Τα δέκα βήματα πριν από το δάνειο

Tα μυστικά της διαπραγμάτευσης σε δέκα ερωτήσεις - απαντήσεις

1. Η γνώση είναι δύναμη

Πριν ακόμα αρχίσετε να ψάχνετε για το σπίτι των ονείρων σας, επισκεφθείτε ένα κατάστημα τράπεζας, παρουσιάστε με ειλικρίνεια τα εισοδήματα και την περιουσία σας ώστε να μάθετε ποιο είναι το ανώτατο ποσό δανείου που μπορείτε να λάβετε. Αφού μάθετε το ποσό που μπορείτε να δανεισθείτε μετά μπορείτε να προσδιορίσετε το εύρος τιμών των ακινήτων και των περιοχών που μπορείτε να κινηθείτε. Στελέχη τραπεζών συμβουλεύουν τους δανειολήπτες να μη βασίζονται σε εισοδήματα που δεν φαίνονται. Με άλλα λόγια, όσοι φοροδιαφεύγουν δεν μπορούν να ελπίζουν ότι θα ληφθούν υπόψη τα εισοδήματα που δεν δηλώνονται στην εφορία.

2. Από ποια τράπεζα να λάβω στεγαστικό δάνειο;

H επιλογή της τράπεζας είναι εξαιρετικά κρίσιμο ζήτημα, ειδικά στα στεγαστικά δάνεια που συνεπάγονται μακροπρόθεσμη δέσμευση. Μικρές διαφοροποιήσεις στους όρους συνεπάγονται μεγάλες διαφορές στο ύψος της μηνιαίας δόσης και το τελικό ύψος των τόκων. Πριν από την τελική επιλογή, θα πρέπει κανείς να περάσει από πολλές τράπεζες, να εξηγήσει με σαφήνεια τι ακριβώς θέλει και να καταγράψει τι προσφέρει η κάθε τράπεζα. Πέραν του επιτοκίου, που αποτελεί το άλφα και το ωμέγα στο στεγαστικό δάνειο, θα πρέπει να δει κανείς διάφορα άλλα «μικροέξοδα» όπως έξοδα ενημέρωσης (που σε ορισμένες τράπεζες είναι πολύ υψηλά), έξοδα φακέλου, ασφάλισης του ακινήτου κ.λπ.

3. Πώς να αποφύγω τα ψιλά γράμματα των συμβάσεων;

Για να μη βρεθεί κανείς προ εκπλήξεων πρέπει απαραίτητα να ζητεί γραπτή την προσφορά και τους αναλυτικούς όρους της κάθε τράπεζας. Υπάρχουν πολλά περιστατικά που άλλα ειπώθηκαν στους δανειολήπτες προφορικά και άλλα προέκυψαν μετά την υπογραφή της δανειακής σύμβασης. Είτε λόγω σύγχυσης είτε ελλιπούς ενημέρωσης είτε απλά γιατί κάποιος έπεσε σε κακό υπάλληλο, προκύπτουν πολλά μπερδέματα. Έτσι μόνο με γραπτή αναλυτική προσφορά μπορεί κανείς να συγκρίνει με ασφάλεια την προσφορά της κάθε τράπεζας. Επιπλέον πριν από την υπογραφή της δανειακής σύμβασης καλό θα ήταν να τη διαβάσει και δικηγόρος της επιλογής σας ώστε να φωτίσει τυχόν σκοτεινά σημεία. Μπορεί αυτό να συνεπάγεται κάποιο επιπλέον κόστος, αλλά μπορεί να μας σώσει από άλλες, κατά πολύ μεγαλύτερες, δαπάνες μελλοντικά καθώς και άλλες περιπέτειες.

