Tο «κυνήγι» του εξοχικού

Η φετινή πασχαλινή εξόρμηση των εκδρομέων ανά τη χώρα σηματοδοτεί και επίσημα την έναρξη της φετινής σεζόν για την αγορά εξοχικής κατοικίας. Όπως κάθε χρόνο, έτσι και φέτος, ο εν λόγω κλάδος αναμένεται να βρεθεί στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος, ιδίως από τη στιγμή που θεωρείται το επόμενο μεγάλο στοίχημα της κτηματαγοράς και παράλληλα κλειδί για τη μελλοντική ανάπτυξη τόσο του κλάδου των ακινήτων, όσο και του τουριστικού προϊόντος που προσφέρει η χώρα.

Για να γίνουν, όμως, πράξη οι φιλοδοξίες αυτές, σημαντικό ρόλο θα διαδραματίσει το χρηματιστήριο της γης, που αποτελεί και την πρώτη ύλη για την κατασκευή εξοχικών κατοικιών. Η πρόσφατη ψήφιση του Εθνικού Χωροταξικού Σχεδίου από το ΥΠΕΧΩΔΕ επιχειρεί να βάλει τάξη σε μια αγορά που ανέκαθεν χαρακτηριζόταν από προβλήματα και περίπλοκες διατάξεις. Ο καθορισμός χρήσεων γης και η αποσαφήνιση σειράς περιοριστικών διατάξεων είναι βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση. Ωστόσο, έως ότου οι αλλαγές γίνουν πλήρως κατανοητές, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές οικοπέδων οφείλουν να επιδείξουν διπλή προσοχή φέτος κατά την έρευνα αγοράς που θα πραγματοποιήσουν.

Άλλη μία πτυχή που πρέπει να ληφθεί υπόψη φέτος είναι πως από τις αρχές Ιουνίου θα ξεκινήσουν να ισχύουν οι νέες, αναπροσαρμοσμένες αντικειμενικές τιμές για τα οικόπεδα εκτός σχεδίου. Οι αυξήσεις κατά μέσο όρο αγγίζουν το 23%, αλλά όσο το αγροτεμάχιο προσεγγίζει τη θάλασσα, τόσο μεγαλύτερες είναι. Το γεγονός αυτό αναμένεται να παρασύρει τις τιμές προς τα πάνω, εκτιμούν παράγοντες της μεσιτικής αγοράς, παρά το γεγονός ότι η συνολική φορολογική επιβάρυνση δεν είναι τόσο σημαντική. Αναμφίβολα, όμως, θα επηρεάσει τη γενικότερη ψυχολογία του αγοραστικού κοινού, που ούτως ή άλλως δεν βρίσκεται και στο καλύτερο δυνατό σημείο της, εν μέσω ενός κλίματος υψηλών τιμών, αυστηρότερων κανόνων δανειοδότησης και υψηλότερου κόστους δανεισμού.

Μέχρι σήμερα πάντως, η έλλειψη πολεοδομικών σχεδίων στην πλειονότητα των παραθεριστικών περιοχών υποχρεώνει τους ενδιαφερόμενους για αγορά οικοπέδων να στρέφονται σε εκτός σχεδίου εκτάσεις. Είναι λιγοστές οι περιπτώσεις που η αγορά στρέφεται στα εντός σχεδίου, μιας και αυτά δύσκολα διατίθενται προς πώληση και συνήθως καταλήγουν σε χέρια κατασκευαστικών εταιρειών. Ωστόσο, οι κίνδυνοι που μπορεί να κρύβονται είναι αρκετοί, μιας και η κατοχύρωση του αγοραστή ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο συχνά δεν είναι καθόλου βέβαιη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το οικόπεδο μπορεί να είναι άρτιο, αλλά όχι οικοδομήσιμο, ή ακόμα και να είναι χαρακτηρισμένο δασικό.

Προτού λοιπόν υπογράψει κανείς το συμβόλαιο αγοράς, θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι το οικόπεδο πληροί ορισμένες βασικές προϋποθέσεις, κυρίως όσον αφορά τις εκτός σχεδίου εκτάσεις. Άλλωστε, για τα εντός σχεδίου η πιστοποίηση της οικοδομησιμότητας είναι εύκολη, μιας και υπάρχουν ακριβείς πολεοδομικοί χάρτες. Σήμερα, βάσει του ισχύοντος νομικού πλαισίου για κατατμήσεις, εντός Αττικής απαιτείται έκταση 20 στρεμμάτων εκτός των Κυθήρων που απαιτούνται δέκα, ενώ για την αρτιότητα του οικοπέδου και την έκδοση άδειας οικοδομής επιφανείας 200 τ.μ. απαιτούνται 4 στρέμματα. Στην υπόλοιπη Ελλάδα απαιτούνται 4 στρέμματα, τόσο για κατάτμηση, όσο και έκδοση οικοδομικής αδείας, ενώ το κάθε οικόπεδο που προέρχεται από κατάτμηση για να είναι νόμιμο και άρτιο πρέπει να έχει πρόσοψη τουλάχιστον 25 μέτρων σε δρόμο. Αυτή ακριβώς η ύπαρξη δρόμου συχνά αποτελεί και ανυπέρβλητο εμπόδιο, μιας και πολλές περιοχές της χώρας στερούνται προσβάσεων.

