Στεγαστικά δάνεια κάτω του κόστους

Ποιες είναι οι παγίδες που πρέπει να προσέξει ο υποψήφιος δανειολήπτης

Oξύνεται ο ανταγωνισμός στην τραπεζική αγορά, με πόλεμο τιμών, προσφορές αλλά και παγίδες για τους δανειολήπτες. Τις τελευταίες εβδομάδες, η μία μετά την άλλη τράπεζα παρουσιάζει στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο, για το πρώτο ή τα δύο πρώτα έτη του δανείου, που είναι χαμηλότερο του Euribor!

Η Εθνική διαθέτει στεγαστικό δάνειο με επιτόκιο 3% σταθερό για ένα έτος, η Alpha Bank 3,5%, η Eurobank 3,25%, η Αγροτική 3,8%, η Aspis Bank 3,8%, το ΤΤ 2,95%, η Citibank 2,9%, ενώ στο χορό μπήκε και η Marfin Popular Bank, προσφέροντας επιτόκιο 2,5%.

Δηλαδή, τα δάνεια προσφέρονται... κάτω του κόστους, καθώς το Euribor 1 μηνός, που αποτελεί το επιτόκιο αναφοράς των στεγαστικών δανείων, διαμορφώνεται στο 4%.

Χαράς ευαγγέλια, δηλαδή, για τους δανειολήπτες; Oχι ακριβώς. Τα εντυπωσιακά δάνεια σταθερού αρχικού επιτοκίου είναι μεν εντυπωσιακά, αλλά μόνο για τον πρώτο χρόνο. Από εκεί και πέρα, τα δάνεια αυτού του τύπου χάνουν τη λάμψη τους και ορισμένα είναι λιγότερο ελκυστικά σε σχέση με τα… συνηθισμένα κυμαινόμενου επιτοκίου στεγαστικά δάνεια.

Οι παγίδες

Τρια είναι τα σημεία - παγίδες για τους δανειολήπτες. Η πρώτη είναι ότι με την υπογραφή της σύμβασης ο δανειολήπτης δεσμεύεται ότι μετά το έτος υποχρεωτικά το δάνειο θα μετατραπεί σε κυμαινόμενου επιτοκίου με επιτοκιακό περιθώριο (το περιθώριο κέρδους της τράπεζας) που συμφωνείται με την υπογραφή της σύμβασης. Το επιτοκιακό αυτό περιθώριο είναι μεγαλύτερο του περιθωρίου που θα πετύχαινε ο δανειολήπτης αν επέλεγε το συνηθισμένο κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο προσδιορίζεται από το euribor 1 μηνός. Επίσης, ορατός είναι ο κίνδυνος σε ένα χρόνο από σήμερα τα επιτοκιακά περιθώρια να έχουν μειωθεί πολύ και ο δανειολήπτης να είναι υποχρεωμένος να ακολουθήσει το περιθώριο που είχε υπογράψει.

Η δεύτερη μεγάλη παγίδα είναι ότι ο δανειολήπτης δεσμεύεται ότι δεν μπορεί να μεταφέρει το δάνειο σε άλλη τράπεζα ή άλλη κατηγορία (π.χ. σταθερού επιτοκίου) για περίοδο που μπορεί να φθάσει τα 2/3 της συνολικής διάρκειας του δανείου. Με άλλα λόγια, ο ένας χρόνος του χαμηλού επιτοκίου δημιουργεί μια πολυετή δέσμευση που «δένει» τον δανειολήπτη με την τράπεζα.

Η τρίτη παγίδα είναι τα έξοδα φακέλου, που φαίνεται ότι είναι πολλαπλάσια από τα έξοδα των συνηθισμένων κυμαινόμενου επιτοκίου δάνεια, τα οποία μάλιστα πολλές φορές δεν επβαρύνονται με κανένα έξοδο. Ορισμένες τράπεζες επιβαρύνουν τα συγκεκριμένα δάνεια με πολύ υψηλά έξοδα φακέλου κ.ά. που σε ορισμένες περιπτώσεις φθάνουν και τα 500 ευρώ.

Το μυστικό

Το βέβαιο είναι ότι τα προϊόντα με τα χαμηλότοκα επιτόκια για το πρώτο έτος είναι πολύ «φρέσκα» στην αγορά και οι συμβάσεις αποτελούν ακόμα κρατικό μυστικό για τις τράπεζες. Ετσι, δύσκολα μπορεί να μάθει κανείς με ακρίβεια τι θα πληρώσει μετά το πρώτο έτος αμεριμνησίας, καθώς τους ακριβείς όρους θα τους διαβάσει στην δανειακή σύμβαση που θα υπογράψει.