4. Τι διάρκεια πρέπει να έχει το δάνειο;

Το δίλημμα είναι κυρίως αν η διάρκεια του δανείου θα είναι μεταξύ 15, 20, 25, 30, 35 και 40 ετών. Στελέχη τραπεζών σημειώνουν ότι όσο μεγαλύτερης διάρκειας είναι ένα δάνειο τόσο υψηλότεροι είναι οι τόκοι. Έτσι όσο μικρότερη είναι η διάρκεια του δανείου τόσο μικρότερο είναι το κόστος του δανείου, ωστόσο αυτό συνεπάγεται μεγάλη μηνιαία δόση. Για ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 100.000 ευρώ με επιτόκιο 5% η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 660 ευρώ αν είναι διάρκειας 20 ετών, στα 537 ευρώ αν είναι διάρκειας 30 ετών και στα 482 ευρώ αν είναι διάρκειας 40 ετών. Mε άλλα λόγια, η διαφορά στη μηνιαία δόση μεταξύ ενός δανείου διάρκειας 20 ετών και διάρκειας 40 ετών είναι 178 ευρώ ή 2.136 ευρώ σε ετήσια βάση. Σημειώνεται ότι ο τρόπος αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων προβλέπει ότι τα πρώτα χρόνια αποπληρώνονται κυρίως οι τόκοι και ελάχιστο μέρος του κεφαλαίου και με την πάροδο των ετών επέρχεται σταδιακή ισορροπία και τελικά τα τελευταία χρόνια πληρώνεται κυρίως κεφάλαιο και καθόλου τόκοι (οι οποίοι έχουν πληρωθεί τα πρώτα χρόνια). Έτσι αν κάποιος λάβει δάνειο διάρκειας 40 ετών και μετά από 5 χρόνια προχωρήσει στην αποπληρωμή του δανείου θα διαπιστώσει ότι χρωστά σχεδόν όλο το ποσό που είχε λάβει καθώς τα 5 χρόνια που πλήρωνε η δόση αφορούσε κυρίως τόκους! Στελέχη τραπεζών σημειώνουν ότι τα μεγάλης διάρκειας δάνεια απευθύνονται κυρίως σε νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος, κύρια μέριμνα των οποίων είναι η χαμηλή μηνιαία δόση. Σε κάθε περίπτωση, υπογραμμίζουν, αν κάποιος λάβει δάνειο διάρκειας 40 ετών θα πρέπει να επιμείνει στην επιλογή του και να μην προχωρήσει 10 χρόνια μετά στη μεταφορά του δανείου σε μικρότερης διάρκειας.

5. Πώς μπορώ να πετύχω το καλύτερο επιτόκιο;

H συγκέντρωση όλων των τραπεζικών εργασιών σε μια τράπεζα, πρόσθετες εξασφαλίσεις (υποθήκη άλλων ακινήτων ή κατάθεση σε δεσμευμένο λογαριασμό κ.ά.) καθώς και η σύνδεση των επαγγελματικών με τις προσωπικές χρηματοδοτικές ανάγκες αποτελούν ορισμένες έξυπνες λύσεις για να εξασφαλίσει κανείς καλύτερους όρους, δηλαδή χαμηλότερα επιτόκια, από την τράπεζά του. Σύμφωνα με στελέχη τραπεζών, οι τράπεζες αντιμετωπίζουν εντελώς διαφορετικά τα νοικοκυριά που είτε τους προσφέρουν μεγαλύτερες εξασφαλίσεις είτε τους «φέρνουν» πρόσθετα έσοδα από σειρά τραπεζοασφαλιστικών δραστηριοτήτων ή άλλες τραπεζικές εργασίες. Tο μεγάλο κέρδος αυτής της έμμεσης ενίσχυσης είναι ότι εξασφαλίζουν επιτόκια δανείων αισθητά χαμηλότερα των επιτοκίων που δίνονται στη μεγάλη μάζα των δανειοληπτών.

