οικοδόμησης σε ένα αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου εξαρτάται από τον γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής και τους τοπικούς κανονισμούς. Κάθε περιοχή μπορεί να έχει διαφορετικούς κανονισμούς που αφορούν την οικοδομική δραστηριότητα σε αγροτεμάχια εκτός σχεδίου. Ως εκ τούτου, εάν σε ενδιαφέρει να χτίσεις σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, πρέπει να επικοινωνήσεις με τις αρμόδιες αρχές, προκειμένου να πάρεις όσες απαντήσεις χρειάζεσαι σχετικά με τους όρους και τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να πάρεις - εάν είναι εφικτό - άδεια οικοδομής σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου.

#4 Τι σημαίνει «εξ αδιαιρέτου» οικόπεδο εκτός σχεδίου;

Ένα «εξ αδιαιρέτου» οικόπεδο εκτός σχεδίου είναι ένα αγροτεμάχιο που δεν έχει χωριστεί σε μικρότερα τμήματα κι επομένως ανήκει σε άνω του ενός ιδιοκτήτες κατά ιδανικά μέρη (π.χ. ½, 25/50 κ.λπ.) και δεν έχει διανεμηθεί κατά τα ως άνω μέρη στους επιμέρους ιδιοκτήτες και να έχει αποκτήσει έγγραφη καταγραφή χωρισμού, ώστε ο κάθε ιδιοκτήτης να είναι αποκλειστικός κύριος του δικού του ιδανικού μεριδίου.

Σε πολλές περιοχές, τα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα εκτός σχεδίου χαρακτηρίζονται από την απουσία υποδομών και τη φυσική τους κατάσταση ως αγροτικές εκτάσεις. Οινόμοι και οι κανονισμοί περί οικοδομικής δραστηριότητας ισχύουν και για τα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα, επιβάλλοντας περιορισμούς και απαιτήσεις που πρέπει να πληρούνται προτού γίνει επιτρεπτή η οικοδομική δραστηριότητα.

#5 Μπορώ να βάλω ρεύμα σε οικόπεδο εκτός σχεδίου;

Η δυνατότητα εγκατάστασης ηλεκτρικού ρεύματος σε ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου εξαρτάται από τους νόμους και τους κανονισμούς της συγκεκριμένης περιοχής ή χώρας. Σε πολλές περιοχές, μπορείς να αιτηθείς την εγκατάσταση ηλεκτρικής ενέργειας σε ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου.

#6 Πότε ένα οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο;

Ένα οικόπεδο θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όταν πληροί τις προϋποθέσεις που ορίζονται από τους τοπικούς πολεοδομικούς κανονισμούς. Ενδεικτικά, περιλαμβάνονται τα εξής:

• Πρόσβαση σε δρόμο
• Ύδρευση & αποχέτευση
• Δυνατότητα ηλεκτροδότησης
• Συμμόρφωση με τα οικοδομικά ύψη, τις αποστάσεις από τα γειτονικά κτίρια (εάν υπάρχουν) και τις περιοριστικές ζώνες (λ.χ. χώροι πράσινου ή ιστορικοί χώροι)
• Να μην έγκειται σε περιορισμούς ή εμπόδια που απαγορεύουν τη χρήση της γης
• Να είναι οριοθετημένο με τα απαραίτητα νομικά έγγραφα

#7 Σε οικόπεδο εκτός σχεδίου μπορώ να βάλω προκάτ;

Η δυνατότητα να εγκαταστήσεις προκάτ σε ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου εξαρτάται από τους τοπικούς πολεοδομικούς κανονισμούς της περιοχής στην οποία ανήκει το οικόπεδο.

Η οικοδομική διαδικασία σε αγροτεμάχια εκτός σχεδίου απαιτεί προσεκτική μελέτη και συμμόρφωση προς τους ισχύοντες νόμους και κανονισμούς. Είναι ζωτικής σημασίας να επικοινωνήσεις με τις τοπικές αρχές, να λάβεις τις απαιτούμενες άδειες και να εξασφαλίσεις ότι το νέο σου σπίτι θα είναι νόμιμο και ασφαλές.

Ενδιαφέρεσαι να μάθεις περισσότερες πληροφορίες για νομικά ή άλλα θέμα γύρω από το σπίτι; Βρες ό,τι χρειάζεσαι στα διάφορα άρθρα του blog του Spitogatos.