Συντήρηση μπαλκονιού: Ποιος πρέπει να την κάνει, πόσο συχνά και πώς;

Η συντήρηση των μπαλκονιών, και ειδικότερα του κάτω μέρους αυτών, είναι ένα από τα θέματα που προκαλούν συχνά διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών/ενοίκων μιας πολυκατοικίας. Ποιος πληρώνει όταν εμφανίζεται φθορά; Είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη ή ολόκληρης της πολυκατοικίας; Κάθε πότε πρέπει να γίνεται η συντήρηση για να αποφεύγονται κίνδυνοι και ζημιές; Ακολουθούν όλα όσα χρειάζεται να γνωρίζεις.

Τι είναι υπομπαλκόνι και ποια η λειτουργία του

Το υπομπαλκόνι είναι το κάτω μέρος του μπαλκονιού, αυτό δηλαδή που φαίνεται όταν κοιτάς το κτίριο από κάτω. Πρόκειται για μια επιφάνεια συνήθως σοβατισμένη ή διακοσμημένη, η οποία μπορεί να μοιάζει απλώς ως ένα αισθητικό στοιχείο. Στην πραγματικότητα όμως έχει σημαντική δομική λειτουργία. Συμπληρώνει τη συνολική κατασκευή του μπαλκονιού και ταυτόχρονα, συμβάλλει στην αισθητική της όψης του κτιρίου.

Το υπομπαλκόνι αποτελεί μέρος της πλάκας του μπαλκονιού, δηλαδή του οπλισμένου σκυροδέματος (ή άλλου υλικού) που στηρίζει το δάπεδο. Παράλληλα, επηρεάζει τον αρχιτεκτονικό χαρακτήρα του ακινήτου: αν φθαρεί ή παρουσιάσει ρωγμές και αποκολλήσεις, επηρεάζεται ολόκληρη η πρόσοψη, τόσο αισθητικά όσο και από άποψη ασφάλειας.

Γι’ αυτό και η συντήρηση του υπομπαλκονιού βρίσκεται συχνά στο επίκεντρο συζητήσεων. Δεν είναι σπάνιο να εμφανίζονται υγρασίες, λεκέδες ή αποκολλήσεις σοβά, οι οποίες με τον χρόνο μπορεί να γίνουν επικίνδυνες.

Ποιος είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση του μπαλκονιού

Για να καταλάβει κανείς ποιος έχει την ευθύνη της συντήρησης, είναι απαραίτητο να γίνει διάκριση ανάμεσα σε εξώστες προβολικούς και σε εντοιχισμένους.

• Προβολικοί εξώστες: Προεξέχουν από την όψη του κτιρίου, σαν προέκταση του διαμερίσματος. Σε αυτή την περίπτωση, η πλάκα και το υπομπαλκόνι ανήκουν αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.
• Εντοιχισμένοι εξώστες: Βρίσκονται εντός του περιγράμματος της όψης και λειτουργούν ως δάπεδο και οροφή μεταξύ ορόφων. Εδώ, η πλάκα αποτελεί δομικό στοιχείο του κτιρίου και θεωρείται κοινόχρηστη.

Το υπομπαλκόνι, λοιπόν, υφίσταται μόνο στους προβολικούς εξώστες, ενώ στους εντοιχισμένους το κάτω μέρος ταυτίζεται με την κοινόχρηστη πλάκα. Η συντήρηση του υπομπαλκονιού προβολικού μπαλκονιού βαραίνει, συνήθως, τον ιδιοκτήτη του επάνω ορόφου. Με άλλα λόγια, αυτός που χρησιμοποιεί το μπαλκόνι είναι υπεύθυνος για τη φροντίδα και την αποκατάσταση του κάτω μέρους του, συμπεριλαμβανομένων της πλάκας, της οροφής και των μη διακοσμητικών γείσων.