6. Πώς μπορώ να προφυλαχθώ από την άνοδο των επιτοκίων;

Πέραν των σταθερού επιτοκίου ιδιαίτερα αποτελεσματική λύση για τη «θωράκιση» των δανείων και της μηνιαίας δόσης από τις μεγάλες μεταβολές των επιτοκίων είναι τα δάνεια με προκαθορισμένο όριο διακύμανσης. Tα δάνεια αυτά προσφέρονται με ένα βασικό επιτόκιο για παράδειγμα 4,5% και προσφέρουν ένα προκαθορισμένο όριο διακύμανσης για παράδειγμα + ή - 2% ανάλογα τις αύξησης του Euribor. Tο πλεονέκτημα των δανείων αυτών είναι ότι όσο και να ανέβει το επιτόκιο Euribor το επιτόκιο του δανείου σε καμία περίπτωση δεν θα ξεπεράσει το 6,5%. Aντίθετα αν το Euribor επανέλθει σε πτωτική τροχιά, ο δανειολήπτης θα ωφεληθεί γιατί το επιτόκιο μπορεί να υποχωρήσει μέχρι και δύο ποσοστιαίες μονάδες.

7. Ποια είναι η διαφορά των στεγαστικών δανείων χαμηλής εκκίνησης;

Η αγορά ενός σπιτιού συνεπάγεται πολλά πρόσθετα έξοδα όπως αμοιβές δικηγόρου και συμβολαιογράφου, δαπάνες προσημείωσης, δαπάνες μετακόμισης, δαπάνες οικιακού εξοπλισμού κ.ά. Διέξοδο από τα αυξημένα αυτά έξοδα δίνουν τα στεγαστικά δάνεια χαμηλής εκκίνησης που προσφέρουν οι τράπεζες. Kαινοτομία των δανείων αυτών είναι ότι για τον πρώτο χρόνο ή και μεγαλύτερο διάστημα, προσφέρουν τη δυνατότητα αποπληρωμής εξαιρετικά χαμηλής δόσης. Έτσι οι δανειολήπτες μπορούν να προγραμματίσουν καλύτερα και να αποπληρώσουν με μεγαλύτερη άνεση τις υποχρεώσεις τους. H χαμηλή δόση για το προκαθορισμένο διάστημα, συνήθως 12 μηνών, επιτυγχάνεται καθώς οι τράπεζες επιβαρύνουν τους δανειολήπτες, κατά την περίοδο της χαμηλής εκκίνησης, μόνο με τους τόκους του δανείου ή ακόμα και μέρος μόνο των τόκων, αφήνοντας για αργότερα την αποπληρωμή του κεφαλαίου. Έτσι μετά τη λήξη της περιόδου χαμηλής δόσης, η μηνιαία δόση αναπροσαρμόζεται σε σημαντικά υψηλότερα επίπεδα.

8. Μπορώ να αποπληρώσω πρόωρα το δάνειό μου; Σε ποιες περιπτώσεις ισχύουν τα πέναλτι (ποινές);

Αν το δάνειο είναι κυμαινόμενο μπορεί να εξοφληθεί ανά πάσα στιγμή χωρίς καμία επιβάρυνση. Ωστόσο, κάποιες συμβάσεις τραπεζών προβλέπουν ότι η δυνατότητα αποπληρωμής στεγαστικού δανείου κυμαινόμενου επιτοκίου μπορεί να γίνει χωρίς ποινή πρόωρης αποπληρωμής υπό την προϋπόθεση ότι η αποπληρωμή θα γίνει έπειτα από κάποιο διάστημα (συνήθως 3 χρόνια) από την εκταμίευση του δανείου. Αν το δάνειο είναι σταθερού επιτοκίου τότε για να το αποπληρώσει κανείς θα πρέπει να καταβάλει χρηματική ποινή (πέναλτι) αρκετά τσουχτερή.

9. Μπορώ να λάβω στεγαστικό δάνειο αποφεύγοντας πρόσθετα έξοδα όπως ασφάλιση κατοικίας;

Όχι. Η ασφάλιση του ακινήτου είναι υποχρεωτική καθόλη τη διάρκεια του δανείου.

