Αγορά ακινήτου με δάνειο προς εκμετάλλευση

Η αγορά ενός ακινήτου με σκοπό την εκμετάλλευση μπορεί να είναι ελκυστικής μορφής επένδυση, αλλά μπορεί να αποδειχθεί και οικονομικά επιβλαβής για τον επενδυτή. Μια λανθασμένη επιλογή μπορεί να φέρει τον επενδυτή σε οικονομικά δυσχερή θέση ως προς την αποπληρωμή του δανείου, ιδιαίτερα αν το ακίνητο αποφέρει χαμηλό ενοίκιο ή μείνει ξενοίκιαστο. Αλλά εάν η επένδυση είναι σωστά μελετημένη, μπορεί να αποδειχτεί χρυσοφόρος, και να φέρνει επιπλέον εισόδημα στον ιδιοκτήτη. Βασικοί παράγοντες πετυχημένης επένδυσης είναι οι εξής:

1. Έρευνα

Η επένδυση σε ακίνητα δε συνιστά εύκολη και γρήγορη πηγή πλουτισμού. Η επιτυχημένη επένδυση απαιτεί σωστή προετοιμασία. Μερικά συστατικά της επιτυχίας είναι τα παρακάτω:

 Να έχετε διαθέσιμο ένα μέρος του απαιτούμενου κεφαλαίου που θα δεσμεύσετε στο ακίνητο. Εαν το 15%-20% της αξίας του ακινήτου χρηματοδοτηθεί από δικά σας κεφάλαια πιθανόν να κάνει τους όρους του δανείου εκυστικότερους και τη δόση χαμηλότερη

 Η ποιότητα του ακινήτου να είναι αρκετά καλή ώστε να προσελκύσει ενοικιαστές εύκολα

 Να έχετε διαθέσιμα χρήματα που ενδεχομένως θα χρειαστούν για επιδιορθώσεις/ ανακατασκευές κτλ

2. Τοποθεσία

΄Ισως ο σημαντικότερος παράγοντας ώστε να εξασφαλίσει εύκολα υποψήφιους ενοικιαστές για το ακίνητο. Επιθυμητές περιοχές είναι συνήθως αυτές που διαθέτουν συγκοινωνία, εύκολο παρκάρισμα, σχολεία, καταστήματα στη γειτονιά. Εαν στοχεύετε σε φοιτητές, σημαντικότατος παράγοντας είναι η απόσταση από το πανεπιστήμιο. Συμβουλευτείτε μεσίτες της περιοχής για να μάθετε ποιές γειτονιές και τι είδους ακίνητα έχουν υψηλή ζήτηση για εκμίσθωση, καθώς και σε τι επίπεδο κυμαίνονται οι τιμές των ενοικίων. Το κέντρο της Αθήνας πάντα αποτελεί μία καλή επιλογή αφού τα ακίνητα που υπάρχουν σε αυτό δύσκολα χάνουν την αξία τους.

3. ‘Υψος ενοικίου

Πολύ υψηλό ενοίκιο πιθανόν να απομακρύνει υποψήφιους ενοικιαστές- μελετήστε προσεκτικά της συνθήκες της αγοράς. Θυμηθείτε ότι το ύψος του ενοικίου δεν καθορίζεται από το ποσό της δόσης του δανείου σας, υπάρχει περίπτωση να μην καλύπτει λοιπόν ολόκληρη τη δόση σας.

Καλό θα ήταν να κάνετε και σε αυτό μία μικρή έρευνα αγοράς προτού καταλήξετε. Ρωτήστε κάποιον μεσίτη για το πιθανό ενοίκιο που μπορείτε να έχετε από το διαμέρισμα που σκέφτεστε να αγοράστε.

Γενικότερα στην επένδυση ή στην εκμετάλλευση ενός ακινήτου, σημαντικός παράγοντας στην απόφαση σας θα πρέπει να είναι η απόδοση που τελικώς θα σας δώσει ένα διαμέρισμα. (Για απόδοση κάτω του 3% καμία αγορά με την έννοια της εκμετάλλευσης δεν είναι συμφέρουσα)

Έτσι π.χ ένα καινούριο δυάρι (50τμ) στο κέντρο της Αθήνας με πάρκιν και με μέσο όρο τιμής 150.000€ μπορεί να σας αποφέρει ένα ενοίκιο της τάξεως των 550€ το μήνα. Έτσι εδώ έχουμε απόδοση 4,4%.

