Προτιμώνται έναντι νεόδμητων λόγω των αισθητά χαμηλότερων τιμών πώλησης
Ελκυστικότερες καθίστανται μέρα με τη μέρα οι μεταχειρισμένες κατοικίες, όπως πιστοποιείται τόσο από τη σαφώς μεγαλύτερη ζήτηση που εμφανίζουν συγκριτικά με τις νεόδμητες, όσο και από τα πλεονεκτήματα που προσφέρουν. Οι σαφώς χαμηλότερες τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών σε σχέση με τις νέες κατασκευές, αλλά και τα μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης με τους πωλητές, οδηγούν μεγάλη μερίδα ενδιαφερόμενων προς τη συγκεκριμένη επιλογή. Αλλωστε, το μικρότερο τίμημα αγοράς συνεπάγεται και χαμηλότερο αιτούμενο ποσό δανειοδότησης, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό υπό την παρούσα συγκυρία αυστηρών κριτηρίων που έχουν θέσει όλες ανεξαιρέτως οι τράπεζες.
Υπάρχουν ευκαιρίες
Μάλιστα, ανάλογα με την περιοχή, μπορεί κανείς να εντοπίσει σημαντικές ευκαιρίες στην αγορά, μιας και δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών που σπεύδουν να πωλήσουν σχετικά νέες σε ηλικία κατοικίες (π.χ. 5-10 ετών), λόγω αδυναμίας εξόφλησης στεγαστικών δανείων, ή άλλων υποχρεώσεων. Ετσι, υποχρεώνονται σε σοβαρές εκπτώσεις. Τέτοιες περιπτώσεις απαντώνται με αυξημένη συχνότητα σε αρκετές περιοχές των βορείων προαστίων, όπου άνθισε η αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια, με αποτέλεσμα οι τιμές να απογειωθούν πάνω από τα 3.000 ευρώ/τ.μ., δυσχεραίνοντας σήμερα το έργο πολλών δανειοληπτών, που πλήττονται επίσης από το γεγονός ότι οι συμβάσεις που υπέγραψαν ήταν σταθερού επιτοκίου, με αποτέλεσμα να μην μπορούν σήμερα να επωφεληθούν από τα χαμηλά επιτόκια, ενώ και οι τράπεζες αρνούνται την αναχρηματοδότηση των δανείων αυτών. Προκειμένου λοιπόν να βρεθούν ενώπιον του ενδεχομένου του πλειστηριασμού, οι ιδιοκτήτες επιλέγουν τη λύση της εσπευσμένης πώλησης. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών, η «ψαλίδα» των τιμών μεταξύ των νεόδμητων και των μεταχειρισμένων άνοιξε εκ νέου. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, κατά το 2009 οι νεόδμητες κατοικίες εμφάνισαν μεγαλύτερες αντοχές ως προς τον ρυθμό υποχώρησης των τιμών έναντι των μεταχειρισμένων. Ετσι, ενώ το κόστος απόκτησης μιας νεόδμητης κατασκευής μειώθηκε κατά 3,1%, εκείνο μιας παλαιότερης κατοικίας περιορίστηκε κατά 5,6%, κάτι που αποδίδεται στη μέχρι πρότινος ανυποχώρητη στάση της πλειονότητας των κατασκευαστών, αναφορικά με τις ζητούμενες τιμές.
Με βάση τα σημερινά δεδομένα, οι μεταχειρισμένες κατοικίες προβάλλουν ως η καταλληλότερη λύση για τους περισσότερους από τους υποψήφιους αγοραστές, ιδίως αν υπολογίσει κανείς και την ευνοϊκή αντιμετώπιση που θα τύχουν από το νέο φορολογικό νομοσχέδιο (συγκριτικά πάντα με τις νεόδμητες). Συγκεκριμένα, ο φόρος μεταβίβασης που θα πληρώνεται στα μεταχειρισμένα προβλέπεται να μειωθεί από 9%-11% σε 8%-10%. Την ίδια στιγμή, ο ΦΠΑ που καταβάλλεται κατά την απόκτηση νεόδμητων κατοικιών αυξάνεται κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες από 19% σε 21%. Εξίσου θετικό για τις μεταχειρισμένες κατοικίες είναι και το γεγονός ότι εκτός απροόπτου θα διαφοροποιηθεί και το κριτήριο για το αφορολόγητο όριο στην πρώτη κατοικία, μιας και αντί για τον υπολογισμό της επιφάνειας (απαλλαγή για κατοικίες έως 200 τ.μ.), θα λαμβάνεται πλέον υπόψη η αντικειμενική αξία (έως 200.000 ευρώ για τον άγαμο). Με βάση λοιπόν αυτήν την αλλαγή, οι μεταχειρισμένες κατοικίες αποκτούν προβάδισμα, μιας και έχουν χαμηλότερες αντικειμενικές τιμές από τις νεόδμητες, λόγω της εφαρμογής συντελεστή παλαιότητας.
Ωστόσο, δεν αποκλείεται τα δεδομένα αυτά να ανατραπούν άρδην το προσεχές διάστημα. Καταρχάς, η επικείμενη ρύθμιση για τη νομιμοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων θα δημιουργήσει πονοκεφάλους στους ιδιώτες συναλλασσόμενους. Αυτό γιατί κάθε αγοραπωλησία θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη της το κόστος της νομιμοποίησης, τη στιγμή που θα αυξάνεται ταυτόχρονα και το φορολογικό κόστος, μιας και στο συμβόλαιο θα πρέπει να υπολογίζονται πλέον τα μεικτά τετραγωνικά μέτρα κάθε κατοικίας (δηλαδή και οι νομιμοποιημένοι ημιυπαίθριοι χώροι). Ετσι, είναι πιθανό τα οφέλη που θα έχει κάποιος που θα προτιμήσει ένα μεταχειρισμένο σπίτι, να αντισταθμιστούν από τις εν λόγω επιβαρύνσεις.
Οι ημιυπαίθριοι
Από την άλλη πλευρά, τα νεόδμητα διαμερίσματα αναμένεται να αποκτήσουν προβάδισμα, καθώς θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι οι κατασκευαστές θα προχωρήσουν σε άμεση νομιμοποίηση των κλειστών ημιυπαίθριων χώρων, προτού τα διαθέσουν προς πώληση, ενώ είναι επίσης λίαν πιθανό να απορροφήσουν οι ίδιοι και την αύξηση του ΦΠΑ σε 21%. Στόχος είναι να καταστήσουν το προϊόν τους, όσο το δυνατόν πιο ελκυστικό. Αλλωστε, τα περιθώρια έχουν πλέον στενέψει επικίνδυνα για πολλές οικοδομικές εταιρείες, που βλέπουν ότι η τακτική της διατήρησης των τιμών σε υψηλά επίπεδα δεν απέδωσε καρπούς.
Του ΝΙΚΟΥ Χ. ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ
