Πως να πουλήσετε όταν κανείς δεν αγοράζει!
Σάββατο 26 Ιουλίου 2008
- Newsblog
- \
- Blog - Γίνε γάτα, μείνε γάτα!
- \
- Πως να πουλήσετε όταν κανείς δεν αγοράζει!
1. Προτού ακόμα βάλετε πωλητήριο στο ακίνητό σας, βεβαιωθείτε ότι δεν εκκρεμούν βασικές επισκευές. Τίποτα δεν αποθαρρύνει έναν πιθανό αγοραστή όσο ένας χαλασμένος διακόπτης, μια φρακαρισμένη πόρτα ή ένα ντουλάπι κουζίνας που έχει κρεμάσει. (καλά, τίποτα εκτός από ένα μωρό αλιγάτορα που προβάλλει από την λεκάνη της τουαλέτας...). Τέτοιου είδους μικροδιορθώσεις δεν κοστίζουν ακριβά και σας γλιτώνουν από λογικούς συνειρμούς του τύπου «αν δεν δίνει σημασία σε αυτές τις λεπτομέρεις, δε θα δίνει σημασία και σε σημαντικότερα θέματα συντήρησης».
2. Κρατήστε το σπίτι σας καθαρό και τακτοποιημένο καθ’ όλη τη διάρκεια που παραμένει προς πώληση. Σε μια πιο «σφιχτή» αγορά είναι σημαντικό το ακίνητο σας να είναι διαθέσιμο ανά πάσα στιγμή, αυξάνοντας έτσι τις πιθανότητες επίσκεψης, άρα και πώλησης. (αποφύγετε υπερβολές όπως το να κοιμάστε με ρούχα ή να έχετε ζεστό γαλλικό στην καφετιέρα όλο το 24ωρο)
3. Ελαχιστοποιήστε τον όγκο της σαβούρας στο σπίτι. (επιστημονικός όρος που περιλαμβάνει αντικείμενα όπως κομπολόγια απο 18 χώρες, ομπρέλες κοκτέιλ από μπαρ της Μυκόνου, κηνυγετικές καραμπίνες και φωτογραφίες όλων των μελών του οικογενειακού σας δέντρου). Οι υποψήφιοι αγοραστές θέλουν να φανταστούν το σπίτι σαν δικό τους κι όχι σαν δικό σας, κι η προσωπική σας συλλογή από ήρωες του Άρχοντα των Δαχτυλιδιών στον τοίχο του σαλονιού ίσως δυσκολέψει λίγο τα πράγματα.
4. Κρατήστε τα κατοικίδιά σας σε περιορισμό. Λάβετε υπόψιν σας ότι δεν απολαμβάνουν όλοι την ουρά μιας γάτας στο ρουθούνι τους το ίδιο με εσάς. Σιγουρευτείτε επίσης ότι το σπίτι είναι αερισμένο. Πολλοί ιδιοκτήτες ζώων έχουν συνηθίσει την κάπως «ιδιαίτερη» μυρωδιά οργανικών αποβλήτων που συνεπάγεται η συγκατοίκηση, δεν είναι σίγουρο όμως ότι και οι επισκέπτες σας θα το εκτιμήσουν εξίσου.
5. Θυμάστε την αφίσα του Τσε που δήλωνε «είμαστε ρεαλιστές, ζητάμε το αδύνατο»; Ε λοιπόν, όταν πρόκειται για την πώληση του ακινήτου σας, να είστε σκέτο ρεαλιστές. Αφήστε τα πείσματα και τους εγωισμούς,δεν έχει σημασία πόσο αξία θα πάρει το σπίτι στα τέλη του επόμενου αιώνα ή πόσο πούλησε ο Τάσος το δικό του («που δεν ήταν και τόσο μεγάλο!») πριν δυο χρόνια. Μπορεί ο Τάσος να είναι ιδιοφυία ή να είδε όραμα τον Χριστό που του έδωσε ακριβείς κατευθύνσεις. Ζήτα μια λογική τιμή για να πάρεις μια λογική απάντηση.
6. Ανέθεσε την υπόθεσή σου σε έναν επαγγελματία της αγοράς. Δε θα επαναλάβω εδώ τα επιχειρήματα υπέρ αυτής της λογικής (βλ. άρθρο σε κατηγορία «τι κάνει νιάου στα κεραμίδια»).Θα πω μόνο ότι η σημασία όλων αυξάνεται στις δυσκολότερες περιόδους της αγοράς.
7. Μην ρίχνετε την τιμή. Σε μια αγοραπωλησία 200.000 ευρώ που χρηματοδοτείται με δάνειο επιτοκίου 4-5% , μια μείωση τιμής κατά 10.000 ευρώ θα σημάνει μείωση της μηνιαίας δόσης του αγοραστή κατά 30 ευρώ. Χμ, δεν ακούγεται και πολύ εντυπωσιακό, ετσι; Για ακούστε όμως κι αυτό : «Με την αγορά παίρνετε 7.000 ευρώ στο χέρι για έξοδα συμβολαίων και κλεισίματος φακέλων». Αντιστοιχεί στο 3% της αξίας και ακούγεται πολύ πιο ελκυστικό απ’ ότι 10 χρόνια αναμονής για να εξοικονομήσει ο αγοραστής το ίδιο ποσό. Και κερδίζετε κι οι δύο.
Μην ξεχνάτε πως για να πουληθεί το ακίνητό σας, πρέπει πρώτα να θέλετε εσείς να το πουλήσετε! Κι αυτό δεν αποδεικνύεται από ένα πωλητήριο στην είσοδο της οικοδομής αλλά από τις κατάλληλες ενέργειες προς αυτήν την κατεύθυνση!
’Οταν θέλεις να πουλήσεις και έρθει επιτέλους ένας υποψήφιος αγοραστής, άσε τον άνθρωπο να δει πρώτα το σπίτι ή το οικόπεδο με την ησυχία του και ΜΕΤΑ κάνε του όλες τις αδιάκριτες ερωτήσεις για τις οποίες φημιζόμαστε ως λαός. Δε ζητώ να μην του κάνεις καθολου άσχετες ερωτήσεις, αλοίμονο, αλλά μηv του χαλάς την όρεξη ρωτώντας τον τα οικογενειακά του.
Εντάξει, ξέρω, τα επαγγελματικά του τα ρωτάς για να δεις πού θα παίξεις την τιμή! Αλλά δεν πάει έτσι...΄΄
Λογικό και επόμενο πως θα φτάναμε σε αυτήν την κατάσταση, και που είσαι ακόμα. Δεν γίνεται για παράδειγμα ένα νέο ζευγάρι που σε μια μέτρια κατάσταση έχει 2.000 ευρώ έσοδα το μήνα να αγοράσει σπίτι που να αξίζει 200.000 και 300.000 ευρώ. Απλά δεν γίνετα!!!
Υποψήφιοι αγοράστές: Επιτέλους σταματήστε να κάνετε πλούσιους τους κατασκευαστές πληρώνοντας ολόκληρες περιουσίες για διαμερίσματα - κουτιά στα οποία η προσπάθεια μείωσης του κόστους είναι εμφανής παντού. Μέχρι τώρα οι κατασκευαστές έχουν γίνει πάμπλουτοι, χωρίς μάλιστα να πληρώνουν σχεδόν τίποτα στην Εφορία. Ευτυχώς από το 2011 θα πληρώσουν φόρο για τα ακίνητα που είναι στην κατοχή τους και είναι απούλητα.
Επομένως είναι πραγματικά η ώρα για τους αγοραστές να αντιδράσουν σε αυτή την αισχροκέρδια και να μην δέχονται με τίποτα τιμές πάνω από 1.500/τετραγωνικό. Το κόστος κατασκευής σε πολλές περιπτώσεις είναι κάτω από 1.000/τετραγωνικό. Άρα και 1.500 ως τιμή πώλησης είναι πολλά!
Τα κορόιδα που μέχρι πρόσφατα έβρισκαν οι κατασκευαστές για να πουλήσουν τα κουτιά τους δεν μένουν πια εδώ!
Το κόστος αξίας της γης γιατί δεν το υπολογίζεις? Δεν πληρώνουν για τα οικόπεδα που χτίζουν? Ή ξέρεις κάποια καινούρια οικοδομή χτισμένη στον αέρα να πάω να αγοράσω και εγώ?
Αν ένα οικόπεδο το αγοράζουν με min 1000ευρώ/τμ και το κόστος κατασκευής είναι min 1000ευρώ/τμ μάλλον τα 2.500ευρώ/τμ που ζητάνε καλό μου ακούγετε. Θα σε συμβούλευα αν βρεις κάτι τέτοιο να το αγοράσεις!
Εγώ θα σε συμβούλευα να ρωτήσεις μερικούς κατασκευαστές και να μάθεις ποιο είναι το κόστος κατασκευής και θα αναφέρω δύο στοιχεία για να υποστηρίξω αυτά που λέω σχετικά με τις τιμές:
1. Εάν οι τιμές ήταν σε λογικά επίπεδα, οι κατσκευαστές δεν θα είχαν αποκτήσει τόση μεγάλη περιουσία μέχρι σήμερα και θα είχαν μειώσει τις τιμές στις νεόδμητες κατοικίες. Τώρα δεν το κάνουν γιατί πολύ απλά δεν έχουν ΑΝΑΓΚΗ να το κάνουν!
2. Ο τεράστιος αριθμός των απούλητων διαμερισμάτων πολύ απλά με το νόμο της προσφοράς και της ζήτησης των οικονομικών δείχνει ότι οι ζητούμενες τιμές πώλησης είναι πολύ πάνω από τις φυσιολογικές. Αν οι τιμές ήταν φυσιολογικές, ο όγκος των απολύλητων διαμερισμάτων θα είχε μειωθεί.
Ν
1. Καταρχάς μιας και έχω χτίσει σπίτι ξέρω πολύ καλά ποιο είναι το κόστος κατασκευής και δεν χρειάζεται να ρωτήσω κανέναν κατασκευαστή. Σου λέω λοιπόν ότι κάτω από 1000ευρώ/τμ δεν σου πηγαίνει.
2. Ο τεράστιος αριθμός των απούλητων διαμερισμάτων σήμερα δεν έχει να κάνει μόνο με το αν οι τιμές ήταν υψηλές ή όχι αλλά από ένα πλήθος πραγμάτων όπως α) άσχημη ψυχολογία του κόσμου β)κλείσιμο της στρόφιγγας του δανεισμού γ) προσδοκία ότι θα πέσουν οι τιμές κλπ.
3. Δεν σε αναγκάζει κανείς να αγοράσεις καινούριο διαμέρισμα. Υπάρχουν και τα μεταχειρισμένα άλλωστε...
υπομονή χρειάζεται και επιμονή. Οτιδήποτε μη υπερτιμημένο έχει πιθανότητες να πουληθεί.
Οι τιμές θα πρέπει να πέσουν και κάτω του κόστους, δεδομένης της οικονομικής κατάστασης και του αποθέματος των απούλητων διαμερισμάτων...
Αλλιώς τα διαμερίσματα θα γίνουν "βαρίδια" στα χέρια των ιδιοκτητών εξαιτίας των φόρων που θα κληθούν να πληρώσουν.
Όσοι έχουν διαμερίσματα και δεν μειώνουν τις τιμές (είτε κατασκευαστές είτε απλοί ιδιοκτήτες)σημαίνει πολύ απλά ότι δεν έχουν ανάγκη. Δεδομένου λοιπόν ότι είναι ήδη ιδιοκτήτες και επίσης δεν έχουν ανάγκη, είναι πολύ δίκαιο να πληρώσουν φόρο για αυτά που έχουν. Πολύ δίκαιο μου φαίνεται αυτό.
Όποιος δεν το βλέπει έτσι, ας περιμένει ως το 2011.
Προσωπικά μου φαίνεται κοινωνικά άδικο αφού ο αγοραστής ακινήτου έχει ήδη φορολογηθεί για τα εισοδήματα με τα οποία απέκτησε τα χρήματα της αγοράς. Στη συνέχεια φορολογείται τη στιγμή της αγοράς . Ποιος είναι ο κοινωνικός λόγος που επιβάλλει τρίτη φορολόγηση με ΕΤΑΚ και τα σχετικά; Απλά η πολιτεία μπορεί να «πιάσει» εύκολα αυτούς που έχουν ακίνητο!
Έτσι όποιος έχει χρήματα θα το σκέπτεται πλέον δύο και τρεις φορές πριν τα τοποθετήσει σε ακίνητο.
Εκτός αν ο Νίκος πιστεύει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες είναι φοροφυγάδες...
Ο κοινωνικός λόγος είναι ο εξής: Υπάρχει μία μεγάλη μερίδα πολιτών που δεν είναι καν ιδιοκτήτες και παλεύουν να επιβιώσουν με την καθημερινή ακρίβεια ή με δάνεια που πληρώνουν μια ζωή για ένα σπίτι.
Υπάρχουν και άλλοι οι οποίοι έχουν πάρα πολλά ακίνητα (εκεί άλλωστε μπαίνει και αυτός ο φόρος και όχι στην πρώτη κατοικία) τα οποία απέκτησαν είτε από κληρονιμιές είτε με άλλους τρόπους, πάντως όχι με το μισθό του μέσου εργαζόμενου.
Αυτοί λοιπόν οι ιδιοκτήτες, παρόλο που ίσως δεν το παραδέχονται κάποιοι, είναι σε πολλή καλύτερη μοίρα από τους άλλους οπότε θα πρέπει να συνεισφέρουν περισσότερο.
Για να δώσω ένα παράδειγμα, σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες οι ιδιοκτήτες πληρώνουν φόρο ακόμα και για την πρώτη κατοικία τους.
Επιδή το έχω ψάξει πολύ το θέμα θα ήθελα να προσθέσω κάτι. Το να μιλάμε για τεράστια κέρδη είναι σχετικό. Δε μπορεί να γείνει συσχετισμός με ένα μισθό και τα έσοδα ενός κατασκευαστή - εταιρίας. Σίγουρα τα κέρδη είναι πολλά, αλλά πρέπει να τα δούμε όλα... 1000 το τμ το οικόπεδο, 1000 το τμ να το χτήσει, βάλε και την εφορία σε % στην τιμή κτλ...
Τώρα πήτε μου, το καθαρό κέρδος πόσο θα είναι;
Γιατί καλά να λές 250.000 για 100τμ = τρελό κέρδος.
Αλλά ...
1. τους κοινόχρηστους (σκάλες, διάδρομος, λεβητοστάσιο, κτλ) δεν τους έχει χρεωθεί στην κατασκευή;
2. το συνολικό κόστος επένδυσης δεν ήταν πάνω από 500.000 (και πόσο τόκο θα έδεινε η τράπεζα σε μια τέτοια κατάθεση, αντί να παλεύει με τα μαστόρια και το άνχος της επένδυσης για 2-4 χρόνια);
Γνώμη μου...
1. Στην τιμή περιλαμβάνονται και οι κοινόχρηστοι χώροι.
2. Πρείπει να περιλαμβάνετε και το κόστος επένδυσης κεφαλαίου. (χαμένοι τόκοι για 4χρόνια, όσπου να πουληθούν όλα)
3. Το κόστος λειτουργίας της επιχείρησης. (4χρονια)
4. Το κόστος διαβίωσης του κατασκευαστή. (4χρονια)
5. Το κέρδος.
Τώρα σε περιπτώσεις που οι τιμές φεύγουν από τα 3.500, τότε φταίει αυτός που τα δείνει.
Για να μην προκαλέσω αρνητικά πρέπει να πώ ότι έιμαι προγραμματιστής και ασχολούμε με δίκτυα Η/Υ.
ΥΣ. Για να πω και τον πόνο μου, οι τιμές οικοπέδων είναι απαράδεκτες. Ο κάθε ένας ζητά ότι του κα.....τέβει.
Προσωπικά δεν δίνω πάνω από 500 Ευρώ/τμ και αν θέλουν.
Τα λεφτά μου τα διαθέτω όπως νομίζω εγώ.
Μην ξεχνάτε και τον χρυσό κανόνα:
"Οποιος έχει τον χρυσό κάνει τον κανόνα".
Όποιος κατάλαβε, κατάλαβε.
Ωραία συμβουλή δίνατε στους πελάτες σας πριν 3 χρόνια. Τελικά οι μόνοι που πούλησαν ήταν αυτοί που έριξαν την τιμή. Οι άλλοι τα κρατάνε ακόμα και επιμένουν να αποκαλούν διαμερίσματα πενταετίας και δεκαετίας νεόδμητα. Μόνο που το πάρτυ τελείωσε και οι μόνοι που δεν το έχουν χωνέψει ακόμα είστε εσείς. Για να πάρετε λοιπόν τα ποσοστά σας εσείς και να γλυτώσουν ακόμα μεγαλύτερη χασούρα οι ιδιοκτήτες προτείνω από το νούμερο 7 να βγάλετε το 'μη'.
μισή αλήθεια ίσον με ολόκληρο ψέμα! η συμβουλή μας δεν ήταν να μη ρίξουν τις τιμές, έτσι γενικά. Η πρότασή μας είναι ότι μια μείωση τιμής στο ποσό πληρωμή ίσως δεν έχει τοσο μεγάλο ψυχολογικό (και πρακτικό) αντίκτυπο στον υποψήφιο αγοραστή όσο μια πιο χειροπιαστή και άμεση διευκόλυνση (π.χ τα έξοδα δικηγόρων-συμβολαιογραφων που ανεφερα ως παραδειγμα).
Επίσης,θα θεωρήσω ότι σου έφυγε λίγο το roll down στο mouse και περασες χωρίς να διαβάσεις τη συμβουλή υπ αριθμόν 5, όπου και παροτρύνουμε τους πωλητές να μην περιμένουν να εξασφαλίσουν τις 12 επόμενες γενιές τους από την πώληση ενός ακινήτου.
Τέλος,να υπενθυμίσω ότι ο Spitogatos.gr δεν επεμβαίνει σε καμία φάση της αγοραπωλησίας κι επομένως δεν παίρνει απολύτως καμία προμήθεια!(εκτός κι αν ξέρεις κάτι που δεν ξέρω εγω, οπότε στείλε μου τον αριθμό λογαριασμού όπου μπαίνουνε οι προμήθειες!)
Φιλικά,