10. Αν βρεθώ σε δύσκολη οικονομική θέση και δεν μπορώ να αποπληρώσω τη δόση μου τι κάνω;

Θα πρέπει κανείς να απευθυνθεί στην τράπεζα με την οποία συνεργάζεται για να εξηγήσει το πρόβλημά του, λέγοντας την απόλυτη αλήθεια και στη συνέχεια να εξετάσουν από κοινού τις εναλλακτικές λύσεις. Τις περισσότερες φορές επιλέγεται η λύση της αναχρηματοδότησης, με τη μεταφορά όλων των επιμέρους δανείων ή οφειλών σε κάρτες σε ένα προϊόν ώστε να πετύχει κανείς καλύτερους όρους. Ο καταναλωτής θα πρέπει να διερευνήσει την τραπεζική αγορά και να επιλέξει την τράπεζα που του προσφέρει τους καλύτερους όρους από πλευράς χρόνου αποπληρωμής αλλά και επιτοκίων. Το κρίσιμο ζήτημα, ωστόσο, για την επιτυχία της αναχρηματοδότησης είναι ο δανειολήπτης να είναι συνεπής στη λύση που θα επιλέξει. Δηλαδή, με πειθαρχία και συνέπεια να προχωρήσει στην αποπληρωμή των υποχρεώσεών του βάσει του προγράμματος αναχρηματοδότησης και να μην παρασυρθεί σε νέες άσκοπες καταναλωτικές δαπάνες.

Επιτόκιο σταθερό ή κυμαινόμενο: ιδού η απορία

Το μεγαλύτερο ζήτημα που απασχολεί όποιον επιθυμεί να πάρει στεγαστικό δάνειο είναι να επιλέξει σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο.

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των δύο προϊόντων.

Η επιλογή μεταξύ σταθερού ή κυμαινόμενου επιτοκίου αποτελεί μέγα δίλημμα για τους δανειολήπτες. Και οι δύο επιλογές έχουν ισχυρά σημεία αλλά και αδυναμίες: ανάλογα με την οικονομική συγκυρία, ο δανειολήπτης μπορεί να ωφεληθεί ή και να ζημιωθεί επιλέγοντας δάνειο σταθερού ή κυμαινόμενου επιτοκίου.

Βασικό χαρακτηριστικό των δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου είναι ότι το επιτόκιο μεταβάλλεται ακολουθώντας τις μεταβολές του επιτοκίου αναφοράς με το οποίο είναι συνδεδεμένο: κυρίως το Euribor αλλά και το ελβετικό επιτόκιο (σε μικρότερη κλίμακα). Το τελικό επιτόκιο του δανειολήπτη εξαρτάται από το επιτόκιο αναφοράς και κάθε αύξηση ή μείωση ενσωματώνεται αυτόματα στο επιτόκιο του δανείου και τελικά στη μηνιαία δόση. Για παράδειγμα, αν σήμερα λάβει κάποιος δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο Euribor + 0,5% επιτοκιακό περιθώριο (το περιθώριο κέρδους της τράπεζας) το συνολικό επιτόκιο διαμορφώνεται στο 4,50% (4% Euribor + 0,5% επιτοκιακό περιθώριο). Ωστόσο, αν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) προχωρήσει σε αύξηση του Euribor κατά 0,25, τότε το επιτόκιο του δανειολήπτη θα αναπροσαρμοστεί ανάλογα και θα διαμορφωθεί στο 4,5%, με τελικό αποτέλεσμα την αύξηση της μηνιαίας δόσης αποπληρωμής του δανείου. Αντίστοιχα όμως ο δανειολήπτης θα αποκομίσει οφέλη, αν το Euribor μειωθεί. Σημειώνεται ότι τα κυμαινόμενου επιτοκίου δάνεια επιβαρύνονται με χαμηλότερο επιτοκιακό περιθώριο, δηλαδή είναι πιο «φθηνά» από τα σταθερού επιτοκίου. Επίσης μπορεί κανείς να τα αποπληρώσει ή να τα μεταφέρει σε άλλη τράπεζα γρήγορα και χωρίς καμία επιβάρυνση. Ωστόσο, ο δανειολήπτης είναι πλήρως εκτεθειμένος στον επιτοκιακό κίνδυνο και μια μεγάλη αύξηση των επιτοκίων θα επιβαρύνει άμεσα τη μηνιαία δόση.

