Ευκαιρίες και παγίδες στα επιτόκια, το κόστος ασφάλισης, τις εγγυήσεις και τους όρους αποπληρωμής
Σημαντικά κέρδη που μπορεί να ξεπεράσουν ακόμη και τα 900 ευρώ τον χρόνο είναι δυνατόν να εξασφαλίσουν όσοι επιλέξουν το σωστό στεγαστικό δάνειο. Παράλληλα, κάνοντας τις σωστές κινήσεις μπορεί να αποφύγουν μια σειρά από παγίδες που μεταφράζονται σε υψηλότερο κόστος και αρκετή ταλαιπωρία.
Καθώς δε η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα φαίνεται διατεθειμένη να προχωρήσει σε νέο γύρο αυξήσεων στα επιτόκια, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να δράσουν έγκαιρα προκειμένου να εξασφαλίσουν όσο το δυνατόν καλύτερους όρους από τις τράπεζες. Ηδη ο πρόεδρος της ΕΚΤ ΖανΚλοντ Τρισέ χτύπησε καμπανάκι για τον ευρωπληθωρισμό και οι αναλυτές εκτιμούν ότι το επόμενο βήμα είναι η αύξηση του κόστους χρήματος.
Μάλιστα πολλές από τις συμβουλές αφορούν και τους υπάρχοντες δανειολήπτες, αφού οι μεταφορές στεγαστικών είναι ακόμη ένας δρόμος για να επιτύχουν χαμηλότερη δόση και πιο ευνοϊκούς όρους στη χρηματοδότηση.
«Κλειδί» το επιτόκιο
Ο βασικότερος παράγοντας για την επιλογή στεγαστικού δανείου είναι το επιτόκιο. Το ύψος της μηνιαίας δόσης κατά κανόνα καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την τράπεζα με την οποία θα συνεργαστεί κάποιος. Το πρώτο βήμα για την καλύτερη δυνατή επιλογή είναι να συγκρίνει κανείς αρχικά τα ονομαστικά επιτόκια των τραπεζών. Με μια πρόχειρη ματιά θα διαπιστώσει ότι οι διαφορές που υπάρχουν ανάμεσα στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι αρκετά σημαντικές, ακόμη και αν πρόκειται ακριβώς για το ίδιο δάνειο. Για παράδειγμα, για ένα δάνειο με σταθερό επιτόκιο πέντε ετών, το κόστος χρήματος ξεκινά από το 4,5% σε κάποιες τράπεζες και φτάνει το 5,5% σε άλλες, δηλαδή προκύπτει διαφορά μιας ολόκληρης μονάδας. Η διαφορά αυτή μεταφράζεται σε περίπου 75 ευρώ τον μήνα επιπλέον δόση. Συγκεκριμένα, αν κάποιος επιλέξει να δανειστεί 150.000 ευρώ για 20 χρόνια, με σταθερό επιτόκιο 4,5% για την πρώτη πενταετία, θα πληρώνει περίπου 955 ευρώ. Αν όμως πάρει το ίδιο δάνειο με επίσης σταθερό επιτόκιο 5,5%, η μηνιαία δόση αυξάνει στα 1.030 ευρώ. Δηλαδή, ακριβώς για την ίδια χορήγηση προκύπτει καπέλο 900 ευρώ τον χρόνο ή 4.500 ευρώ συνολικά για την πενταετή σταθερή περίοδο.
