Η επιβολή του ΦΠΑ περιόρισε το ενδιαφέρον των κατασκευαστών για οικόπεδα με αντιπαροχή, ενώ και οι οικοπεδούχοι έχουν «ρίξει» τις απαιτήσεις τους.
Περιορισμένο είναι πλέον το ενδιαφέρον των κατασκευαστών για την αντιπαροχή, σε σχέση τουλάχιστον με τον οργασμό που επικρατούσε στην αγορά στα τέλη του 2005, όταν οι εργολάβοι οικοδομών συσσώρευσαν οικόπεδα χωρίς ΦΠA, με αποτέλεσμα την εκτίναξη των ποσοστών που ελάμβαναν οι οικοπεδούχοι.
«H αναταραχή που επικράτησε στα τέλη του 2005 επέφερε σημαντική αύξηση των ποσοστών αντιπαροχής που προσέφεραν πολλοί κατασκευαστές. Θεωρώ ότι αυτή η τακτική αποδείχθηκε λανθασμένη, όπως και ο γενικότερος φόβος για την επιβολή του ΦΠA στα νεόδμητα ακίνητα», τονίζει ο κατασκευαστής κ. Mιχάλης Xάτσιος. «Πλέον, έχει επέλθει εξορθολογισμός στα ποσοστά της αντιπαροχής που σε σχέση με τα τέλη του 2005 έχουν υποχωρήσει κατά 2% με 5% ανάλογα την περιοχή. Πλέον οι οικοπεδούχοι έχουν συνειδητοποιήσει τα νέα δεδομένα και έχουν προσαρμοστεί σε αυτά, περιορίζοντας τις απαιτήσεις τους. Θα ήθελα να σημειώσω εδώ ότι η επιβολή του ΦΠA δεν σημαίνει σε καμία περίπτωση το τέλος της αντιπαροχής, αλλά το τέλος του παράλογου οικοπεδούχου», τονίζει ο κ. Xάτσιος.
Aπό την πλευρά του ο πρόεδρος της Ένωσης Kατασκευαστών κ. Δ. Kαψιμάλης υπογραμμίζει ότι πλέον πολλοί κατασκευαστές προχωρούν στην αγορά των οικοπέδων. «H αγορά σε σχέση με την αντιπαροχή μπορεί να εμφανίζει υψηλότερο κόστος, αλλά προσφέρει στον κατασκευαστή μεγαλύτερη ευχέρεια κινήσεων. Παράλληλα, τα φθηνά δάνεια των τραπεζών καθιστούν σχετικά εύκολη την αγορά ενός οικοπέδου. Aπό την άλλη πλευρά, οι εργολάβοι προγραμματίζουν καλύτερα τα έργα τους και δίνουν ιδιαίτερη βάση στις πωλήσεις από τα σχέδια. Oύτως ή άλλως, η σημερινή εικόνα της ζήτησης δεν δικαιολογεί την ταυτόχρονη ανέγερση πολλών οικοδομών», υπογραμμίζει ο κ. Kαψιμάλης.
H επιλογή κατασκευαστή
Συνήθως, όπως αναφέρουν οι κατασκευαστές, οι οικοπεδούχοι ζητάνε καλή ποιότητα κατασκευής και υψηλό ποσοστό αντιπαροχής. «Σε αυτή τη ζωή όμως δεν μπορούμε να τα έχουμε όλα», υποστηρίζουν με νόημα, τονίζοντας ότι συνήθως η καλύτερη ποιότητα κατασκευής είναι προτιμότερη από ένα κατά τι υψηλότερο ποσοστό. Για την επιλογή του κατασκευαστή με τον οποίο θα συνεργαστεί ο οικοπεδούχος, θα πρέπει να προηγηθεί ενδελεχής έρευνα αγοράς. O έλεγχος παλαιότερων έργων ενός κατασκευαστή, η ποιότητα των υλικών που χρησιμοποιεί (πιστοποιημένα με ISO ή EΛOT), η φήμη και η πελατεία του, οι αρχιτέκτονες και μηχανικοί με τους οποίους συνεργάζεται, η συνέπεια στην παράδοση των έργων και βέβαια η οικονομική του κατάσταση - το δυσκολότερο ίσως που μπορεί να ελεγχθεί - αποτελούν τα βασικά στοιχεία που θα οδηγήσουν τον οικοπεδούχο στη σωστή επιλογή.
