Οι ιδιοκτήτες προτιμούν πλέον τον καλό ενοικιαστή από το υψηλό μίσθωμα
Μία νέα απειλή ελλοχεύει στην αγορά των μισθώσεων επαγγελματικών χώρων. Πρόκειται για την αδυναμία πολλών μισθωτών να καταβάλλουν το συμφωνημένο τίμημα είτε επειδή αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας είτε επειδή αναστέλλουν τη λειτουργία της επιχείρησής τους. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών, αλλά και νομικών, το τελευταίο τρίμηνο έχουν πολλαπλασιαστεί οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες και ενοικιαστές λύνουν τις διαφορές τους στις αίθουσες δικαστηρίων.
Η φερεγγυότητα μετράει
Σύμφωνα με την άποψη που διατύπωσε μεσίτης που ασχολείται με μισθώσεις, το ζητούμενο πλέον για πολλούς ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου, αλλά το κατά πόσον αυτό θα εισπράττεται. «Τους τελευταίους μήνες, κυρίως σε περιπτώσεις μισθώσεων καταστημάτων που η μίσθωση λήγει, οι ιδιοκτήτες απορρίπτουν προτάσεις ενδιαφερομένων με υψηλότερα ενοίκια και προτιμούν τον παλαιό ενοικιαστή, ο οποίος είναι φερέγγυος ως προς την καταβολή του ενοικίου. Η ανησυχία που πλανάται στις σκέψεις ιδιοκτητών καταστημάτων κυρίως είναι αν η νέα επιχείρηση θα καταφέρει να πάει καλά και να πληρώνει το ενοίκιο, αφού δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που έπειτα από μερικούς μήνες λειτουργίας σταματάει η λειτουργία της εμπορικής επιχείρησης και η υπόθεση πηγαίνει στα δικαστήρια». Το γεγονός αυτό βοηθάει και τις διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και παλαιών μισθωτών με πολυετή παρουσία στον χώρο, καθώς οι πρώτοι προτιμούν να ρίξουν την τιμή του ενοικίου και να κάνουν μισθωτικές συμβάσεις που θα επιτρέπουν τη μεγαλύτερη αναπροσαρμογή του ενοικίου όταν ανακάμψει η αγορά. Ανάλογη στάση τηρούν με τον λεγόμενο «αέρα», καθώς είτε δεν ζητούν καθόλου -ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με μειωμένη εμπορικότητα- είτε δέχονται συγκριτικά χαμηλότερα ποσά με τμηματική καταβολή. Πρόσφατη συμφωνία ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης σε μεγάλο κατάστημα του ιστορικού κέντρου προέβλεπε εξόφληση του «αέρα» σε διάστημα τριών ετών, χωρίς να υπολογίζονται οι τόκοι.
Στο νέο περιβάλλον της αγοράς ενοικίων, όπως όλα δείχνουν, το ζητούμενο δεν είναι πλέον το ύψος του ενοικίου, αλλά η φερεγγυότητα του ενοικιαστή και αυτή είναι, άλλωστε, η βασική αιτία που οι τράπεζες κατορθώνουν να διαπραγματεύονται τα ενοίκια για υποκαταστήματά τους σε τιμές έως και 30% χαμηλότερες από τις προηγούμενες. Σημαντικό ατού των μισθωτών είναι και το σημείο όπου βρίσκεται ο εμπορικός χώρος, αφού στα σημεία υψηλής εμπορικής προβολής βρίσκεται σχετικά πιο εύκολα ενοικιαστής σε σχέση με εκείνα που είναι σε παράπλευρες αγορές.
«Βρόχος» τα δάνεια
Ακόμη πιο οξύ είναι το πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες εκείνους οι οποίοι πραγματοποίησαν πρόσφατα την επένδυση χρησιμοποιώντας τραπεζικό δανεισμό, έχοντας ως εγγύηση το μισθωτήριο συμβόλαιο. «Πρόκειται για μία ευρέως διαδεδομένη πρακτική από το 2004 μέχρι σήμερα, την οποία αποδέχονταν και ενίσχυαν τα πιστωτικά ιδρύματα μέχρι και πριν από ένα χρόνο. Φυσικά, η επιτυχία του εγχειρήματος βασιζόταν στην παραδοχή της φερεγγυότητας του ενοικιαστή γιατί σε διαφορετική περίπτωση τη δαπάνη εξυπηρέτησης θα έπρεπε να καλύψει ο ιδιοκτήτης. Τους τελευταίους μήνες, ο αριθμός των δανείων με τέτοια προβλήματα έχει αυξηθεί σημαντικά, αν και το φαινόμενο δεν έχει προσλάβει ανησυχητικές διαστάσεις», επισήμανε χαρακτηριστικά διευθυντής υποκαταστήματος εμπορικής τράπεζας στο κέντρο της Αθήνας ο οποίος τόνιζε ότι: «Το κριτήριο για την έγκριση δανείων αυτής της κατηγορίας δεν είναι η εμπορευσιμότητα του ακινήτου, αλλά η φερεγγυότητα του πελάτη και κυρίως η δυνατότητα που έχει να εξυπηρετεί το δάνειο ανεξάρτητα από την είσπραξη του ενοικίου. Για τον λόγο, μάλιστα, αυτό έχει ουσιαστικά εξαφανιστεί το φαινόμενο χρηματοδότησης, ακόμη και σε πολύ καλούς πελάτες, του 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, αφού ζητείται η συμμετοχή του δανειολήπτη η οποία πολλές φορές ξεπερνάει και το 25%».
Η ώρα των «μεγάλων»
Η πολιτική αυτή, όπως είναι φυσικό, επηρεάζει και τη ζήτηση για αγορά εμπορικών χώρων και αυτή είναι ίσως η κυριότερη αιτία της κατακόρυφης μείωσης των συναλλαγών. Ολα δείχνουν ότι μέχρι το τραπεζικό σύστημα να αποκτήσει ένα σημείο ισορροπίας, η αγορά εμπορικών χώρων θα είναι μία υπόθεση των μεγάλων «παικτών» της ελληνικής αγοράς ακινήτων.