Ο λόγος είναι ότι ο προβολικός εξώστης θεωρείται προέκταση της ιδιοκτησίας και όχι κοινόχρηστο τμήμα. Κατά συνέπεια, και το υπομπαλκόνι ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα του αντίστοιχου διαμερίσματος. Αν η φθορά προκαλέσει ζημιές - όπως πτώση σοβά ή εισροή υδάτων - ο ιδιοκτήτης του πάνω μπαλκονιού μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος, τόσο αστικά όσο και, σε σοβαρές περιπτώσεις, ποινικά, λόγω πλημμελούς συντήρησης. Στην περίπτωση όπου το ακίνητο μισθώνεται, τέτοιου είδους τεχνικές εργασίες, συνήθως βαραίνουν τον ιδιοκτήτη και όχι τον ενοικιαστή - εκτός αν υπάρχει διαφορετική συμφωνία.

Κάθε πότε χρειάζεται συντήρηση

Σε γενικές γραμμές, η συντήρηση του υπομπαλκονιού καλό είναι να γίνεται τακτικά, ανάλογα με την έκθεση στις καιρικές συνθήκες και την «ηλικία» του κτιρίου. Συγκεκριμένα:

• Κάθε 3-5 χρόνια συνιστάται οπτικός έλεγχος για ρωγμές, αποκολλήσεις ή υγρασία,
• Κάθε 10-15 χρόνια απαιτείται πιο εκτεταμένη παρέμβαση, όπως αποκατάσταση σοβά ή ενίσχυση της πλάκας.

Αν εμφανιστούν εμφανή σημάδια φθοράς. όπως γρασία, σκουριά, σταξίματα, τότε η άμεση επέμβαση είναι απαραίτητη. Η καθυστέρηση αυξάνει το κόστος και ενέχει κινδύνους για την ασφάλεια.

📌 Διάβασε επίσης → Tips για μοντέρνα διακόσμηση μπαλκονιού

Πώς γίνεται η συντήρηση του μπαλκονιού

Η διαδικασία περιλαμβάνει διαφορετικές εργασίες, ανάλογα με την κατάσταση. Ενδεικτικά:

• Καθαρισμός και απομάκρυνση φθαρμένων υλικών, όπως σοβάς ή τσιμέντο,
• Δομική αποκατάσταση της πλάκας ή του οπλισμένου σκυροδέματος,
• Αντιδιαβρωτική προστασία των σιδηρών στοιχείων,
• Εφαρμογή νέου σοβά και προστατευτικών βαφών.

💡 Όταν η φθορά αφορά πολλά μπαλκόνια, είναι προτιμότερο να προγραμματίζεται ενιαία παρέμβαση από την πολυκατοικία, για καλύτερο αισθητικό και οικονομικό αποτέλεσμα.

Ποιος εγκρίνει τα έργα και πώς μοιράζονται τα έξοδα

Για εργασίες σε υπομπαλκόνια αποκλειστικής ιδιοκτησίας δεν απαιτείται έγκριση της συνέλευσης, εκτός αν επηρεάζεται η όψη ή κοινόχρηστα στοιχεία. Αν όμως πρόκειται για κοινά διακοσμητικά ή δομικά μέρη, ο διαχειριστής πρέπει να συγκαλέσει συνέλευση και να εγκριθεί το έργο με την προβλεπόμενη πλειοψηφία. Τα έξοδα κατανέμονται βάσει χιλιοστών, όπως και στις υπόλοιπες κοινόχρηστες εργασίες.

📌 Διάβασε επίσης → 10 κοινά λάθη στη διαμόρφωση μπαλκονιού - Τι πρέπει να προσέξεις;

💡 Σε κάθε περίπτωση, εάν ποτέ έρθεις αντιμέτωπος/η με τέτοιου είδους πρόβλημα, είναι προτιμότερο να απευθυνθείς σε κάποιον ειδικό που θα σε ενημερώσει σχετικά με την ισχύουσα νομοθεσία και ποιον βαραίνουν οι εργασίες στο υπομπαλκόνι. Από εκεί και πέρα, η επικοινωνία με ειδικούς σε ανακαινίσεις και σχετικές τεχνικές εργασίες είναι must ώστε να εξασφαλιστεί η άμεση αποκατάσταση του προβλήματος και η ασφάλεια όλων.

Συμβουλές, τάσεις και πρακτικές ιδέες για κάθε σπίτι στο blog του Spitogatos.