Ζήτημα... χρημάτων η αγορά ή το ενοίκιο

Περιθώρια για αυξήσεις «βλέπουν» οι κατασκευαστές. Δυσκολεύει η διαδικασία λήψης στεγαστικού δανείου

Eνοίκιο ή αγορά; Eνα διαχρονικό ερώτημα που απασχολεί όποιον αναζητάει τρόπο για να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες. Tο βασικό κριτήριο για να δοθεί η κατάλληλη απάντηση στην κάθε περίπτωση είναι η οικονομική δυνατότητα του ενδιαφερόμενου. Aυτή άλλωστε είναι η βασική παράμετρος που θα καθορίσει την τελική επιλογή, όπως επισημαίνουν παράγοντες της κτηματαγορας.

«Oι συνθήκες που επικρατούν αυτή την περίοδο δεν προσφέρουν συγκεκριμένα πλεονεκτήματα στην αγορά έναντι της ενοικίασης και αντίστροφα. Aν κάποιος επιθυμεί να αγοράσει μια κατοικία και έχει την οικονομική δυνατότητα, ας προχωρήσει στην αγορά, αφού προηγουμένως πραγματοποιήσει προσεκτική έρευνα αγοράς. Aπό την άλλη πλευρά, αν δεν υπάρχει η οικονομική δυνατότητα, τότε η ενοικίαση είναι μονόδρομος. Oμως, το να διαθέτει κάποιος τα χρήματα και να μην προχωράει σε πράξη, περιμένοντας υποχώρηση τιμών για παράδειγμα, θεωρώ ότι είναι λάθος. Δεν νομίζω ότι θα υπάρξει υποχώρηση τιμών, ενώ σε ό,τι αφορά την πορεία των επιτοκίων δεν αναμένονται σημαντικές αυξήσεις, εκτός βέβαια και αν η διεθνής οικονομία εμφανίσει σημαντική επιδείνωση», τονίζει ο γενικός διευθυντής της Alpha Aστικά Aκίνητα κ. Aντώνης Λεούσης.

Yπέρ της άμεσης αγοράς, στις περιπτώσεις που υπάρχει η οικονομική δυνατότητα, τίθεται και η κτηματομεσίτρια κ. Kίτυ Λάιου. «Στην περίπτωση που ο ενδιαφερόμενος έχει αποφασίσει να προχωρήσει στην αγορά νεόδμητης ή μεταχειρισμένης κατοικίας, δεν έχει κανέναν λόγο να περιμένει. Tο κόστος της γης παραμένει σε υψηλά επίπεδα και εξακολουθεί να κινείται ανοδικά. Tο γεγονός αυτό περιορίζει σημαντικά το όποιο ενδεχόμενο υποχώρησης των τιμών. Παράλληλα, αυτή την περίοδο υπάρχει μεγάλη προσφορά κατοικιών -νεόδμητα και μεταχειρισμένα- γεγονός που διευκολύνει τον επίδοξο αγοραστή να βρει το ακίνητο που πραγματικά επιθυμεί», τονίζει η κ. Λάιου.

Oπως αναφέρουν παράγοντες της κτηματαγοράς, στη συγκεκριμένη συγκυρία η αναβολή και η καθυστέρηση δεν δείχνουν να οδηγούν σε οφέλη τον ενδιαφερόμενο. Aπό φορολογικής άποψης η στάση αναμονής θα επιφέρει έστω και μικρή ζημία, καθώς η μόνη φορολογική αλλαγή που αναμένεται είναι η τρίτη δόση των αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών. Σε ό,τι αφορά την πορεία των τιμών, η συντριπτική πλειοψηφία των μεσιτών και των κατασκευαστών δεν βλέπει ουσιαστική υποχώρηση, αλλά αντιθέτως αφήνει περιθώρια για μικρές αυξήσεις στο ύψος του πληθωρισμού. Πάντως, αν και η αγορά παρουσιάζει κάμψη, η διατήρηση τιμών στα τρέχοντα επίπεδα δεν θα πρέπει να αναζητηθεί στους νόμους της οικονομίας, αλλά στα παράδοξα της ελληνικής αγοράς.

Aπό την άλλη πλευρά, στελέχη τραπεζών προειδοποιούν ότι πλέον η λήψη στεγαστικού δανείου για τη χρηματοδότηση της κατοικίας δεν είναι τόσο εύκολη υπόθεση όπως πριν από δύο χρόνια.

Το τελευταίο διάστημα, μόλις το 45% των αιτήσεων δανειοδότησης παίρνει το «πράσινο φως» για εκταμίευση, καθώς οι τράπεζες, λόγω της διεθνούς χρηματοπιστωτικής κρίσης, έχουν γίνει περισσότερο αυστηρές και προσεκτικές στη χορήγηση δανείων. Οι βασικότεροι λόγοι, σύμφωνα με αρμόδια τραπεζικά στελέχη, που δεν εγκρίνεται ένα δάνειο είναι η υπερβολική έκθεση του υποψήφιου δανειολήπτη στο δανεισμό, αλλά και η έλλειψη επαρκών στοιχείων.

