Οι δέκα «συμπληγάδες» της Κτηματαγοράς

Η ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας, η οικοδομή και η αγορά ακινήτων που εισφέρει περίπου το 25% του ΑΕΠ (άμεσα και έμμεσα) κινδυνεύει με εκτροχιασμό καθώς σήμερα για πρώτη φορά στην ιστορία της έχει να αντιμετωπίσει την πρώτη μεγάλη πρόκληση στη διαδρομή της τον τελευταίο αιώνα, αφού έχει να αντιμετωπίσει ταυτόχρονα τόσους πολλούς αντιπάλους από εντελώς διαφορετικά μέτωπα. Έτσι οι συμπληγάδες από τις οποίες καλείται να περάσει η αγορά ακινήτων αφορούν:

• την φορολογική επιβάρυνση,

• τα επιτόκια,

• το διαθέσιμο εισόδημα,

• την υπερβάλλουσα προσφορά κατοικιών αλλά και επαγγελματικών ακινήτων,

• τους όρους δανεισμού,

• το αρνητικό κλίμα που έχει αρχίσει να επηρεάζει και την ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας και

• το διεθνές οικονομικό περιβάλλον.

Αντίθετα, η μοναδική διέξοδος είναι η μεγέθυνση της ζήτησης. Αυτό αφορά στη δυνατότητα διεθνοποίησης προσελκύοντας επενδυτικά κεφάλαια είτε για επαγγελματικά ακίνητα είτε για την εξοχική κατοικία.

Τα κρίσιμα στοιχεία για την πορεία της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια είναι:

1. Η επαναφορά των τεκμηρίων, οι αντικειμενικές τιμές, το ΕΤΑΚ αποτελούν αυτή τη στιγμή τα μεγάλα «αγκάθια» της αγοράς. Από τη μία πλευρά η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης και από την άλλη η ανασφάλεια που δημιουργεί η αναμονή καθιστούν τους μεν αγοραστές απρόθυμους να προχωρήσουν σε αγορές, τους δε πωλητές ιδιαίτερα προβληματισμένους -εκτός και αν αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας- για το αν θα πρέπει να πουλήσουν. Πάντως, τα τεκμήρια θα απομακρύνουν, σε μία δύσκολη περίοδο για την αγορά, ακόμα περισσότερους υποψήφιους αγοραστές.

2. Η πορεία των επιτοκίων. Αν και η ΕΚΤ αποφάσισε να διατηρήσει αμετάβλητα τα επιτόκιά της εντούτοις κανείς δεν αποκλείει την αντίδρασή της σε μια νέα άνοδο του πληθωρισμού. Αυτό θα έχει αρνητικές επιπτώσεις, αφού οι τραπεζίτες επισημαίνουν ότι τα επιτόκια δανεισμού αποτελούν αυτή τη στιγμή τον πιο ευαίσθητο κρίκο στην αλυσίδα της ζήτησης. Μία άνοδός τους θα έχει αρνητικές επιπτώσεις στο ρυθμό απορρόφησης της υπερβάλλουσας προσφοράς, στις επενδύσεις και στο επίπεδο των τιμών. Από την άλλη πλευρά, θα οδηγήσει σε καθυστέρηση περισσότερα στεγαστικά δάνεια καθώς πολλοί δανειολήπτες ήδη αντιμετωπίζουν προβλήματα στην εξυπηρέτηση του δανείου τους. Αυτό πρακτικά σημαίνει αύξηση της προσφοράς.

3. Αν και τα επίσημα στοιχεία εμφανίζουν αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος εντούτοις άλλοι αριθμοί δείχνουν ότι πρόκειται για δανεικό χρήμα. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε βάθος χρόνου και με δεδομένη την κρίση της οικονομίας το διαθέσιμο εισόδημα θα μειωθεί επηρεάζοντας και άλλα μεγέθη της οικονομίας όπως την ιδιωτική κατανάλωση, τον όγκο των λιανικών πωλήσεων κ.ά. Δηλαδή, μία παρατεταμένη κρίση της ελληνικής οικονομίας που θα καταγραφεί και με μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος θα επηρεάσει σημαντικά την εγχώρια ζήτηση για αγορά κατοικίας, η οποία, ας σημειωθεί, κινείται πλέον σε οριακά επίπεδα. Ήδη, οι αναλυτές θεωρούν ότι η υποχώρηση του επιπέδου τιμών δεν είναι τίποτε άλλο παρά η αντανάκλαση των αρνητικών προσδοκιών που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά - ελληνική και διεθνής.

4. Η υπερβάλλουσα προσφορά κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Στην αγορά κατοικίας σύμφωνα με εκτιμήσεις επιχειρηματιών του κλάδου αλλά και αναλυτών έχει ενεργοποιηθεί η βραδυφλεγής βόμβα της υπερβάλλουσας προσφοράς. Εκτιμάται μάλιστα ότι ο αριθμός των αδιάθετων κατοικιών υπερβαίνει τις 120.000 σε ολόκληρη την Ελλάδα. Αυτό οδηγεί με τη σειρά του σε περιορισμό των επενδύσεων και της απασχόλησης. Αντίστοιχα φαινόμενα δεν αποκλείεται να φανούν και στην αγορά εμπορικών χώρων, αφού οι προγραμματιζόμενες επενδύσεις σε εμπορικά κέντρα είναι αμφίβολο αν θα μπορέσουν να συντηρηθούν. Σε μία περίοδο επιβάρυνσης της κατανάλωσης η προσφορά νέων εμπορικών χώρων αποτελεί κίνηση υψηλού κινδύνου.