Πώς θα ρίξετε το κόστος
Ακόμη και στα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο όμως υπάρχουν σημαντικά περιθώρια για να μειώσει κάποιος τη δόση του. Σ΄ αυτήν την περίπτωση, το τελικό επιτόκιο υπολογίζεται αθροίζοντας το διατραπεζικό επιτόκιο Εuribor με το περιθώριο κέρδους της τράπεζας. Το πρώτο δεν αλλάζει, το δεύτερο όμως είναι σαφώς διαπραγματεύσιμο. Για παράδειγμα, όσο μικρότερο είναι το ποσοστό του δανείου ως προς την εμπορική αξία του ακινήτου τόσο χαμηλότερο είναι και το επιτόκιο. Δηλαδή αν κάποιος δανειστεί 100.000 ευρώ για να αγοράσει ένα σπίτι που αξίζει 200.000 ευρώ, θα πληρώσει σαφώς χαμηλότερο επιτόκιο σε σύγκριση με εκείνον που θα προσπαθήσει να χρηματοδοτήσει την αγορά αποκλειστικά με δάνειο. Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιος διαθέτει και επιπλέον μετρητά συμφέρει να τα χρησιμοποιήσει προκειμένου να μειώσει τη δόση του.
Αντίστοιχα η ύπαρξη επιπλέον περιουσιακών στοιχείων- τα οποία μπορεί να προσημειωθούν- ή ενός επιπλέον τριτεγγυητή αποτελούν επιπλέον διαπραγματευτικά όπλα για τη μείωση του επιτοκίου.
Προσοχή στις καλύψεις
Εκτός όμως από το επιτόκιο, σημαντικός παράγοντας για το καλύτερο ντιλ με την τράπεζα είναι και το ασφαλιστικό κόστος που συνοδεύει το δάνειο. Αν και το τελευταίο διάστημα οι τράπεζες έχουν μειώσει σημαντικά τα έξοδα αυτά, δεν παύουν να αποτελούν ένα σημαντικό επιπλέον κόστος. Ειδικά στις περιπτώσεις κατά τις οποίες οι τράπεζες υπόσχονται και άλλες καλύψεις, πέρα από τις κλασικές της ασφάλειας ζωής του δανειολήπτη και της προστασίας του ακινήτου από φωτιά και σεισμό, το κόστος ανεβαίνει σημαντικά. Ετσι, αν κάποιος θέλει να ασφαλιστεί για την περίπτωση ατυχήματος ή απώλειας της εργασίας θα πρέπει να υπολογίζει ότι θα πληρώσει παραπάνω, είτε άμεσα, μέσω υψηλότερων δόσεων στην ασφάλεια, είτε έμμεσα, με πιο τσιμπημένο επιτόκιο στο δάνειό του.
Προκειμένου δε να γίνει σωστά η σύγκριση των προσφορών από τις τράπεζες, ο δανειολήπτης θα πρέπει να ζητήσει το κόστος του συνολικού πακέτου, το οποίο περιλαμβάνει όχι μόνο το δάνειο αλλά και όλες τις ασφαλιστικές καλύψεις.
Παγίδες με την ποινή πρόωρης αποπληρωμής
Ακόμη ένα σκοτεινό σημείο στα στεγαστικά δάνεια είναι η επιβολή ποινής για την πρόωρη αποπληρωμή. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία δεν επιβάλλεται σε δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, επιβαρύνει όμως τα χρέη με σταθερό επιτόκιο. Υπάρχουν βέβαια και «γκρίζες» περιπτώσεις, όπως π.χ. τα δάνεια με «ταβάνι» στο επιτόκιο. Σε αρκετές τράπεζες δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο επιβαρύνονται με ποινή αποπληρωμής, λόγω ακριβώς της προστασίας που προσφέρεται στους δανειολήπτες. Σε άλλες περιπτώσεις αν υπάρχει κάποια προσφορά με προνομιακό σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα χρόνια συχνά υπάρχει όρος ότι αν ο πελάτης θελήσει στη συνέχεια να κάνει πρόωρη αποπληρωμή θα επιβαρυνθεί με τους τόκους που αρχικά είχε γλιτώσει. Συνεπώς, ο υποψήφιος δανειολήπτης θα πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψη του τούς όρους αυτούς, ακόμη και αν αρχικά η προσφορά της τράπεζας μοιάζει ιδιαίτερα δελεαστική.
Πηγή: http://www.tanea.gr
Spitogatos team