Αντιστοίχως ένα παλιό δυάρι (50τμ) στο κέντρο της Αθήνας με μία μέση τιμή 85.000€ μπορεί να σας δώσει ενοίκιο 400€ το μήνα, δηλαδή έχει απόδοση 5.65%.

Όπως αντιλαμβάνεστε ένα καινούριο διαμέρισμα είναι κατάλληλο για επένδυση (έχει καλύτερη δυνατότητα μεταπώλησης μετά από μια 15ετία) αλλά το μεταχειρισμένο ενδείκνυται όταν αυτό που σας ενδιαφέρει είναι καθαρά και μόνο η εκμετάλλευση ενός ακινήτου.

4. Κατάσταση ακινήτου

Ένα καλοδιατηρημένο ακίνητο θα προσελκύσει πολύ περισσότερους υποψήφιους ενοικιαστές από ένα κακοδιατηρημένο.Εαν σκοπεύετε να νοικιάσετε επιπλωμένο το ακίνητο, ίσως αξίζει τον κόπο να βάλετε όμορφα και μοντέρνα βασικά έπιπλα που θα κάνουν το χώρο πιο ελκυστικό, και τα οποία δε στοιχίζουν κατ’ ανάγκη μια περιουσία.

Εαν έχετε τα χρήματα, το χρόνο και το μεράκι, ίσως επιθυμείτε να επενδύσετε σε κάποιο ακίνητο που χρειάζεται ανακατασκευή. Θα έχετε έτσι τη δυνατότητα να το ανακατασκευάσετε σύμφωνα με τις ανάγκες της αγοράς των ενοικιαστών στους οποίους στοχεύετε. Παρόλα αυτά εαν δεν έχετε το χρόνο μάλλον είναι προτιμότερο να αγοράσετε ένα πιο καινούριο ακίνητο, έτοιμο προς ενοικίαση.

5. Όταν αγοράζετε ακίνητο με σκοπό την ενοικίασή του, να θυμάστε ότι δε θα ζήσετε εσείς σε αυτό, οπότε πρέπει να το δείτε με αντικειμενικό μάτι. Δείτε το ακίνητο με το μάτι του ενοικιαστή

Μεσιτικά γραφεία

Η ανάθεση του ακινήτου σας σε κάποιο μεσιτικό γραφείο αποτελεί εύκολο τρόπο να νοικιάσετε το ακίνητό σας. Υπάρχει μια σειρά πλεονεκτημάτων εαν χρησιμοποιήσετε μεσίτη:

 Αποδεδειγμένη εμπειρία του στο χώρο

 Προβολή του ακινήτου σε πανελλαδικής εμβέλειας μέσα όπως το Spitogatos.gr. Ενδεχωμένως γρηγορότερη ενοικίαση του ακινήτου σας.

 Χρόνος και προσωπικός κόπος που γλιτώνετε. Ο μεσίτης θα αναλάβει όλη τη διαδικασία της ενοικίασης, θα δείξει το ακίνητο σε υποψηφίους ενοικιαστές και θα διαπραγματευτεί (με τη δική σας συμβουλή) το ενοίκιο.

Για τις υπηρεσίες του ο μεσίτης θα σας χρεώσει συνήθως ένα ενοίκιο ως αμοιβή.

Στεγαστικό δάνειο

Πριν προχωρήσετε στην έκδοση στεγαστικού δανείου για να επενδύσετε στην αγορά ακινήτων, είναι σημαντικό να έχετε σαφή εικόνα της μελλοντικής οικονομικής σας κατάστασης και να γνωρίζετε τι σας περιμένει. Πρέπει να ρωτήσετε τον εαυτό σας:

 Θα είμαι σε θέση να καλύπτω τη δόση του δανείου εαν το ακίνητο μείνει ανοίκιαστο για κάποιο διάστημα;

 Μπορώ να αντέξω ενδεχόμενη οικονομική ζημιά σε περίπτωση που οι τιμές των ακινήτων πάρουν την κατιούσα και αναγκαστώ να πουλήσω το ακίνητο;

 Αυτό το δάνειο θα επηρεάσει τις πιθανότητές μου να πάρω άλλο δάνειο σε περίπτωση που σκοπεύω να αγοράσω καινούριο σπίτι για ίδια κατοικία;