Όπως τονίζουν οι αρμόδιοι, ένα από τα βασικότερα στοιχεία που θα πρέπει να προσέξει κανείς είναι και ο σαφής καθορισμός των ορίων του οικοπέδου. Η έλλειψη κτηματολογίου δημιουργεί τα γνωστά προβλήματα. Μέχρι λοιπόν να ολοκληρωθεί η διαδικασία κτηματογράφησης της χώρας, ο αγοραστής οφείλει να μεριμνήσει, πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ότι το προς αγοράν τεμάχιο είναι απολύτως περιφραγμένο και να βεβαιωθεί ότι τα όρια δεν αμφισβητούνται από γείτονες.

Ασφαλώς, ιδιαίτερη σημασία πρέπει να δοθεί και στην ύπαρξη, ή αν όχι, τότε στη σύνταξη ενός ολοκληρωμένου τοπογραφικού διαγράμματος, το οποίο θα παρέχει κάθε πληροφορία σχετική με την ακριβή θέση του οικοπέδου, την ακριβή του οριοθέτηση, την επιφάνειά του, τη γεωγραφία του, τη μορφολογία του, ακόμα και την ύπαρξη δέντρων και φυτών σε αυτό. Βεβαίως, απαραίτητη είναι και η βεβαίωση μηχανικού ότι το συγκεκριμένο ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν αμφιβολίες ή ασάφειες, το οικείο τμήμα πολεοδομίας μπορεί να βεβαιώσει τους όρους δόμησης, έπειτα από αίτηση του ενδιαφερομένου. Παράλληλα με το τοπογραφικό διάγραμμα, ο μελλοντικός αγοραστής θα πρέπει να ελέγξει και τους πολεοδομικούς κανονισμούς, καθώς σε συνεργασία με έναν μηχανικό, καλό θα ήταν να βεβαιωθεί ότι το εν λόγω οικόπεδο καλύπτει τις ανάγκες του. Σε ένα στενό οικόπεδο δε μπορεί κανείς να έχει ένα πλατύ κτίριο, ή να έχει ένα μεγάλο σε έκταση κτίριο σε οικόπεδο με μεγάλες κλίσεις, πράγματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη.

Ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία που πρέπει να προσέξει κανείς είναι και ο κίνδυνος το υπό αγορά οικόπεδο να έχει δασικό χαρακτήρα. Άλλωστε, για την έκδοση οικοδομικής άδειας σε εκτός σχεδίου έκταση, απαιτείται βεβαίωσης της οικείας Διεύθυνσης Δασών. Στην έκθεση αυτή βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο τεμάχιο δεν αποτελεί τμήμα δασικής έκτασης. Σημειώνεται ότι τα κριτήρια για τον καθορισμό μιας έκτασης ως δασικής δεν είναι ούτε απλά, αλλά ούτε και εμφανή από κάποιον μη ειδικό. Κατ' επέκτασιν, ένα οικόπεδο μπορεί να μη φαίνεται δασικό, αλλά να είναι και συνεπώς ο μόνος αρμόδιος για την απόφαση είναι η Δασική Υπηρεσία.

Δυσκολίες θα συναντήσει και όποιος προχωρήσει σε αγορά οικοπέδου που βρέχεται από θάλασσα. Δεν είναι λίγες οι πωλούμενες εκτάσεις που εφάπτονται του αιγιαλού. Σε μια τέτοια περίπτωση, για να εκδοθεί οικοδομική άδεια απαιτείται να υπάρχει καθορισμένη ακτογραμμή. O καθορισμός των ορίων του αιγιαλού είναι μια σύνθετη και μακρόχρονη (τουλάχιστον ενός έτους) διαδικασία. O λόγος της πολυπλοκότητας έγκειται στο ότι οι παραλίες στην Eλλάδα αποτελούν δημόσιο κτήμα. Eφόσον λοιπόν βρείτε κάποια σχετική έκταση, που να πληροί τις απαιτήσεις σας, φροντίστε να βεβαιωθείτε ότι υπάρχει χάραξη αιγιαλού και ότι το οικόπεδο όντως μπορεί να οικοδομηθεί.