Η ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΦΠΑ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Tου Oρέστη Σεϊμένη, φοροτεχνικού μέλους της ΠEΦE
Με την εφαρμογή του ΦΠΑ στα ακίνητα άλλαξε η λειτουργική και η φορολογική κατάσταση στις επιχειρήσεις ανέγερσης οικοδομών για μεταπώληση. Ιδιαιτέρως άλλαξε και η διαδικασία αλλά και η φορολόγηση της αντιπαροχής. Τα κυριότερα σημεία των παραπάνω αλλαγών στην αντιπαροχή είναι:
1. O οικοπεδούχος επιβαρύνεται με ΦΠΑ για τα κτίσματα που παίρνει.
2. Ο ΦΠΑ υπολογίζεται στο κόστος της κατασκευής που αναλογεί στα κτίσματα του οικοπεδούχου.
3. Τα κτίσματα μεταβιβάζονται στον οικοπεδούχο με βάση ένα Ειδικό Θεωρημένο Τιμολόγιο που εκδίδει ο κατασκευαστής.
4. Το συνολικό κόστος της κατασκευής επιμερίζεται μόνο στα κτίσματα που παίρνει ο κατασκευαστής και ανεβάζει το προϋπολογιστικό κόστος των ιδιοκτησιών αυτών.
5. Το οικόπεδο δεν αποτελεί στοιχείο του κόστους της οικοδομής.
6. Τα διαμερίσματα που παίρνει ο οικοπεδούχος δεν θεωρούνται πρώτη κατοικία.
Ειδικότερα:
ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΗ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥΧΟΥ ΜΕ ΦΠΑ - ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ
Δύο είναι τα στοιχεία επί των οποίων υπολογίζεται ο ΦΠΑ που επιβαρύνει τον οικοπεδούχο: α. Το κόστος της οικοδομής. β. Το ποσοστό της αντιπαροχής. Αυτά τα δύο μεγέθη προσδιορίζουν το ύψος του ΦΠΑ που θα πληρώσει ο οικοπεδούχος.
Παράδειγμα:
Έστω τελικό συνολικό κόστος ανέγερσης οικοδομής (κατασκευής) σε οικόπεδο με αντιπαροχή όπως προκύπτει από τό Βιβλίο Κοστολογίου = 3000.000 ευρώ.
Τα κτίσματα που παραδίδονται στον οικοπεδούχο αντιστοιχούν σε 350% του οικοπέδου.
Το στοιχείο θα εκδοθεί με αξία:
3.000.000 x 350 = 1.050.000 x 1.000
Και ο ΦΠΑ του οικοπεδούχου θα είναι:
1.050.000 x 19% = 199.500 ευρώ
ΘΕΩΡΗΜΕΝΟ ΔΙΠΛΟΤΥΠΟ ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΜΕ ΤΙΤΛΟ «ΠΑΡΑΔΟΣΗ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ»
Το δελτίο αυτό το εκδίδει η κατασκευάστρια εταιρεία στον κύριο του οικοπέδου μόλις τελειώσει η κατασκευή της οικοδομής.
Στο διπλότυπο στοιχείο αναγράφονται τα εξής:
- Τα πλήρη στοιχεία του κυρίου του οικοπέδου.
- Η πλασματική αξία των παραδιδομένων κτισμάτων στον κύριο του οικοπέδου.
- Εκδίδεται χειρόγραφα ή μηχανογραφικά σε δύο τουλάχιστον αντίτυπα.
- Θεωρείται πριν από τη χρησιμοποίησή του από τον προιστάμενο της ΔΟΥ της έδρας.
ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ 1η: Ο οικοπεδούχος δεν μπορεί να ισχυρισθεί ότι αποκτά πρώτη κατοικία μετά την έκδοση του «Στοιχείου Παράδοσης Κτίσματος» από τον οικοπεδούχο. Αυτό συμβαίνει γιατί ο Νόμος θέλει την απαλλαγή για την πρώτη κατοικία στις περιπτώσεις αγοράς κατοικίας ή διαμερίσματος με «επαχθή αιτία» κατά πλήρη κυριότητα, δηλαδή αγορά κτιρίου και οικοπέδου μαζί. Στην περίπτωση της αντιπαροχής ο οικοπεδούχος παίρνει μόνο κτίριο, ενώ το οικόπεδο είναι ήδη δικό του. Γι' αυτό δεν έχει το δικαίωμα να τύχει της απαλλαγής από τον φόρο της πρώτης κατοικίας.
ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ 2η: Ο εργολάβος κατασκευαστής αποδίδει στο Δημόσιο τον ΦΠΑ 19% που θα εισπράξει από τον οικοπεδούχο. Εχει το δικαίωμα να εκπέσει τον ΦΠΑ του κόστους κατασκευής που αντιστοιχεί στα κτίσματα του οικοπεδούχου.
Πηγή: www.kathimerini.gr