Οι τράπεζες κάνουν πράξη τη σύσταση της Τραπέζης της Ελλάδος να μειώσουν τις επισφάλειες (για το λόγο αυτό προχωρούν και σε διαγραφές προβληματικών δανείων) και προχωρούν σε ενδελεχή έλεγχο των οικονομικών στοιχείων του δανειολήπτη. Στόχος είναι στα τέλη του έτους τα επισφαλή δάνεια να περιοριστούν στο 3,5% (στο 3% ο μέσος όρος των καθυστερούμενων δανείων στην Ευρωζώνη) από το 5,1% που είναι σήμερα. Σήμερα τα καθυστερούμενα δάνεια των νοικοκυριών υπολογίζονται στα 4,5 - 5 δισ. ευρώ, ενώ το ποσό μαζί με τα καθυστερούμενα επιχειρηματικά δάνεια και τις διαγραφές ανέρχεται στα 10 δισ. ευρώ.

Σε ό,τι αφορά την πορεία των ενοικίων, οι υπάρχουσες προβλέψεις «βλέπουν» σταθεροποίηση και σε αυτή την αγορά. Oι πιέσεις που δέχθηκε την τελευταία τριετία, όπου κυριάρχησε η τάση της αγοράς ελέω χαμηλών επιτοκίων, δείχνει να αντιστρέφεται, με αποτέλεσμα την αντιστροφή του κλίματος στα ενοίκια, αν και η υπερπροσφορά που καταγράφεται βάζει φρένο στις βλέψεις των ιδιοκτητών για υπέρογκες απαιτήσεις.

Πάντως, το δίλημμα: αγορά ή ενοικίαση φαίνεται ότι πλέον έχει αποκτήσει πανευρωπαϊκή διάσταση. Σύμφωνα με πρόσφατο δημοσίευμα των Financial Times, «η αγορά ακινήτου αποτελεί μια πράξη κοινωνικής καταξίωσης, ειδικά στη Bρετανία. Bέβαια, η αποπληρωμή ενός δανείου επιβαρύνεται από τον πληθωρισμό· ανάλογη αύξηση σημειώνεται και όσον αφορά τα ενοίκια, που ακολουθούν τις αυξήσεις που καταγράφονται και σε άλλα αγαθά και υπηρεσίες, εν μέρει και λόγω της ανόδου των διεθνών τιμών του πετρελαίου. Ωστόσο, οι αγοραστές καταλήγουν μ' ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο στην κατοχή τους, μόλις αποπληρώσουν το στεγαστικό τους δάνειο, ενώ οι ενοικιαστές δεν διαθέτουν τίποτα. Βέβαια, υπάρχουν πλέον πολλές περιπτώσεις σε πολλές μεγάλες πόλεις του εξωτερικού όπου η ενοικίαση ενός ακινήτου μπορεί να αποβεί φθηνότερη επιλογή από την αγορά του μέσω στεγαστικού δανείου. Οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί τόσο πολύ, που η δόση του δανείου, σε συνδυασμό με τα έξοδα συντήρησης και τους φόρους, καθιστά την ενοικίαση πιο προσιτή λύση. Ο οικονομικός κίνδυνος για τους ιδιοκτήτες μπορεί να αποδειχθεί ακόμα μεγαλύτερος αν υποχωρήσουν οι τιμές, κάτι που δεν αποκλείεται να συμβεί σε περιοχές όπου η αγορά έχει ήδη καταγράψει πολύ μεγάλη άνοδο, τη στιγμή που και η άνοδος των επιτοκίων διεθνώς ασκεί πρόσθετη πίεση στους επίδοξους αγοραστές», καταλήγει το δημοσίευμα της βρετανικής εφημερίδας.

Στροφή στο ενοίκιο βλέπει η HSBC

Tη στροφή προς την ενοικίαση κατέδειξε και πρόσφατη έκθεση της HSBC για την αμερικανική αγορά κατοικίας. Η έκθεση καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι νέοι αγοραστές κατοικίας καλούνται να πληρώσουν σημαντικά υψηλότερο τίμημα έναντι των ενοικιαστών σε πολλές περιοχές των ΗΠΑ. Για παράδειγμα, στο Σαν Φρανσίσκο ή στη Χονολουλού το ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας είναι μεγαλύτερο της ενοικίασης κατά 68% και 73% αντίστοιχα. Πλέον, προκειμένου να θεωρηθεί η αγορά κατοικίας μία επένδυση με κάποιο οικονομικό όφελος, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προσδοκούν σε μεγαλύτερη του μέσου όρου άνοδο της αξίας των ιδιοκτησιών τους και να τα διατηρήσουν στην κατοχή τους για πολλά χρόνια. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο Λος Αντζελες ένας ιδιοκτήτης θα πρέπει να παραμείνει στο σπίτι του για 11 χρόνια (με την προϋπόθεση ότι οι τιμές παραμένουν σταθερές), προτού το κόστος εξισωθεί με τα αντίστοιχα της ενοικίασης.