Aρκετές είναι και οι περιοχές σε κάθε νομό της χώρας, που ελέγχονται για ύπαρξη αρχαιολογικών ευρημάτων. Xαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Ύδρα, τμήμα της οποίας θεωρείται ότι κρύβει αρχαιολογικούς θησαυρούς και οι δυσκολίες δόμησης είναι σημαντικές. Φροντίστε να ελέγξετε αν το οικόπεδο, που προτίθεστε να αγοράσετε, βρίσκεται ή όχι σε τέτοια περιοχή. Aν όντως συμβαίνει κάτι τέτοιο, τότε πρέπει να επικοινωνήσετε με την Aρχαιολογική Yπηρεσία, η έγκριση της οποίας είναι προαπαιτούμενο για την έναρξη της οικοδομής. Πάντως, στην πλειονότητα των περιπτώσεων ο έλεγχος που γίνεται είναι ρουτίνας.

Kαλό θα ήταν, τέλος, να διευκρινίσετε με τη ΔΟΥ της περιοχής, όπου υπάγεται η έκταση που θέλετε να αγοράσετε, το ακριβές ποσό φορολογικής επιβάρυνσης. Eίναι γνωστό ότι τα εκτός σχεδίου οικόπεδα δεν έχουν αντικειμενικές αξίες, με αποτέλεσμα ο καθορισμός της αξίας τους να γίνεται από τις εφορίες με βάση συγκριτικά στοιχεία, ήτοι τυχόν αγοραπωλησίες γειτονικών εκτάσεων και με βάση ειδικούς φορολογικούς συντελεστές.

ΤΙ ΛΕΕΙ Η ΑΓΟΡΑ

Σε αντίθεση πάντως με το προηγούμενο έτος, όταν οι εκτιμήσεις μεσιτών και φορέων της αγοράς ήταν συγκρατημένες για την πορεία των πωλήσεων εξοχικών κατοικιών, φέτος η εικόνα είναι βελτιωμένη. Αν και περισσότερα δεδομένα θα υπάρχουν μετά τις διακοπές του Πάσχα, εντούτοις, οι πρώτες εκτιμήσεις κάνουν λόγο για μια εξαιρετική χρονιά, τουλάχιστον από την πλευρά της ζήτησης που εκδηλώνεται. Σε μία από τις πλέον μεγάλες αγορές εξοχικής κατοικίας της χώρας, την Κρήτη, η εικόνα είναι ανθηρή. Τα δεδομένα αυτά επιβεβαιώνει και η κ. Άρτεμις Μαυράκη, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Ηρακλείου στην Κρήτη. «Τα μηνύματα που λαμβάνουμε μέχρι στιγμής και τόσο νωρίς στη σεζόν είναι πολύ ενθαρρυντικά έως και εξαιρετικά, με αποτέλεσμα να αισιοδοξούμε ότι φέτος η αγορά θα κινηθεί σαφώς καλύτερα από το 2007».

Στη Βόρεια Ελλάδα έχουν ήδη ξεκινήσει οι πρώτες επαφές, ιδίως από τη Βουλγαρία, για την απόκτηση εξοχικών κατοικιών στα παράλια τμήματα της Καβάλας. Οπως αναφέρει ο κ. Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος του Σωματείου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, «υπάρχει προσφορά από κατασκευαστές. Ωστόσο, περισσότερο ξεκάθαρη εικόνα για την αγοραστική κίνηση στην εξοχική κατοικία τη φετινή σεζόν, αναμένεται να έχουμε μετά τις διακοπές του Πάσχα». Σε κάθε περίπτωση και φέτος προβλέπεται αυξημένη ροή ενδιαφερόμενων αγοραστών, τόσο από τις χώρες των Βαλκανίων, όσο και από τη Ρωσία.

Στο σύνολο της χώρας, οι μεσιτικές ενώσεις εκτιμούν ότι φέτος αναμένεται αυξημένο ενδιαφέρον για εξοχικές κατοικίες σε νησιά των Κυκλάδων, όπως η Νάξος, η Πάρος και η Τήνος, αλλά και προς τα νησιά του Ιονίου, από τα οποία προβλέπεται να ξεχωρίσουν τα τέσσερα μεγαλύτερα, ήτοι η Κεφαλονιά και η Λευκάδα (περισσότερο) και η Κέρκυρα με τη Ζάκυνθο (λιγότερο).

Πηγή: www.kathimerini.gr