5. Οι όροι δανεισμού. Σε περιόδους πιστωτικής κρίσης οι τράπεζες γίνονται ιδιαίτερα φειδωλές στη χορήγηση των δανείων. Η ευρωπαϊκή πρακτική προβλέπει ότι τα πιστωτικά ιδρύματα ακολουθούν μία πολιτική αυστηροποίησης των όρων είτε μέσω αυστηρών ελέγχων της πιστοληπτικής ικανότητας είτε μέσω αυστηρών εκτιμήσεων, οι οποίες βασίζονται στην υποεκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι λιγότεροι καταναλωτές θα έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό. Αυτό αντανακλάται, όπως είναι φυσικό, στο επίπεδο της ζήτησης. Πάντως, οι τράπεζες προσπαθούν να μη χρηματοδοτούν το 100% της τρέχουσας εμπορικής αξίας των ακινήτων καθώς φοβούνται:

• ενδεχόμενη πτώση των τιμών των ακινήτων,

• αύξηση του κινδύνου μη εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων εκ μέρους των δανειοληπτών.

6. Η πορεία της διεθνούς οικονομίας. Μία παρατεταμένη περίοδος ύφεσης επηρεάζει και την ελληνική αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, περιορίζει τη ζήτηση για εξοχική κατοικία από το εξωτερικό.

Καθιστά επιφυλακτικούς τους ξένους θεσμικούς στο να επενδύσουν σε ελληνικά επαγγελματικά ακίνητα. Η στάση αυτή οφείλεται:

• Στην ύπαρξη περισσότερων εναλλακτικών προτάσεων για επενδύσεις π.χ. ομόλογα, καταθέσεις κ.ά. που προσφέρουν με μικρότερο κίνδυνο υψηλότερες αποδόσεις.
• Στην προσφορά ευκαιριών είτε για επενδύσεις σε τρίτες χώρες που οι αγορές τους θεωρούνται πιο προσοδοφόρες.

Για την ελληνική αγορά το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο γιατί η φορολογία και η γραφειοκρατία έχει ήδη απομακρύνει τους ξένους από τα ελληνικά ακίνητα. Δεν θα πρέπει να υποβαθμισθεί το γεγονός ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι «άγνωστη» για τους ξένους επενδυτές και αυτό εκδηλώνεται με την περιορισμένη εισαγωγή κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων.

7. Η πορεία της αγοράς ακινήτων στο εξωτερικό. Ήδη διατυπώνεται έντονος προβληματισμός για τη διάρκεια της κρίσης στις ΗΠΑ, ενώ δεν είναι οι αναλυτές που θεωρούν πολύ πιθανή την περαιτέρω επιδείνωση της αγοράς κατοικίας σε Μ. Βρετανία, Ισπανία και Ιρλανδία. Η εξέλιξη αυτή σίγουρα επηρεάζει και την ελληνική αγορά, αφού θα περιορίσει τη ζήτηση από το εξωτερικό, ενώ θα στρέψει τους υποψήφιους αγοραστές σε αγορές που χαρακτηρίζονται «ώριμες» λόγω των χαμηλότερων τιμών στις οποίες προσφέρονται τα ακίνητά τους.

8. Η ισοτιμία του ευρώ σε σχέση με το δολάριο. Το «σκληρό» ευρώ όχι μόνο απομακρύνει τους επενδυτές αλλά και τους ιδιώτες αγοραστές που έχουν ως μέσο συναλλαγής το δολάριο, από τις αγορές της Ζώνης του ευρώ, αλλά καθιστά περισσότερο ανταγωνιστικά τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές - αγορές (ακόμα και γειτονικές) που έχουν ως σημείο αναφοράς το αμερικανικό νόμισμα. Ουσιαστικά, αυτό μεταφράζεται σε ακόμα χαμηλότερο επίπεδο ζήτησης από το εξωτερικό στην περίπτωση που δεν διαμορφωθεί ένα επίπεδο ισορροπίας που θα προστατεύει την ανταγωνιστικότητα της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων.

9. Η βελτίωση των υποδομών σε μεταφορές, σε έργα υποδομής καθώς και απλοποίηση του θεσμικού πλαισίου λειτουργίας της αγορά ακινήτων. Στόχος είναι η αύξηση της ζήτηση τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό ώστε να αξιοποιηθούν στο έπακρο περιοχές οι οποίες βρίσκονται στο περιθώριο της διεθνούς αγοράς εξοχικής κατοικίας παρά την υψηλή αναγνωσιμότητά τους ως παραθεριστικοί προορισμοί. Επίσης, η προσέλκυση ξένων υποψήφιων αγοραστών και επενδυτών προϋποθέτει τη βελτίωση του φορολογικού ανταγωνισμού, τη σύγκριση της οικιστικής νομοθεσίας με αυτήν των χωρών που έχουν ισχυρή παρουσία στην αγορά εξοχικής κατοικίας καθώς και στην άρση όλων των γραφειοκρατικών εμποδίων που συνδέονται με τη γραφειοκρατία του δημοσίου.

10. Η κατάρτιση σχεδίου προώθησης και προβολής του ελληνικού προϊόντος στις διεθνείς αγορές ώστε να διευρυνθεί η ζήτηση για εξοχική κατοικία. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι το γεγονός των διεθνών συνεργασιών μεταξύ Ελλήνων επιχειρηματιών του κλάδου με συναδέλφους τους εξωτερικού. Ίσως να αποτελεί παράδειγμα προς μίμηση το γεγονός ότι σε ένα παγκοσμιοποιημένο περιβάλλον το ελληνικό προϊόν δεν έχει δυνατότητα πρόσβασης.

Πηγή: www.kathimerini.gr