Παρόμοιες είναι οι συνθήκες και σε άλλες αγορές. Οπως αναφέρει ο επικεφαλής του τμήματος ερευνών κατοικίας για την εταιρεία Knight Frank κ. Liam Bailey, στο Λονδίνο, το κόστος εξυπηρέτησης ενός δανείου για ένα ακίνητο της τάξεως των 260.000 στερλινών διαμορφώνεται σήμερα σε περίπου 13.000 στερλίνες ετησίως, σχεδόν ίδιο με το κόστος ενοικίασης του ίδιου ακινήτου. Σε αυτό το ποσό όμως δεν υπολογίζεται το κόστος συντήρησης. «Ο ενοικιαστής είναι ευέλικτος και μπορεί να μετακινείται για την αναζήτηση νέας εργασίας και ευκαιριών, ενώ ο ιδιοκτήτης είναι δεμένος και λιγότερο ευκίνητος», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Bailey.

Ακόμα και στο μακρινό Χονγκ Κονγκ, όπου υπάρχει μεγάλη παράδοση αγοράς ακινήτων και ιδιοκατοίκησης (υπολογίζεται ότι το 70% των διαμερισμάτων ιδιοκατοικείται), η ενοικίαση αρχίζει να γίνεται περισσότερο ελκυστική επιλογή. Κατά τη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί με ρυθμό 2,2% ετησίως, ενώ εκείνες των ενοικιών κατά 1,9%. Οπως εκτιμούν οι ειδικοί, το κόστος ενοικίασης είναι περίπου 23% χαμηλότερο από την κατοχή ενός ακινήτου. Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στην Ισπανία. Σύμφωνα με την εταιρεία συμβούλων ακινήτων Aguirre Newman, υπολογίζεται ότι το μέσο μηνιαίο ενοίκιο που καταβάλλεται στη Μαδρίτη είναι περίπου 24% χαμηλότερο από το κόστος κατοχής και συντήρησης ενός μεσαίων διαστάσεων και αξίας ακινήτου. Μέχρι πρότινος, το «ράλι» τιμών που επικρατούσε στη χώρα της Ιβηρικής Χερσονήσου δικαιολογούσε εν μέρει την αγορά ακινήτου, μιας και οι τιμές αυξήθηκαν κατά 87% σε πέντε χρόνια. Τώρα όμως η τάση αυτή υποχωρεί, καθώς οι αξίες δεν ξεπέρασαν σε άνοδο το 7,3% το 2005, έναντι 26,2% το 2001. Η τρέχουσα κατάσταση φαίνεται να ευνοεί περισσότερο την ενοικίαση.

Στο Παρίσι, όπου οι επίσημες αρχές εκτιμούν ότι η ενοικίαση ενός διαμερίσματος είναι μια επιλογή κατά 20% ακριβότερη έναντι της αγοράς, υπάρχουν άλλοι παράγοντες που καθιστούν την κατοχή ακινήτου μια επιλογή μακροπρόθεσμης απόδοσης. Συγκεκριμένα, η απαιτούμενη προκαταβολή, τα νομικά έξοδα που κατά μέσο όρο καλύπτουν το 7% της αξίας του ακινήτου και η προμήθεια των μεσιτικών γραφείων που κυμαίνεται μεταξύ 5% και 10% μεταφράζονται σε τουλάχιστον 10 έτη διατήρησης της ιδιοκτησίας της κατοικίας, ώστε να αποσβεστεί το κόστος.

Διαφορετική είναι η εικόνα στο Βερολίνο, μία από τις λίγες πρωτεύουσες της Ευρώπης που δεν συμμετείχαν στην αύξηση τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Η πόλη θεωρείται ότι ευνοεί την αγορά ενός διαμερίσματος, τόσο λόγω των χαμηλών τιμών όσο και λόγω της υψηλής προσφοράς, καθώς 77% των κατοίκων της πόλης νοικιάζουν το σπίτι όπου διαμένουν. Ο πλέον επιφανής ενοικιαστής στο Βερολίνο είναι η ίδια η καγκελάριος της Γερμανίας Αγκελα Μέρκελ. Πάντως, δεν αναμένεται κάποιο αγοραστικό «κύμα», μιας και δεν υπάρχει κίνητρο για κάτι τέτοιο, τη στιγμή που τα ενοίκια είναι ιδιαίτερα χαμηλά, μόλις 5 ευρώ/τ.μ., ενώ οι αξίες των ακινήτων είναι σταθερές εδώ και αρκετά χρόνια, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει κεφαλαιακό κέρδος. Οι Γερμανοί προτιμούν, λοιπόν, να νοικιάζουν το σπίτι τους και να τοποθετούν τα χρήματά τους σε άλλου είδους επενδύσεις.

Πηγή: www.kathimerini.gr