Στην αντίπερα όχθη το μεγάλο πλεονέκτημα των δανείων σταθερού επιτοκίου είναι ότι ο δανειολήπτης γνωρίζει με ακρίβεια ποιες θα είναι οι υποχρεώσεις του και η μηναία δόση κατά τη διάρκεια του δανείου. Ό,τι και να γίνει στις οικονομίες, όσο και να αυξηθούν τα επιτόκια, ο δανειολήτπης δεν θα επηρεαστεί καθόλου. Όποιος είχε «κλειδώσει» ένα καλό σταθερό επιτόκιο την περίοδο που το Euribor βρισκόταν στο ιστορικά χαμηλό επίπεδο του 2%, σήμερα εξακολουθεί να χαμογελάει παρά το διπλασιασμό του Euribor (στο 4% από 2%) την τελευταία διετία. Από την άλλη πλευρά, αν τα επιτόκια μειωθούν, ο δανειολήπτης δεν θα ωφεληθεί καθώς η δόση του θα είναι σταθερή. Μειονέκτημα των δανείων σταθερού επιτοκίου είναι ότι είναι πολύ «δυσκίνητα»: δεν μπορεί κανείς να τα αποπληρώσει πρόωρα ή να τα μεταφέρει σε άλλη τράπεζα. Για να γίνει αυτό θα πρέπει να πληρώσει μια διόλου ευκαταφρόνητη χρηματική ποινή (πέναλτι). Επιπλέον, τα σταθερού επιτοκίου -ακριβώς επειδή εμπεριέχουν μακροχρόνια δέσμευση- είναι πιο ακριβά δάνεια και οι τράπεζες τα επιβαρύνουν με υψηλότερα περιθώρια κέρδους.

Στελέχη τραπεζών σημειώνουν ότι οι πρόσφατες εξελίξεις στην παγκόσμια οικονομία από την κρίση στην αγορά των στεγαστικών δανείων χαμηλής πιστοληπτικής διαβάθμισης δημιουργούν νέα δεδομένα και εν πολλοίς τερματίζουν την ανοδική πορεία των επιτοκίων. Ήδη η κεντρική τράπεζα των ΗΠΑ για να αποφύγει το ενδεχόμενο ύφεσης στην οικονομία, προχώρησε σε γενναία μείωση των επιτοκίων παρέμβασης, ενώ και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα «πάγωσε» την πολιτική αυξήσεων. Οι οικονομολόγοι και οι αναλυτές εμφανίζονται διχασμένοι για το αν η ΕΚΤ θα προχωρήσει σε μείωση του Euribor, ωστόσο οι περισσότεροι συμφωνούν ότι δεν πρόκειται να δούμε αύξηση των επιτοκίων. Στο πλαίσιο αυτό θεωρούν ότι τα κυμαινόμενου επιτοκίου δάνεια είναι περισσότερο ελκυστικά γιατί είναι φθηνότερα, γιατί ήδη έχουμε δει μεγάλη αύξηση των επιτοκίων και τέλος γιατί η πρόσφατη πιστωτική κρίση απομακρύνει το ενδεχόμενο νέων σημαντικών αυξήσεων του Euribor. Αντίθετα, πολλοί αναλυτές εκτιμούν ότι είναι πολύ πιθανό να δούμε πτώση των επιτοκίων τους επόμενους μήνες.

Πηγή: www.kathimerini.gr