Οι δανειολήπτες θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί και να ζητούν τις προσφορές εγγράφως (που να πιστοποιούν ότι τα αναγραφόμενα δεσμεύουν την τράπεζα) και να μην προχωρούν στηριζόμενοι στις προσφορικές διαβεβαιώσεις υπαλλήλων των τραπεζών.

Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες «επιδοτούν» τους δανειολήπτες τον πρώτο χρόνο προσφέροντας, πραγματικά πολύ χαμηλά επιτόκια, και στη συνέχεια διαμορφώνουν ένα επιτοκιακό περιθώριο που στις περισσότερες περιπτώσεις ξεπερνά το 1%. Περιθώριο ανταγωνιστικό μεν αλλά υψηλότερο από το περιθώριο με το οποίο προσφέρονται σήμερα τα συνηθισμένα κυμαινόμενα δάνεια. Δηλαδή, με τα σημερινά δεδομένα, μετά τον πρώτο χρόνο της προσφοράς, το ύψος του δανείου θα διαμορφωθεί στο 5% (Euribor 1 μηνός + 1% επιτοκιακό περιθώριο).

Με άλλα λόγια, το επιτόκιο «κράχτης» του 2,5% ή 3% λειτουργεί περισσότερο επικοινωνιακά, με τους δανειολήπτες να αναρρωτιούνται πώς η β ή η γ τράπεζα μπορεί να προσφέρει ένα τόσο χαμηλό επιτόκιο. Στην πραγματικότητα, όμως, ελάχιστα βελτιώνουν τη συνολική του κατάσταση, καθώς το επιτοκιακό περιθώριο παραμένει σε σχετικά υψηλά επίπεδα.

Στελέχη τραπεζών αναγνωρίζουν μία ακόμα αδυναμία των δανείων αυτών: τη μικρή σταθερή διάρκεια. Στην σημερινή συγκυρία η σταθερή περίοδος 1 έτους είναι πολύ μικρή και γρήγορα τα οικονομικά δεδομένα και η μηνιαία δόση αλλάζουν δραματικά. Για παράδειγμα, το επιτόκιο του Marfin Egnatia Σπίτι για όλους που είναι για ένα χρόνο στο 2,5%, μετά το έτος το επιτόκιο διπλασιάζεται και φτάνει το 5%. Αντίστοιχα, το επιτόκιο της Εθνικής από 3% ξεπερνά το 5% όπως και της Alpha και της Eurobank και των άλλων τραπεζών. Ετσι τα νοικοκυριά δεν μπορούν να προγραμματίσουν σωστά τις ανάγκες τους, απολαμβάνοντας μόνο για ένα έτος απατηλά επιτόκια. Στελέχη τραπεζών σημειώνουν στο Real Estate ότι η σταθερή περίοδος ενός δανείου θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 3 ετών και πολλες τράπεζες προτρέπουν τα νοικοκυριά να επιλέξουν σταθερή περίοδο 5ετούς διάρκειας.

Επιπλέον, το επιτόκιο - προσφορά του πρώτου χρόνου δεν αφορά όλους τους δανειολήπτες αλλά όσους είναι σε θέση να χρηματοδοτήσουν και με δικά τους χρήματα την αγορά της κατοικίας. Δηλαδή, η προσφορά του 2,5% ή 3% ισχύει υπό την προϋπόθεση ότι η τράπεζα θα χρηματοδοτήσει ποσοστό 50% ή 80% της αξίας του ακινήτου. Αν χρηματοδοτήσει πάνω από το 50% ή 80% της αξίας του ακινήτου, τότε το επιτόκιο ανεβαίνει.

Για παράδειγμα, η Alpha Bank, μετά την ολοκλήρωση του έτους προσφοράς, αναπροσαρμόζει το επιτόκιο του δανείου ως εξής:

Αν έχει χρηματοδοτήσει έως το 80% της αξίας του ακινήτου, το επιτοκιακό περιθώριο διαμορφώνεται στο 0,8% για ποσά δανείου άνω των 300.000 ευρώ και στο 1% για δάνεια έως 300.000 ευρώ.

Αν έχει χρηματοδοτήσει πάνω από το 80% της αξίας του ακινήτου, τότε το επιτοκιακό περιθώριο διαμορφώνεται στο 1% για δάνεια άνω των 300.000 ευρώ και στο 1,2% για δάνεια κάτω των 300.000 ευρώ. Ετσι, αν ένας δανειολήπτης έχει λάβει δάνειο για το σύνολο της αξίας του ακινήτου ύψους 150.000 ευρώ, μετά το έτος προσφοράς θα επιβαρυνθεί με επιτόκιο 5,2% (Euribor 1 μήνα + 1,2%). Το επιτόκιο θα επιβαρυνθεί επίσης με το 0,12% της εισφοράς, δηλαδή θα ανέλθει στο 5,32%.